房价降潮蔓延筑底尚需时日

　　庞东梅

　　记者庞东梅1月18日，国家统计局发布数据显示，去年12月份我国70个大中城市中新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的城市数量达到52个，比上月增加了3个。持平的城市有16个。环比价格上涨的2个城市，涨幅均为0.1%。

　　从最能反映近期房价走势的环比数据来看，房价下行的趋势更加明确。2011年在持续不断的房地产宏观调控下，房市步入“冷水区”。

　　降潮继续蔓延房市逐渐入冬

　　去年，以限购、限贷、限价为主的房地产调控政策不断加码，在严厉的政策环境下，各地房市逐步趋冷。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，在2011年严厉的调控下，国房景气指数、70个大中城市房价综合指数等各项指标均显示全国房地产市场已经逐渐入冬，调控效果正逐渐显现。

　　数据显示，去年12月房价继续下行，而自11月“国房景气”进入“枯荣线”以下之后，12月“国房景气”比11月份更是回落0.98点，继续在“不景气”区间运行。从房地产开发投资和销售数据来看，回落成为主流。2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1~11月回落2个百分点。

　　从土地市场的表现来看，去年土地市场频频曝出流拍，底价成交更是成为“主流”。海易居房地产研究院发布的报告认为，土地频频流拍将给后期房地产市场调控增添新的阻力。原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场，这将使一年或更远将来的住房供给量减少，加剧刚性需求与住房实际供给之间的矛盾，从而为房价下行增添新的变数。

　　资金压力加大探底之旅开启

　　房市已经进入探底之旅。在资金压力下，房价的下行趋势将会越来越明显。去年全国房地产开发企业资金来源总量远低于近年来的平均增幅，成为2001年以来增幅的次低点。这一现象表明房地产开发企业的资金压力不小。从结构上看，定金及预收款比重小幅上升，利用外资和个人按揭贷款比重有所下降，随着国内信贷环境继续紧缩，开发企业资金状况不容乐观，资金使用被迫转向更多的利用自有资金。

　　虽然从去年一些大型房企的业报来看，一些房企去年的成绩还不错，但是总体来看，在销售不畅难以获得资金回笼的情况下，房地产开发企业尤其是一些资金实力较弱的企业面临资金链日趋紧张的局面，业绩下滑在今年上半年将会显现。从股权交易活跃的情况来看，迫于资金压力，房地产行业洗牌的速度正在加快。

　　回落预期增加房市难言逆转

　　去年房地产市场的降温，房价的合理回归，离不开我国宏观调控政策的持续发力。我国已经明确今年房地产宏观调控政策方向不变，因此，市场对房价继续回落的预期增加，房价回落三成的观点成为诸多业内人士的判断。

　　杨红旭预计，2012上半年房价还将继续呈环比下跌态势，直至下半年企稳，四季度可能逆转为正增长。从同比来看，增幅继续回落，上半年会出现负增长，年内可能看不到逆转成为正增长。

　　中国科学院预测科学研究中心日前发布的报告预计2012年商品房平均销售价格将同比下降5.3%左右。中国科学院预测科学研究中心教授董纪昌认为，尽管居民收入增加、城镇化规模加大、住宅刚性需求强劲、土地价格推动等长期性因素会支撑房价保持上涨，但市场供需状况和政策因素会促使房价涨幅继续回落。

　　引导房价合理回归调控不能松

　　在房价出现松动的关键时刻，当前也出现了一些对房价下行过分担忧的声音，对此我们应该理性对待。虽然防止房价过快上涨的宏观调控政策已经取得明显成效，但是我们不能因此掉以轻心，要坚持房地产调控政策不动摇，以防止出现房价报复性反弹的现象。

　　全国政协经济委员会副主任李德水日前指出，在调控的方式、方法上还应根据形势发展变化，从实际出发不断地加以完善。今后仍要深化改革，理顺各种利益关系，并切实加强管理，规范房地产市场秩序。

　　去年保障性住房建设的推进有力地支撑了房地产开发投资的增长，同时也缓解了低收入群体住房难的问题。专家认为，如果按照“十二五”规划安排，建完3600万套保障性住房，那么就能覆盖大约20%的城市居民，可以基本解决低收入群体的安居问题。作为一项重要的民生工程，保障性住房应继续推进和完善。

　　此外，保障性住房在解决一部分中低收入群体住房需求的同时，也将在一定程度上对商品房价格的缓慢下降、理性回归发挥积极作用。