去年全国供地计划完成62% 房企无心买地政府贴身推销

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　2月29日，北京土地储备中心挂出了近几年来都难得一见的内城住宅用地，即紧邻东二环的东城香河园3号地。这幅地块一挂出，就有开发商笑称，北京土地部门 “有点舍不得孩子套不着狼的意味”。

　　当然，用稀缺的城内优质地块“做饵”吸引开发商托热土地市场，这却并非现下土地部门的唯一招数。《华夏时报》记者也从北京市土地储备中心一位知情人士处了解到，如果市场过于冷清，北京市已考虑将降低土地出让价格。事实上，在调控始终未见放松的房地产市场，地方政府的艰难是一日甚于一日。重压之下，如何促成土地成交也就成了地方政府亟待解决的问题。

　　“地价至少可谈下两成”

　　2月26日本是个周日，一知名房地产集团北京公司负责前期投资开发的经理李明(化名)却接到了公司分管副总的电话，让他陪着去见两位市土地部门的领导。

　　“因为不是工作日，所以就约在外面，主要是想了解一下我们近期有没有拿地的计划。”李明告诉记者，“3月份土储中心会挂出一部分地块，有几块地理位置不错的地块，市里特地过来跟我们沟通一下。”

　　按照李明的经验，往年北京市土地供应高峰一般是在下半年，上半年的土地市场冷清也是正常的，不过像现在这样刚过完年就有土地部门的官员与他们接触沟通，这还是让李明感到有点意外。

　　“其实过完年回来，2月中旬我们已经去国土局开过一次会了，主要内容也是土地推介，”李明告诉记者，“3月份的新推地块，市里希望像我们这种大型国企能积极一点。”

　　事实上，楼市调控的胶着与土地市场的惨淡确实让政府部门有点“头疼”。尽管从去年6月份开始，北京市土储中心就不断地组织土地推介会、调整推地计划，但效果却并不明显。

　　“土地部门的意思其实已经比较明确了，只要开发商拿地，其余的都可以商量。”李明向记者透露，今年以来土地部门基本上在推出地块之前，都会召集开发商开至少一次沟通会，之后再与有意向的企业“商量”价格。

　　“其实，现在价格上一般至少可以谈下两成，有一些位置不是特别好的地块还可以再低，”李明告诉记者，“除了价格，还有一些附加条件也可以谈，比如说付款方式和规划方面的具体细节。”

　　而据记者了解，这样的情况在二三线城市则更为普遍。青岛一本地房企总经理岳力告诉记者，青岛、烟台等城市及下辖的县级城市土地部门“隔三差五请开发商吃饭”，并承诺“土地出让之后可以联系规划部门提高地块的容积率”。

　　不仅如此，二三线城市的土地出让中，价格也被压得更低。岳力告诉记者，他刚刚在烟台拿到一幅地块，跟当地土地部门几番“讨价还价”后，最终拿地的价格比当地政府最初定的起始价低了超过30%。而与2009年当地出让的同区位地块相比，这个价格相当于原来的五折。

　　北京中原地产总监张大伟分析表示，楼市成交量如果继续低迷，预计今年全年土地市场也很难有较大的回暖，底价成交依然会是土地市场的常态。

　　房企全线收缩拿地计划

　　不过，对于开发商来说，尽管拿地价格以及附加条件都可以谈，但与惨淡的市场相比，似乎有些“微不足道”。

　　从去年开始，开发商们就已经全线收缩了拿地的计划。这从去年全国土地供应的完成情况上就可见一斑。2月21日，国土部公布的数据显示，截至2011年12月31日，全国落实住房用地计划13.59万公顷，仅完成全年供地计划的62.3%。

　　就连寸土寸金的北京，去年实际土地供应总量为5970公顷，仅完成全年供地计划的92%，这也是近3年来北京首次没有完成年度供地计划。

　　而从开发商目前的心态来看，今年土地市场的情况似乎也并没有好转。为此，包括北京在内的各地在年初都已经开始纷纷下调土地供应计划。

　　“从目前的形势来看，调控仍在进行，所以还会采取审慎、保守的拿地策略，”北京中海地产的前期投资部负责人对记者表示，“对于公司来说，拿地策略是年初已经制定好的，对于我们评估认为有价值的地块，无论价格高低我们都会搏一搏。”

　　而此前一直声称要伺机抄底的万科也并没有新的动作，北京万科高管在接受本报记者采访时也多次表示，尽管从去年到今年，国内多个城市土地拍卖屡现底价成交，但土地绝对价格仍处于历史高位，土地市场还没有出现特别好的抄底机会。

　　公开资料显示，万科去年新增土地储备的平均楼面地价为2540元/平方米，较2010年2700元/平方米的平均土地成本虽有下降，但降幅并不明显。

　　“目前关注更多的是楼市调控政策的收放，这才是影响开发商投资信心的关键问题。”上述中海拿地负责人表示。

　　再降地价吸引开发商

　　目前，底价成交已经成为土地市场上的“家常便饭”，而这种情况在去年6月份之前还很难见到。

　　来自北京市土地整理储备中心的数据显示，进入2012年以后，北京成交各类地块36宗，但截至2月底，这些土地溢价率全部为零。

　　溢价率的走低则直接影响着地方政府的土地出让金收入。2月21日北京市财政局公布的数据则显示，今年前两个月，北京土地出让金合计为64.15亿，仅相当于去年同期132.35亿元的48.5%。按照北京国土局的估算，这样的情况暂时也得不到好转，北京2012年土地收入预计仅为900亿元，比去年减少了300亿元，降幅约27%。

　　张大伟表示，土地市场冷清的主要原因是调控政策执行严格，房企对市场的预期较悲观。同时，从北京的实际情况来说，现在土地供应越来越趋向郊区化，很少有优质地块能吸引企业出手。

　　而出现这种情况的也并非北京一地。中国指数研究院数据信息中心监测数据显示，截至2月24日，全国20个主要城市土地推出量与成交量均微量下跌。

　　本报记者也从北京市土地储备中心一位知情人士处了解到，北京市目前已经在考虑如果市场过于冷清，还将降低土地出让价格。“主要目标还是希望通过降低价格，缩小地块规模，促进开发商拿地。”他表示。

　　“如果照现在这样的市场情况来看，后期预计某些区位的土地价格还会有所调整，”这位知情人士表示，“当然，价格调整也是试探性的，每次下调的幅度估计不会特别大，在5%-10%左右，不过这也要视地块的区位而定。”