九月房价17城走跌 楼市调控压力依然严峻

　　■CUBN记者 陈文喜 北京报道

　　10月18日，国家统计局发布《9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，数据显示，9月70大中城市新建商品住宅价格49个城市同比上涨50%以内。与上月相比，价格下降的城市有17个，持平的城市有29个，上涨的城市有24个。与去年同月相比，价格下降的城市有1个，涨幅回落的城市有59个，比8月份增加了19个。9月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有49个，比8月份增加了4个。

　　对此，记者采访了著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫。

　　《中国联合商报》：出现房价下降或者持平的城市不断增加的现象原因？

　　谢逸枫：国务院强有力的政策调控和住建部加大问责地方政府的力度及地方政府认真贯彻中央政策，严格落实调控政策的执行，是9月环比下降和环比持平的城市个数不断增加的根本性因素。一方面是货币政策持续收紧和保障房投资建设加强及限购政策和房产税扩容城市的加快，开发商资金势紧，“降价换量”楼盘增多。另外一方面是购房者越来越理性，商品房和保障房及土地供应逐渐加大和投资投机炒房的不合理需求大量减少及开发商库存上升，楼市购买力萎缩，房企不敢涨价。”

　　《中国联合商报》：房价上涨压力是否依然存在？

　　谢逸枫：根据数据显示，同比下降的城市仅1个，虽然9月涨幅回落城市59个，比8月份增加19个，但是同比涨幅在5.0%以内的城市依然是49个，比8月份增加了4个，说明国务院楼市调控遭遇前所未有的压力，部分二三线城市房价上涨的脚步未能够停止。一方面是通胀高位不下的压力和供求不平及热钱冲击楼市等购买力旺盛的现象，部分二三线城市房价下降的动力不大。另外一方面是市场流动性过剩和负利率及各大城市大规模城市建设等，使限购城市的资金和购买力转移到未限购城市，导致调控的效果大打折扣。

　　《中国联合商报》：房价是否进入下降通道？房价真降还是假摔？拐点会出现吗？

　　谢逸枫：当前市场成交低迷，价格僵持，深圳楼市已经进入深度调整期，尚未形成降价通道。从今年1月份~9月份100个城市价格指数报告和国家统计局70个大中城市房价指数报告，及今年135个城市价格数报告的数据看，房价下降的城市个数虽然增加和持平城市个数扩大，但是上涨的城市个数多过下降的城市。目前房地产价格上涨占市场主流，说明房价尚未进入下行通道。从“限购令”蔓延对楼市调控效果有一个逐渐显现的过程。已经实施限购的城市，部分投资、投机性资金流向了尚未限购的城市，“挤出效应”明显。

　　从房价下降的幅度和打折扣的力度及空间看，前9个月房价下降的幅度微小，并且开发商折扣有限，房价基本没有下降的空间，说明房价“真摔”尚未来临，而是一场由开发商自导自演的彻头彻尾的房价“假摔”秀，充其量不过是炒作。今年1月开始，楼市“假摔”现象同样层出不穷，一方面特价打折弥漫整个市场，另一方面开发商借用少量特价房做为噱头，吸引不明就里的购房者，刺探广大购房者持币待购的心理底线。

　　从成交量和房价下降城市个数及降价力度三项指标看，拐点也是学者们自导自演的一场“假摔”秀。如果不从根本上解决楼市有效供应不足、投资属性过重等问题，就难以从根本上打破僵局。楼市或房价拐点根本不现实，而调控和开发商资金紧张及调控不放松等保障房加大供应，不是拐点的分水岭，今年房价不会回到2008年。

　　《中国联合商报》：限购政策的调控效果明显，调控目标是否达到？

　　谢逸枫：从9月数据看，环比下降的城市房价涨幅持平的城市个数不断增加，而上涨的城市个数减少加快，说明国务院已经实现今年楼市政策调控效果和价格控制目标。在调控累积作用下，房价涨幅回落明显的加快。当前，房价上涨过快趋势得到强有力的遏制，房价回到正常合理水平和楼市回归理性状态指日可待。但未限购部分二三线城市房价依然保持小幅度上涨的趋势，甚至有房价报复反弹上涨的信号。

　　《中国联合商报》：调控是否有新的政策？

　　谢逸枫：从1月到9月份70大中城市的数据显示，月度住宅价格环比和同比涨幅居前排行榜中，以二三线城市多次居于前列。“限购令”公布的大半年时间内，领涨全国楼市的，正是那些未限购或限购不严的二三线城市，另外是大部分一线城市。毫无疑问，未来房价依然存在一定的调控压力。

　　从近期国务院李副总理三天讲话八次讲到执行原有政策为主，保持价格稳定，防止大起大落。由于未限购的二三线城市房价反弹，不排除到今年年底或者到明年继续扩大楼市限购和加快房产税试点及执行原有未执行过的政策等加大保障房投资建设的速度，作为新的一轮房地产政策调控方向。

　　《中国联合商报》：在以往的9月，不管是全国还是广州都应该是“金九”，但是今年则是“铜九”为什么？

　　谢逸枫：广州楼市金九银十变铜九铁十，主要是受到房地产调控的影响和开发商缺乏降价动力两大因素。一方面是与开发商在国庆前推盘数量较少有较大关系；另一方面，是由于购房者的观望心理较为突出。目前购房者最关心的就是会不会出现楼市拐点，因此还会再观望。其他方面是开发商的资金链未到破裂程度，因此，价格下降的空间非常有限。同时由于黄金周前不少楼盘已提前“出货”成交。而有的开发商主动放慢出货节奏保证利润率。因楼价高企，不少市民已产生抵触情绪，房价步步高买家重陷观望，开发商不急卖购房者不急买。