2009年至2012年：一个房地产项目沉浮史

　　本调查期望以一个房地产项目的沉浮史，折射出2009年~2012年中国房地产市场的巨大变迁。而被称为房地产行业最后的救命稻草——地产私募，在寻求自身资金安全的基础上，可能会拯救某一具体项目，但是基于其规模总量，无力回天。　　

　　2009年，位于浙江某千年古镇的一个房地产项目——记者将其命名为“田园”，在牛市冲天的市场氛围中诞生了。

　　2010年调控初显，但是市场依旧火爆，这个仍在襁褓中的田园项目，信心满满。

　　2011年来了，在最严厉的宏观调控中，田园项目资金链趋紧，不得不以土地为抵押，向外寻求融资4.5亿元。然而，银行大门紧闭，信托受限，私募最感兴趣的是有品牌的大型房企，注定了田园项目的融资之路并不平坦……

　　2012年，最严厉的宏观调控仍将持续，房地产资金链越来越紧，越来越多的房地产项目开始四处找钱。

　　文/记者蒋悦飞

　　2009年~2010年初：

　　楼市牛气冲天

　　4亿项目启动

　　浙江某千年古镇，在风景秀丽的田园风光中有一个占地100多亩的住宅项目，姑且称之为“田园”吧。项目离杭州市区仅10多公里， 40多分钟即可到达杭州市中心武林广场。

　　2009年6月，历经金融风暴之后的房地产业，正沐浴着4万亿信贷的阳光雨露，气势如虹。这块风水宝地，以4亿元左右的价格，被杭州某房产公司摘得，楼面地价为1514元/平方米。

　　当时杭州的房地产市场可谓异常火爆，全年杭州主城区商品房共成交66319套，同比2008年暴涨186%，成交均价在一年之间上涨了50%。市场上，温州炒房团等投资性需求逐渐占据主导地位。

　　在这一年中，“田园”规划获批，包括高层、联排和商业等，实际总建筑面积234851 平方米，容积率为1.36，实际楼面地价2426元/ 平方米。

　　为开发这一项目，该房产商成立项目公司，注册资本12000多万元。

　　2010年中期：

　　调控启动侥幸“上马”

　　憧憬获取4.5亿利润

　　然而，政策很快生变。2010年4月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)出台；9月份，房贷首付比例上调到30%及以上，并严格执行二套房贷政策。虽然政策趋紧，不过房地产投资却并未因此出现明显萎缩。

　　当时的房地产商已经感到调控来势汹汹，但大多又心存侥幸，田园的投资方也不例外。

　　记者所获得的一份“田园”内部资料显示，投资方认为：“中央政府会坚决调控下去，但也不会再出台可能伤筋动骨的新政策；新房成交量继续萎缩，房价可能会进一步松动；房价越松动，消费者反而越不买；于是，地方政府开始通过或明或暗的方式去托市。最终，房价快速上涨的势头被遏制住了，又没有伤及经济。”

　　他们的初次判断是2010年的调控也会像以前的众多调控一样，最后是虚惊一场。特别是杭州的房地产市场，房地产业内将其称为“传奇中的传奇”。一个二级城市，其房价和一线城市相比毫不逊色。于是，他们最终得出的结论是：有足够的抗压能力，顺利度过此次调控。

　　“田园”并不是空喊口号，他们在详细对比了周边的楼盘项目之后，给项目进行了产品和客户定位。他们还认为，土地价值的提高必然推动项目未来价格的上升，最后将排屋价格定位为18000元/平方米，将高层价格定位于6500元/平方米。根据每期开发合并后保守数据计算，销售总收入预计达到16.58亿元，总投资12.07亿元，利润总额4.51亿元。

　　在投资、投机占主导的市场环境中，“田园”计划中的前景非常乐观。还在方案规划设计阶段的时候，有购买意向并登记在案的客户已经达到排屋总量的65%。而在其主要客户名单上，温州炒房团、外省投资客赫然在目。

　　可能也正是这一点，注定了他们在2011年的坎坷命运。

　　2011年：

　　限购限贷限价三重打压

　　资金困难取消年底开盘

　　然而，想不到的是，2011年1月26日，新“国八条”出台，限购政策再度升级；7月12日，国务院常务工作会议上强调限购政策要严格执行；之后全国共有46个城市出台了限购政策。

　　在限购、限贷、限价的三重打压下，房地产市场预期转变。到2011年11月，全国房地产市场掉头转向，而杭州是其中的重灾区。在全国的降价潮中，杭州是全国最先降价的城市之一，2011年最受资金链考验的标杆房企绿城，也在杭州。截至2011年12月底，杭州新建商品住宅库存已经高达343万平方米，同比增长92.5%，几乎翻了一倍。当年在杭州楼市呼风唤雨的温州炒房团等民间投资者，在当前的楼市环境中几近绝迹。房企的资金链紧张，已经是公开的秘密。

　　“田园”不能例外。一期已经开工近一年，有些已经封顶，二期也将开工建设，6亿元的资金已经投入其中，包括土地出让成本、前期工程费用等。一方面，到了年末，工程款需要结算；另一方面，项目要继续推进的话，还需要装修等费用，资金已经岌岌可危。因此，项目决定以182亩的土地作为抵押(评估价值8亿多)，对外融资4.5亿元，融资期限2~3年。融资借款主要用于项目的土建、配套设施、设备、室外园林绿化等工程。

　　记者昨天致电该项目售楼处，销售表示，原定年底开盘的计划已经取消，“怎么也要到春节后了。”既然没开盘，所以价格也没有确定。

　　2012年：

　　调控不放松私募爆棚

　　小地产企业岌岌可危

　　2012年调控不放松，房地产信贷依旧趋紧，信托产品设限重重，像“田园”这样遭遇资金困局、寻求融资的房地产项目非常普遍。这种现象直接催生了房地产私募的红火。统计数据显示，就在这短短两年的时间内，房地产私募基金已经发展到了1000亿元规模。

　　德信资本老总陈义枫近期就非常忙。和记者约定的采访，前前后后磨合了半个多月，最终约在了元旦。而在采访期间，记者还能在电话这头听到他不断地间歇交代秘书，招呼如约前来的一些合作伙伴。

　　而这可能就是近期房地产私募的生存状态：到处都是项目，到处都是机会。陈义枫表示，2011年一年，公司实施的项目是10个，资金规模是10个亿，项目分布在河南、河北、云南、贵州、江苏、广东等地。而公司接触、洽谈过的项目可能高达一两百个。

　　“即便是万科，恒大这样的公司也缺钱。”陈义枫表示。房企缺不缺钱主要看两点，一是原来的资金杠杆率高不高，二是融资渠道宽不宽。目前的状况是，央企比较好过，公司越小日子越难过。

　　业界称，地产私募是房地产行业最后的一根救命稻草，但是这根稻草真的能够堪当大任吗？

　　河山资本创始人曹少山表示，从现状来讲，中国地产私募基金远没有大家想象得那么强大和重要。对绝大多数开发商来讲，尤其是小开发商来讲，地产基金目前还只是“水中花镜中月”，你勾不到它，它也帮不了你。首先从规模上讲，目前真正的、独立的可以为第三方地产公司做融资的地产基金，其规模最多也就200亿，这对于5万亿的中国房地产投资来说只能是杯水车薪。

　　“私募基金在中国目前的状态是襁褓婴儿，现在我们还没有能力去拯救开发商。”曹少山表示，如果开发商把它当成新的资金来源的话会误入歧途。

　　这一点，陈义枫有同感。陈义枫表示，就一个具体的合作项目，比如募资了3个亿，对一个企业的现金流和生存会有立竿见影的效果，但是，“真正能够找到我们，又能相互合作的项目还很少。”

　　就比如“田园”，记者曾经向一个不愿透露姓名的私募经理打听，对这样的项目，公司是否有兴趣？这名私募经理表示，浙江那边的项目总体上泡沫比较大，一般不考虑。现在的投资对象主要是品牌企业、大企业，因为小企业一旦周转不开，风险很大。记者了解到，一家品牌上市房企的深圳公司，最近刚刚募集了几个亿，融资成本在20%以下。

　　前景

　　今明两年房地产

　　并购将层出不穷

　　像“田园”这样，从2009年~2012年，历经房地产的繁华与消沉的地产项目还有很多。就记者所了解的，一个资深的私募经理手上就有一两百个这样急需用钱的项目。然而，市场上最缺的还是钱，德信资本老总陈义枫就表示，公司80%的人手都在找钱。

　　钱少，要钱的项目多，而资本向来“嫌贫爱富”，规避风险，因此，这注定了房地产行业中最急需用钱的小开发商，最难找到钱，也最难过。表现在并购市场上，一般并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年或是由地方向全国辐射的大型房企；而被并购方则是有项目或土地但体量小、融资渠道少、背景小的中小房企。

　　“估计今后两年是地产基金等其他非主流金融机构发展的爆炸性时间。”德信资本资深市场经理程卫华预测，2012年在一些二三四线城市，中等规模的并购案会层出不穷，主要形式会以出让全部或部分股份，进行抛售或者联合开发等形式出现。考虑到2012年上半年国家调控政策会持续下去，银行贷款紧缩不会变化，工程款、土地出让金等压力会逐步显现，所以下半年的并购机会多于上半年。