2012年房企新开工面积剧减

　　本报记者 刘勇 北京报道

　　少投入 多卖房 静待时机

　　近日，大型房企的业绩会陆续召开，房企今年的新开工面积、土地储备计划引人注目。

　　记者发现，包括保利香港(00119.HK)、远洋地产(03377.HK)在内的大型房企今年的新开工面积与去年相比都大幅缩水。而与此同时，去化库存则成为业绩会上房企老总们特别强调的重点。

　　“少投入，多卖房，持有现金，等待时机出现，这是房企在2012年普遍采取的策略。” 中国指数研究院副院长陈晟向记者表示。

　　新开工量大幅缩水

　　在公布今年开发计划的房企中，保利香港、远洋、华侨城A(000069 SZ)的新开工量与去年相比均有不同幅度的下降，其中保利香港今年的开工、拿地计划相比去年有一半的缩水，而远洋地产的新开工量面积也缩水了40%。而以快速开发著称的万科今年的新开工计划则与去年持平。

　　保利香港在其业绩会上表示，公司今年的开工量约为350万平米，与去年相比缩减近半，拿地规模也将缩减近半到300万平米，支付金额约在16亿-19亿之间，新增的土地储备主要是补充原来的土地消耗。

　　远洋地产总裁李明在公司业绩会上表示，今年新开工量为300万平米。而去年远洋地产的新开工量约为500万平米，这意味着其新开工量将减少约40%。

　　华侨城今年的新开工计划为133 万平米左右，较2011 年的143 万平米的开工计划也下降7%。

　　“今年房企整体增速下调已成定局。”陈晟表示。

　　对于房企纷纷大幅下调新开工计划，调整发展速度，阳光100常务副总裁范小冲向记者表示：“目前，房企面临双重压力，一是大量库存以及土地储备占用了大量资金；另一方面则是在调控不动摇的大背景下，未来的市场不可预知。这都使得房企采取保守的扩张计划。此外，房企融资成本比较高，而房价下降使房企的利润越来越薄。”

　　事实上，今年房企的谨慎态度源于去年的业绩与最初制定的计划相差较大。陈晟表示，虽然房企2011年的业绩报表并不难看，但是与年初制定的目标相比仍有相当大的出入，因此谨慎成为今年房企的普遍态度。

　　某中型房企的一位负责人就向记者表示，2011年公司没有完成年初制定的销售目标，销售额下滑明显，但是好在利润并没有缩水。原因在于，由于项目基本位于二三线城市，不是调控重灾区，不需要降价促销。今年，企业的销售目标较去年略有增长，但是幅度很小。

　　但是，也有业内人士认为，这个时候有条件的企业应当逆势扩张，占得先机。

　　“逆向运动的企业可能会在明后年市场有所转向之前占到好的位置。”西南证券房地产行业分析师肖剑认为，国家对调控不会再加码，房企的资金链条没有受到制约。当前，开发贷同比出现增长，有抬头向上的迹象，资金状况比去年有一丝放松，好于去年。从年报看，保利、万科的现金储备并不少，与其资金总量相比，绝对数量并不低，所以今年这类房企的拿地速度应该加快。

　　去化库存成重中之重

　　在近期各大房企的业绩会上，去化库存、换取现金成为反复强调的重点，这缘于猛增的库存占用了房企大量现金。

　　华侨城总裁刘平春就表示，公司要将现在可变现的项目想方设法卖掉，加快销售，加强营销，降低负债率，这是我们要做的第一件事情。这显然是由于华侨城目前面临较大的存货压力，据华侨城A 2011年年报显示，截至去年年末，公司存货规模由2010年的195.74亿元猛增至317.37亿元，达到历史最高点。

　　近日，华润置地(01109.HK)、远洋地产、中国海外发展(00688.HK)、保利香港和招商地产(000024.SZ)等五大地产央企的2011年年报也显示了房企的库存压力。据链家地产市场研究部统计，这5家房企的待售物业、发展中物业和其他存货总计约人民币3458亿元，同比增长33%。其中华润置地和保利香港的存货同比增幅都超过了50%。

　　首创置业(02868.HK)财务总监罗俊在公司业绩会上表示，我们要求把现在库存的项目加大销售，希望尽快把库存项目清理掉，拿现金换来更好的资源，这是公司长期发展过程中非常重要的一个战略。

　　房地产行业有一个规律，即“市场不好时拿地，市场好时卖房”。显然，房企积极去化库存，增加现金储备，目的是在土地市场的机会到来时，能够有所动作。然而，从各大房企公布的计划来看，今年的土地储备计划与去年相比，也呈下降或基本持平的趋势。因为正如范小冲所言，目前的情况是，即使土地市场的机会出现了，心有余而力不足将是普遍现象。

　　但是，陈晟认为，即使土地价格下跌，是否就会吸引开发商进入市场还是一个未知数。目前房企并不知道怎样才能激发购房者进场，因此房企现在要做的是不冒风险。