财经历史：1883上海地产大崩盘

　　雪珥

　　上海的房地产终于跌了，而且跌势凶猛，拖倒了全国知名的房地产大亨徐润。

　　这一轮致命的“宏观调控”，并非来自看似无所不能的大清国政府，而是来自更为遥远的法兰西。中国与法国在越南剑拔弩张，法国舰队开到黄浦江外，扬言要封锁甚至攻击上海。

　　此时是1883年年末，农历癸未年，大清光绪九年。

　　1大清的地王

　　在经历了太平天国战争之后的近20年和平发展之后，上海的房地产行业已经发展到了政府要伸手分享“和平红利”的阶段。

　　上海的这一轮房地产高潮，开始于上一年。

　　1882 年 2 月 4 日，农历春节的前夕，上海知县莫祥芝发布公告： “沿江一带滩地……必须复丈，并分别追缴租息地价。”

　　这份上海县的“1号文件”表明，在经历了太平天国战争之后的近20年和平发展之后，上海的房地产行业已经发展到了政府要伸手分享“和平红利”的阶段。重估地价，不仅能大大增进地方政府的税收，更是对这20年来地产增值的特殊“确权”。

　　在地方政府重估地价的刺激下，上海的地价急剧飙升，杨树浦、新闸一带，最高增幅达5倍，依然供不应求。1884年2月7日的《申报》报道说，新闸一带的土地“今则加至四五倍不止，虽马路远者每亩先不过百两，今亦加至五倍，而且争相购买，不惜重价”。

　　上海房地产吸纳了各种资金，无论白色、灰色乃至黑色渠道，大量的国际国内资金涌进这座东方大都会。整个城市成为一个巨大的工地，“棚户区”被大规模拆除，二层砖木结构的“石库门里弄房屋”到处涌现。

　　老沙逊、新沙逊、怡和、仁记等一大批外资企业，连同数量更大的小规模华资企业，以及上海地方政府，都为飙升的地价而欣喜不已。

　　当然，笑得最欢的是徐润。

　　这年年仅44岁的徐润，稳坐“上海地王”的交椅：拥有未建之地2900余亩，已建之地320亩，共建洋房51所，住宅222间，当房3所，楼平房街房1890余间，每年可收租金12.29万余两(折合人民币2458万元)。

　　房地产资产之外，徐润大约在股票投资上还有82万余两，典当、钱庄等34万余两，个人总资产约在340万两以上。虽然比胡雪岩传说中的2000万两要少许多，但在上海滩也是首屈一指，而其中房地产资产高居65%以上，也是富豪中极为罕见的。

　　2意外的商机

　　汹涌的难民潮，给租界带来的不是“人道援救”危机，而是巨大的商机。

　　房地产成为上海乃至大多数有租界的大清国城市的支柱产业，这至少大大出乎这些城市规划者的最初设想。

　　鸦片战争之后，获得了“五口通商”权利的英国人，在上海圈占了租界。

　　租界的选址，刻意避开了华界的繁华区域，而选择了“荒僻”之所。除了极少数的“钉子户”之外，这里本就不多的原住民，早已拿着英国人支付的不算寒酸的拆迁补偿款搬走了。在1853年初，上海的租界内只有500名华人，“人气”极度萧条。

　　在“维稳”的思路下，租界当局通过立法，对房地产实行严格控制：获得土地的外商，必须按照规划要求，在限期内建造住房或货栈，否则就是违约，中国地方政府可以会同领事进行查核，收回转租；如外商将自己租用的土地转租的，必须平价转让，不得加价牟利；每家外商公司的租地规模，不得超过10亩……

　　此时的外商，大多是外贸商人，中国市场并不稳定，起伏巨大，他们的生意也不稳定，租界内的“租户”变动频繁。在上海租界建立的头10年间，这里只是一个安静的涉外居民小区，只有外滩附近的少数几个商业地块可当做房地产来操作。

　　这种牧歌般悠闲的租界“计划经济”维持到了1853年。这一年，太平天国运动横扫南中国，“小刀会”乘机在上海暴动，局势大乱，大量华人涌进租界避难，这使租界人口迅速上升。从1853年初到1854年7月，租界内人口从500人上升到2万多人，猛增40倍。而在之后的1860～1862年间，租界的总人口攀升到了惊人的50万人。

　　汹涌的难民潮，给租界带来的不是“人道援救”危机，而是巨大的商机。难民中的富裕人士，给租界带来了巨额的资金，在租界内消费和投资；难民中的贫穷者，虽然没有带来资金，却带来了廉价的劳动力。而无论贫富，难民们进入租界后，住房是其必须首先面对的刚性需求。巨额资金、廉价劳动力加上刚性的住房需求，这成为上海房地产第一次高潮的动力。精明的外商们立即抓住了这一机会，开始大量建造住房，出租给华人，高档房屋由富人们消受，简陋的板房则由贫民们廉租。资料表明，19世纪60年代的上海房地产市场，仅仅租赁就可获得高达30%～40%的利润。在商界的巨大压力下，租界当局开始修改法律，为房地产行业松绑。1854年，租界当局的《上海土地章程》修订案，经英、美、法三国领事商定，正式颁行。这个升级版本，取消了以往对房地产的诸多限制，如外资公司10亩地的圈地上限、房屋和地块不得加价转让、不得租给中国人、华人不得兴建新的房屋等限制都被废止，在法律层面上束缚房地产发展的一切障碍都被清除，租界当局再度表露出了为资本、商界服务的敏锐与效率。

　　3崛起的支柱

　　租界内的房地产奇迹，根本上与资金无关，与技术无关，而与政治有关：它所享受的，是法制与维稳带来的巨大红利。

　　房地产行业一经松绑，立时飞奔。大量外资公司，纷纷撤离进出口贸易领域，而加入了房地产的行业。在政策的鼓励下，上海租界的地价与房价迅速攀升，与10年前相比，增幅高达数倍甚至数十倍之多：

　　一名叫做雷米的法国商人，1849年以475元购买2385亩土地，均价每亩191元(银元，约合133两)，到1856年时，法租界召开第一次“地主”大会进行估价，每亩均价达到868元(606两)，增长了4倍多；

　　1848年为建跑马厅，外商们圈地81.744亩，每亩均价为83000文(1两白银约值1500文计算，此价约合55两)，到1854年跑马总会股东将该地切分出让时，最低价为每亩171万文(1140两)，增值20倍，而最高价为每亩543万文(3620两)，增值66倍；

　　刚性需求不仅带动了地价，而且加速了房地产的周转。有一块面积为8.88亩的土地(英册72号道契)，自1849年买入后至1853年的4年间，从未有转让记录，而在1854年的一年之间，就被转卖了3次……

　　徐润日后回忆说：“上海自泰西互市，百业振兴，万商咸集，富庶甲于东南，地价日益翔贵，以今视昔，利逾百倍。”

　　1869年，苏伊士运河开通，并且只准蒸汽轮船通行，东西方的距离迅速被缩短，从伦敦直航上海的航程由120天以上缩短到55~60天。同时，上海与伦敦之间也开通了电报线路，信息弹指可达。交通和通讯的革命，如同回春秘方，刺激了上海在经历太平天国战乱后全面复苏，憋了很久的房地产也终于春潮泛滥，形成了1883年的小高潮。

　　其实，对于如此庞大的大清帝国来说，租界的面积实在算是沧海一粟，这也造成了巨大的“稀缺”——在内忧外患频仍的大清国，只有租界内可以提供相当和平、稳定、而且法制化的空间，而享受这种资源的唯一办法，就是在租界内购置房地产。租界内的房地产奇迹，根本上与资金无关，与技术无关，而与政治有关：它所享受的，是法制与维稳带来的巨大红利。

　　在巨大的“刚性需求”推动下，房地产迅速成为租界内的支柱产业。尽管在1864年太平天国灭亡后，上海房地产有一段时间的沉寂，尽管在1883年发生了房地产的大崩盘，但这轮房地产大牛市，一直持续到二战爆发，足足90年(1851~1941年)。统计显示，仅1901年，平息义和团后，英国人在上海投资的1亿美元中，居然60%都投向了房地产。

　　4投机的风暴

　　一方面有充足的内幕消息可获得市场先机，另一方面又有似乎取之不竭的资金来源，徐润的房地产生意，越滚越大。

　　徐润虽然在上海的房地产行业呼风唤雨，但房地产毕竟是一个资金密集型行业，而且徐润做的是长线投资，他的融资能力受到极大的考验。

　　徐润的所有房地产，都挂在他创立的一家名为“地亩房产”的公司名下。徐润最初的计划，是想将“地亩房产”公司打包“上市”，折合为400万两白银，分为40万股，每股10两，先发行一半，融资200万两。这一方法，类似于今日的REITS (Real Estate Investment Trusts，房地产信托投资基金)，其“坏处”在于要和其他投资者一起分享这块蛋糕。

　　基于对上海房地产前景的坚强信心，徐润显然已决定宁借高利贷、也绝不释放股份，将“肥水不留外人田”作为融资的前提。他的融资渠道主要有三条：一是钱庄贷款，这是主流，而且多用房地产本身抵押，借贷一笔，开发一批，再拿新开发的项目作为抵押，继续新一轮的借贷，类似今日的“滚动开发”；二是股票质押贷款，将自己持有的其他产业股票，抵押贷款，这等于是将其他产业也当做了房地产的资金链；三是挪用各种能挪用的款项，不仅有其他产业上下游的欠款，甚至还包括“存户款”(估计应是客户的预付款之类)及公款——他挪用了自己担任总经理的轮船招商局的公款，数额虽然不多，最后却成为致命的绞索。

　　一方面有充足的内幕消息可获得市场先机，另一方面又有似乎取之不竭的资金来源，徐润的房地产生意，越滚越大，其自己也越来越有自信，越来越有宏伟蓝图。

　　不料，1883年的上海突然间“市道大坏，百业凋敝”，房地产一落千丈。

　　徐润自己将灾难归咎于中法战争，其实，早在上海房地产行业狂飙突进的1882年，危机已经降临了。

　　从外部来看，源自美国铁路投资泡沫破碎的国际金融危机，逐渐蔓延到了上海；而且，法国人之所以要在越南问题上突然强硬，也是希望通过向中国显示肌肉，而作为其应对国际金融危机的一种措施。

　　5股市的雪崩

　　当投机绷紧了大清国的资金链时，大清国的外贸也因苏伊士运河的开通等，而面临着全面的挑战。

　　从中国的内部来看，始于1881年的投机大泡沫，已经吹大到足以破碎的地步，而上海的房地产泡沫，无非是其中一个小环节而已。

　　1881年，大清国的国有企业“开平煤矿”，终于产出了第一批煤。此前十分艰难的招股工作，突然变得异常顺利，带动开平煤矿股票在上海股市飞涨。

　　大清国的股民似乎一夜之间苏醒了，“现在上海股份风气大开，每一新公司起，千百人争购之”(《申报》3 月13 日)，“自招商局创办股份以来，风气竟至大开，凡属公司自刊发章程设局招股之后，不须一月而股份全行卖完。”股民们甚至借钱炒股，“趋之若鹜，一公司出，不问好歹，不察底蕴，股票早已满额，亦麾之不去”，“当各矿举办之初，不过暂借富商之力，众擎易举，原期大有利于国家；不谓市里奸侩特开售卖股票之风，以致举国狂欢，纳股者非富家藏窖之银，乃市肆流通之宝，而害遂不可胜言矣。”(《字林沪报》11月1日)“举国狂欢”四字，极其形象。

　　上海股市的投机行情已经形成，而支持这轮泡沫的主力，是上海的近百家钱庄， 钱庄将这种贷款放给炒股者，自己也参与炒作，上海股市的泡沫越积越高，开平煤矿等“牛股”实际上拧开了一个可怕的魔瓶。在这个大背景下，徐润还在玩见效慢的房地产，一方面融资成本和融资难度大大上升，另一方面，在股市风险的裹挟下，金融风险剧增，依赖金融的房地产行业，其风险也被裹挟着不断累积。

　　屋漏偏逢连夜雨，当投机绷紧了大清国的资金链时，大清国的外贸也因苏伊士运河的开通等，而面临着全面的挑战，已经连续数年出现出超，资本大量外流，银根紧缩。而刚刚受到了资本市场热捧的矿务能源类企业，暴露出了大量管理混乱、腐败横行甚至招摇撞骗的负面新闻，这严重打击了市场的信心。

　　从1883年年初开始，上海的一些小钱庄已经开始陆续倒闭。10月上旬，炒股占用大量资金的两家大钱庄“纯泰”和“泰来”，因无法流转而倒闭，“究其所以然之故，莫不曰为去岁以来各项股票不定而受亏者也。”(《字林沪报》10月18日)领头的矿业股因“矿中寂无消息，兴办无期，有股者疑虑百端，争相贬价，忽而大跌” (《申报11月5日》)。10月26日的《北华捷报》透露，许多矿务企业的股票“简直一文不值了”。

　　一看局势不妙，资金雄厚的山西票号和外资银行，在10月中旬下令，立即停止拆借，收回所有贷款，“闭不再放”。“银号、钱庄一律催收，急如星火，以致沪上商局大震，凡往来庄款者皆岌岌可危。虽有物可抵，有本可偿，而提现不能，钱庄之逼，一如倒账。”(《字林沪报》11月1日)。

　　此时，法国人再压上了一根致命的稻草，开着军舰扬言进攻上海，市场的最后一点信心被彻底击毁。上海的钱庄，年初还有78家，到了年底只剩下10家，“百货无不跌价三五成，统市存银照常不过十分一二”。上海的金融危机迅速向全国蔓延，甚至连首都也无法幸免，北京著名的“四大恒”钱庄“恒兴”、“恒和”、“恒利”、“恒源”在1884年年初倒闭，首都不得不进入紧急状态。无论是资产、政府公关，都远远超出徐润的胡雪岩，就是在这场风暴中倒了下来，倾家荡产。

　　严重依赖融资渠道、实行“滚动开发”的徐润，至此已经注定了在劫难逃。

　　6反腐的绞索

　　挪用、加上违规担保，徐润的经济问题一下子变得十分严重。

　　地产大王徐润的“地亩房产”，资金链出现了严重问题。公司名下的房地产，总“成本”223.69万两，但徐润从22家钱庄的贷款总额也高达250多万两，已经资不抵债；如果按照徐润的个人总资产340万两计算，负债率也超过73%。

　　钱庄为了自保，纷纷催逼徐润还债。债权钱庄公选出6名代表，徐润也派出6名高管，紧急磋商应对措施，“联合工作组”研究来研究去，提出两个方案：

　　A计划：将徐润的所有资产拍卖还债；

　　B计划：各债权钱庄“债转股”，转为对徐润的“地亩房产”公司的投资，但钱庄还是需要部分现金以应对危局，因此，希望能另找一个大股东以现金认购一半股份。

　　如果实行A计划，市道如此不景气，拍卖的结果很难预料，但B计划则需要找到资金实力强劲的人。无论债权方还是债务方，都希望先推B计划，他们看中了盛宣怀。但几经接触，失望地发现盛宣怀“亦一空心大老，无力于此”(徐润自述)。

　　徐润没有料想到的是，盛宣怀不仅是“无力于此”，而且还一直在虎视眈眈地盯着徐润。

　　徐润的经营令李鸿章大为起疑，并迅速派盛宣怀到招商局清理清查。此时，正是1883年。

　　盛宣怀这一查，果然查出了大问题：徐润大量挪用公款，用于私人炒股、炒房地产，并且玩忽职守，造成企业大量亏损。此时，徐润主动上门求助，这等于是告诉盛宣怀：动手的最佳时机到了。这一年，盛宣怀已经抓住胡雪岩的阜康钱庄挪用储户存款的软肋，通过挤兑大额公款的方式，推倒了清除胡雪岩的第一块多米诺骨牌——胡雪岩作为左宗棠的亲密助手和“钱袋子”，是李鸿章与盛宣怀的共同敌人。

　　盛宣怀迅速查明，徐润共挪用招商局16万两以上用于私人炒房，徐润对此供认不讳。李鸿章则在批示中，痛责徐润不仅挪用公款，而且利用招商局的信用，担保其私人贷款高达170多万两之巨，“似此罔利贪得不顾其后，殊为可恨……”

　　挪用、加上违规担保，徐润的经济问题一下子变得十分严重。李鸿章下令盛宣怀与江海关道邵有濂“确查账目，督同清理”，徐润至此陷入绝境：经济上，官方的处理意见是，立即变卖资产，追缴公款；政治上，则革去了他的“二品衔浙江补用道”职衔。反腐败被再度证明是权力斗争的利器。

　　盛宣怀将徐润名下的乍浦路、十六铺房产，抵入招商局。乍浦路的地块，面积共“四亩二分三六”仅仅作价2.2万两，仅相当于如今每平方米1571元人民币。后来，盛宣怀以抵赔原价从招商局手中买下。

　　徐润在十六铺地的两个地块，也被低价抵入招商局，一块面积是“四亩四分四八”，另一块是“二亩一分五五”，均已盖造房屋，年租金收入在3470两，而盛宣怀只将其折算为16000两，折算下来，每平方米地价只相当于如今人民币727元！后来，还是“经诸友力劝”，盛宣怀同意多算10000两，共折算为26000两(折合每平方米1181元人民币)。而这一地块当时的市值至少在4万~5万两，足足差了一半。此时的徐润，一定极度后悔不该挪用公款去为自己炒房。

　　那些本来还指望能够保全资产以待牛市的钱庄债主们，自然一哄而上，集体决定，立即拍卖“地亩房产”的所有资产，套现解困。

　　这是一场真正的“跳楼”价大甩卖。

　　徐润那些位于青云里、靖远街、元芳路、杏花楼等处的房子，抛售所得仅为130万两左右，当时的亏损额就达到了90万两左右，而按25年后(1909年)他撰写回忆录时的价格600万两左右算，亏损额为400多万两；

　　同时，他将自己在珊家园、怡和码头、吴淞路等地方的地皮也抛售，总共2921亩，只卖得107万两，而按1909年的估价，价值在991万余两，25年的市值亏损为884万两；

　　两项相加，从1884年到1909年的25年间，地产方面其市值损失总额为1284万两。

　　而且，为了还债，徐润还同时抛售了不少股票。这些股票抛售时究竟卖了多少？徐润没有详细记载。但徐润说，这些股票连同地产到1909年的市价高达2000万两白银，已知其中地产部分市值为1591万两，则股票部分的市值约为409万两。如果以等比例推算其市值损失，其中地产损失已知为1284万两，则其被迫抛售的股票市值亏损额，当在330万两(折合如今人民币6.6亿元)。

　　由此可知，25年来，徐润的地产与股票市值总亏损高达1614万两(折合人民币32.28亿元)。这无论摊在谁的头上，都是生命中不可承受之痛。他日后感慨自己“废之半途，毁于一旦，反致大亏，命耶运耶！”

　　徐润在上海一败涂地之后，为了自保，多次举债，试图东山再起。他投入了采矿业，跋山涉水，遍尝艰辛，却屡战屡败，随后老母和妻子也相继病故，留下年仅8岁和6岁的一对儿女。

　　这位曾经的地产大亨，最后还是依靠在天津稳健的房地产投资，而得以做个“富家翁”终享天年，并在71岁(1909年)时候开始写作回忆录，为后人留下了关于投资历程和游走商场的心路坎坷。

　　在胡雪岩和徐润纷纷垮台的这一年(1884年)，大清国的洋干部、海关总税务司、英国人赫德(Robert Hart)在一则日记中写道：

　　“我现在不像过去那样为中国烦恼了……是因为我麻木不仁了，反正，这条杀不死的巨龙会经受住一切的。”

　　……