楼市牛熊争

　　楼市拐点看方向

　　“如今不打折，你都不好意思卖房；售楼处不挨砸，你都不好意思说自己是品牌开发商；不在多城市同时挨砸，你都不好意思说自己是全国性大开发商；不关几十家门店，你都不好意思说自己是品牌房产中介。”

　　拐点的确是到了，大家说着笑话，看着笑话，觉得房价再下台阶并不遥远。这节骨眼上，存款准备金率降了。虽然众口一词说央行动作与楼市调控无关，但人们心里难免有了一份疑惑。毕竟，2009年房产商作为狼狈的“猪坚强”，还真的等来了救援队，那一幕还历历在目呢。

　　于是，有人问：如今的这个拐点，那是朝上拐还是朝下拐啊？

　　“除了房价，也多关心一下我们的房地产股，几个月来一直跌跌不休。今天大盘突然暴跌，B股的房地产股更是重灾区，我手上的新城B跌幅高达8.3%。我在上面套了几十万，说句实在话，一分钱都没有了，只能等下月发工资。我的领导更惨，被套了几百万。”11月30日，北京一家网络公司的总监向记者诉苦。

　　就在这位投资者纠结到底该“就地卧倒”，还是勇敢地行使期权、再填点钱到这个窟窿里去，当晚就迎来了“解放军”——央行35个月以来首次下调存款准备金率。“我的股票有救了！”不出所料，第二天房地产股带头领涨。

　　尽管清一色的专家出面“辟谣”，下调存款准备金率不是为了给房地产松绑，但几乎所有的网友评论都剑指房地产。

　　房地产调控是否会再次上演2009年临门一脚却调头而去的那一幕？正逢“四季度楼市拐点论”甚嚣尘上，问题是：究竟是向上拐，还是向下拐？

　　过冬模式

　　大雪时节，朔风凛冽，房地产行业也迎来了极度寒冷。

　　就像“戏说地产”里调侃的，“如今不打折，你都不好意思卖房；售楼处不挨砸，你都不好意思说自己是品牌开发商；不在多城市同时挨砸，你都不好意思说自己是全国性大开发商；不关几十家门店，你都不好意思说自己是品牌房产中介。”

　　在“史上最严厉的调控”之下，限购、限贷，已成为开发商的噩梦。9月10日，在记者新书《地产真相》的发布会上，北京万科副总经理肖劲公布了万科市场部门所做的一份抽样调查：“北京有资格、有能力购房的家庭不到3%，约合20万户。”万科副总裁毛大庆则补充道：“现在的情况就是每卖一套房子就少一个客户。”

　　截至12月1日，北京商品房库存量已经达到了12.5万套。这是继2009年5月30日达到12万套后，北京住宅库存量再次回到历史高位。

　　另据此前上海易居房地产研究院发布的报告统计，截至2011年10月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2780万平方米，比去年同期增长约38%。预计四季度新建商品住宅存量还将继续增加。

　　楼市供应量已达历史峰值，销量却陷入最低迷。

　　2011年的“金九银十”，北京楼市合计签约量仅2.7万套，较去年同期逾5万套的签约量下降了46%，而在全国47个大中城市中，有41个城市住宅成交量低于去年同期，广深沪等9城市同比下跌五成以上。

　　二手房市场上，买方等，卖方熬。

　　11月份，昆山阳澄湖畔某小区，一位中介做完手上这单，准备回老家湖北歇上三个月。“这是几个月来唯一出来的一套房。没生意，二手房主只要不是等钱用，基本没人在这种时候往外卖。”

　　深圳中原地产已关闭60家门店，1000人流失。北京的中介门店今年以来已关闭约1000家，仅10月份就关了177家。拥有中国 “房产经纪第一楼”的浙江裕兴不动产，也因背着300万银行贷款、1800万民间借贷，以及其他欠款1000万，被舆论怀疑“老板要跑路”。

　　“楼市2012”即将来临，万科把自己的发展模式调整为“过冬”。用毛大庆的话说，就是“慎买地、不囤地、不涨价、快速消化。超过10亿的项目必须寻找合作伙伴。”

　　“房闹”像幽灵一样突然冒出来，打砸售楼处的风波一度蔓延，也许发泄的是老业主对房价转瞬缩水的极度不满，也有人怀疑这是开发商自导自演的“行为艺术”。无论如何，都说明各方博弈已进入深水区，折射出来的是同一个问题：开发商很“差钱”，这也是本轮房价下跌的“唯一动因”。

　　以狂飙突进闻名的地产大鳄杭州绿城，最近便因为致命的“资金软肋”，把自己逼到了悬崖边，屡屡遭遇“倒绿”风波。

　　这家企业的成长历程，在房地产调控中极具标本意义。

　　2008年调控，绿城曾言辞激烈地批评万科抛出“拐点论”带头降价，乃是对行业“不负责任”，并因不愿意降价求生存命悬一线，没想到政府救市让它逃过一劫，并雄心勃勃地一度挑战地产业老大万科。

　　“当初被视为‘睿智’的万科成为‘弱智’，拿地时总是被地方政府不待见。坚持扛着的绿城，则被奉为座上宾。”一位地产界人士私下对记者笑言。

　　2009年楼市发高烧，绿城不惜重金斩获多处“地王”。高端市场、高端产品的定位，也意味着绿城的布点，几乎都在限购城市；对准的，都是限购人群。于是在本轮调控中首当其冲，再度回到谷底。

　　2011年中报显示，绿城中国截至今年6月30日的净资本负债比率达163%，较2010年12月31日上升31个百分点，居内地上市房企之首。

　　“绿城，会不会成为第二个顺驰？！”该问法极具眼球效应。再加上“收购门”、“信托门”、“香港退市”传言、“阿里巴巴义薄云天出手相救”、“叫卖球队无人应”等等，以至于绿城老板宋卫平几近成为“年度话题人物”，就连浙江丽水大雾一架私人飞机失事坠毁，都有小道消息跟他扯上关系。

　　“绿城在快速扩张模式上学的是碧桂园，在产品模式上学的是龙湖。以为虽然和别人一样的价格拿地，但只要推出好产品，就能卖出更好的价格。没想到一旦市场进入下跌通道，成本就成了它巨大的负担和压力。”著名地产评论人士，中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋分析道。

　　他认为：“绿城还不至于破产，卖掉几块地就能过冬了。但接下来的问题是，现在谁还在拿钱买地？”

　　数据显示，今年前3季度，在A股上市的房地产企业中，70%房企经营性现金流为负，超过40%房企净利下滑甚至出现亏损，超八成房企负债同比增加。

　　一言以蔽之：谁都没钱买。

　　拥有诸多可以变现资源的上市大房企都勒紧了裤腰带，中小房企的日子更是可想而知。

　　福建宁德十大杰出女性地产商郑小青，也有传言“被破产”了。

　　10月中旬杨少锋接到电话，说是他老家宁德一个认识的女房地产商破产了。“通过民间融资做房地产，融资额高达20亿元，利息从3分到最后高达年息100%。因银行收紧信贷宣告破产，资金缺口高达10亿元，涉及宁德民营企业数十家、民众无数。其中一家从事电机出口的制造企业老板借出1亿多，将可能成为关联破产的另一个实体企业。这种情况，预计在浙江、福建、广东等民间融资盛行的地方将大规模爆发，温州、宁波、台州、宁德、福清、泉州等地都将是重灾区。”

　　大浪淘沙，房地产行业注定上演：死一批、跑一批、割肉卖地活一批。

　　各种“突围”

　　不仅房产商，习惯于依赖“土地财政”的地方政府也hold不住了。

　　从今年9月份开始，广州的土地拍卖就开始频繁出现“零举牌”，地产巨头纷纷缺席。10月份，广州推出的19宗用地无人问津，北京则共成交土地21宗，其中工业用地成交15宗，商业用地成交5宗，仅仅成交的1宗住宅用地，还是限价房用地。

　　11月23日，北京市土地整理储备中心调低了“平谷区马坊镇B05-01、B05-02地块居住、社会停车场库项目用地”等2宗地挂牌起始价格，下调幅度分别接近9%和15%。这两块土地从今年年初挂出来，至今无人问津，熬成了“骨灰级”。

　　土地出让金对地方政府意味着什么？

　　国土资源部的统计显示，2005年，在国家收紧“地根”的情况下，土地出让金总额有5505亿元；2006年增加到7676.89亿元；到2007年近1.3万亿元。2008年全国土地出让收入缩水，但仍然维持在9600亿元的高位。2009年全国土地出让金飙至1.59万亿，在全国土地市场经历了一场盛宴的2010年，更攀上2.7万亿的历史高峰。在不少地方，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上，早已演变为地方政府的“第二财政”。根据中国债券信息网公布的数据显示，2010年全国记账式国债一共才发行了人民币1.45万亿元。

　　地方政府在土地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上，也同样表现在房地产的交易过程中。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，各种收入占到了房地产价格的30%-40%左右。

　　财政收入大部分是需要上缴的，那么中国绝大部分基层县区级政府，如果离开土地财政，日子过得下去吗？

　　面对财政窘状，地方政府又是如何变出钱来“搞建设”？

　　福建一位县级市的市长，曾跟杨少锋说了一个雄心勃勃的投资计划。

　　杨少锋奇怪地问他：“县里一年才十几个亿的财政收入，怎么支撑这么庞大的项目？”

　　该市长胸有成竹：“我们去年刚刚拍了一块地，1亩地1200万，不到一百亩地，我们土地出让金就将近10个亿，现在我们市的土地储备有将近1500亩，仅仅这些土地储备就值200多亿。” 而早在1年前，该县地价还不到600万/亩，一年时间，因为地价的暴涨，在市长看来，口袋中随时可以开支的土地银行，资产已经翻了一倍。

　　在房价和地价暴涨的过程中，这位市长所勾勒的发展前景，建立在以未来的土地出让金收入和房地产税收的良好预期基础之上，并且几乎在中国大地上每一个城市上演。如此“摩天大楼”，宛如建在流沙之上。一旦流沙消逝，这些地方是否能够承受随之而来的塌陷？

　　于是我们看到了心急如焚的地方政府的各种“试探”。比如悄悄给限购令松绑，却又在几十个小时后紧急叫停。

　　在已经执行限购的46个城市中，明确了截止时间的城市有12个：福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州、南宁。其中11个城市截止日期都为2011年12月31日，南宁的截止时间为2012年2月29日。至今为止，没有一家主动表态明年继续执行限购令。

　　调控向何处去

　　就在节骨眼上，央行突然下调了存款准备金率。

　　上一次央行下调存款准备金率，还是在2008年的12月份。连续上调了12次之后，这次罕见地反向操作，让许多人倍觉意外。然而敏感的金融界人士，却早已从蛛丝马迹中，嗅出了不寻常的意味。

　　11月8日，中国一年期央票拍卖，收益率出现了28个月来首次下降。央行不肯回收太多的流动性！澳新银行大中华区经济研究总监刘利刚(微博(http://weibo.com))从中读出了货币政策放宽的信号。

　　11月16日，央行公布了“第三季度货币政策执行报告”。透过10月份贷款数据，可以发现银行已经被允许发放更多的贷款。

　　最具标志性的事件，还数11月22日，浙江省农信系统获准定向下调部分机构的人民币存款准备金率0.5%。如果用许小年(微博)教授的“烟枪论”，这简直就是“抽鸦片上瘾”的央行已经忍不住往烟枪上瞄了一眼，接下去就该伸手去摸了。

　　许教授为何如此批评？这是因为中国实体经济已经出现了下滑之势。在“稳增长”面前，到底是要效率，还是要质量？

　　从央行再次祭起释放流动性的“法器”来看，答案不言而喻；被习惯性依赖的“抓手”，也就呼之欲出。

　　“政府释放流动性是为了给实体经济补血，但目前这个情况，指望实体经济来拉动整个中国经济几乎不可能。”杨少锋认为。

　　房地产在国民经济中扮演的角色，让人无法回避。

　　记者从2010年中国社会与经济发展统计公报中看到，2010年中国全年社会商品零售总额为154554亿元，而房地产销售额则高达4.5万亿元，近社会商品零售总额的三分之一(需要指出的是，房地产的销售额并未计入社会商品零售总额)，对整个上下游行业的带动是16万亿。全年银行贷款余额增长8万亿元左右，而仅仅房地产行业的贷款增长额度就达到2.17万亿元。可见房地产在中国经济中占据的比重已经严重超过了三分之一。房地产，不再仅仅是房价上涨过快导致的民怨问题，已经上升成为我们整个经济体的“嵌入式病毒”。

　　如何“杀毒”才更有效果？杨少锋说：“就像一个病人发高烧，现在只是给他擦了酒精，把他体表温度降下来了。房地产调控的真正出路是有限市场化，将商品房、该市场化的那部分完全放开，即使涨到天上去又有什么值得担心的？政府可以通过税收杠杆，把大部分收入取之于民用之于民，大量建造保障性住房，解决中低收入者的居住问题。”

　　在非有限市场化的当下，保障性住房，又在遭遇怎样的尴尬？

　　今年3月，国务院提出2011年我国要新建1000万套保障性安居工程。有新闻说，截至9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已经开工986万套，开工率98%。但按照北京高策房地产顾问机构董事长李国平的说法，这么高的开工率，是要把 “放个鞭炮、挖铲土、剪个彩”这一类的刨去的。

　　未来5年，我国计划新建保障性住房3600万套。除了建设成本之外，建这么多房子还必须通过市场向老百姓征地。地方政府自己的财政能否撑得起这么庞大的资金需求，的确是一个问题。在今年1000万套保障性住房计划中，400万套为棚户区改造住房，200万套为经济适用房和两限房，160多万套为廉租房，220万套为公共租赁住房。真正有降房价意义的经适房和两限房，也只占了保障房总数的20%。

　　抄底去？

　　2008年调控，2009年放松，之后房价迅速报复性反弹。很多人担心明年调控如果放松，是否房价会再次涨得风生水起？

　　“我认为不会。2009年实质上是金融危机救了中国房地产。如果说原来的政策是用各种政策打压，后来政府为了挽救经济，则是用各种政策托市。2012年，我觉得政策应该是在各个手往下压的时候，压的力度稍微减轻了一点，或者一只手放松了，另一只手还压得很紧。”

　　杨少锋已打算明年一季度去抄底买房。

　　“现在已经是个底了。11、12月份，开发商为了偿还一年一度的到期贷款，资金链将变得异常紧张。1月份，新的贷款额度虽然下来了，但是有很多开发商一开始贷不到款。2月份，贷款陆续到账，但开发商多半用来偿还高利贷，这是第一要紧的事。3月份，才开始逐步清理拖欠的工程款。直到二季度，开发商资金链才会有一个好转。开发商最缺钱的时候，一定是让利最多的时候。如果冬天都过去了，还有什么理由继续让那么多利呢？”