绿城陷入资金紧张漩涡

　　绿城陷入资金紧张漩涡

　　绿城现在所反映出来的问题，是开发商的典型代表。开发商现在再次面临是要降价求生存，还是硬扛价格的抉择

　　文字整理  袁天鹏

　　在节节进逼、放松无望的房地产调控政策面前，负债率高达163.2%的绿城先后经历了“信托门”、“退市门”、“海航收购门”等风波，一直被认为可能成为第一家在调控中倒下的大型房企。一贯桀骜的宋卫平亦被迫表态，“做不下去就三条路：降价促进销售、把手上的项目腾挪出去、或者干脆全面降价，然后就退出房地产不做了”。

　　一则看起来有些“刻意”的消息让本已处于漩涡中的绿城集团再次成为众人瞩目的焦点。

　　去年的11月28日，绿城集团副董事长罗钊明在接受媒体访问时证实，绿城集团旗下的绿城房地产、绿城阳光将与中投公司旗下建银投资以及黑石基金拟成立合资公司，四方分别出资4.8亿元、1.2亿元、12亿元以及2亿元，投资于中国房地产。各方约定在公司成立时初步出资20%，余下的80%将于合资公司成立后两年内支付。

　　这个消息因中投公司十分敏感的身份而迅速成为市场的热点。

　　在房地产调控进入深度博弈、价格刚刚产生松动的关键时刻，中投与绿城的深度接触，究竟是“抄底个案”还是代表着“国家队”的政策预判？作为国家外汇投资平台的中投，参与国内房地产行业会带来哪些问题？这个项目究竟是普通的合作还是中投入主绿城的前奏？

　　接近绿城的人士透露，“这个项目仅是第一步，未来应该还会通过这一平台完成更多对绿城现有项目的收购”，“但具体什么时候收购，最后会达到什么程度，现在还不能确定”。

　　其后的12月1日凌晨，绿城董事长宋卫平再次被传言“逼迫”现身，发表千字文澄清绿城并未破产重组，这是绿城三个月来遭遇的第四次“风波”。

　　一切似乎又回到了2008年。当时绿城同样面临着巨大的资金危机，但2009年的好日子让绿城经历了过山车一般的生死考验后，再次选择了扩张。而这一次，不知绿城是否还有这样的好运？

　　绿城集团董事长宋卫平对媒体发表了惊人回应。宋卫平指出，绿城最不济就是走上“卖项目、降价、不做房地产”这“三部曲”，也不至于破产。

　　危机重现？

　　“现在房企的境况和三年前的历史有惊人的相似。”对于绿城的境况，卫民不动产智库营销负责人蔡为民指出，这似乎也是中国房地产市场和房企三年经历的生动描述。

　　当2008年在房地产调控下资金链本已脆弱不堪的绿城，因一笔到期美元高息债而可能面临破产危险之时，金融危机来临后国内信贷的大松绑，无疑帮绿城完全解除了危机。

　　富于戏剧性的是，在银行信贷大松绑环境下，绿城在随后的2009年房价猛涨中却从一个濒临危机的开发商成为当年地产界最大的获益者。由于定位于豪宅开发，绿城的项目受到投资客追捧，2009年绿城销售额超过530亿，一举进入全国房地产销售额前三甲。

　　成也信贷败也信贷。当今年限购、限贷两剂双料猛药下到房地产顽症上时，绿城再次面临资金的严峻考验。

　　“我们的负债率的确比较高，但现金流并没有断裂。如果说负债率，其实借钱给我们的机构都知道我们的负债率一直都比较高。”绿城相关人士说。

　　对于绿城的高负债率，杭州一家开发商表示，“宋卫平是个比较自信的人，他认为负债率高一些没有关系，这些负债会在企业快速扩张和发展中被逐渐解决。”

　　“绿城方面认为，把企业规模做大，是未来一段时间绿城最重要的工作之一。”中国指数研究院一位分析师表示，浙江当地银行、机构和投资者与绿城都有相当密切的关系，对绿城的团队也很信任，因此绿城获得了当地不少支持。根植于浙江资本富饶的土地，绿城扩张之路得以较顺利地进行。

　　进退两难

　　以豪宅开发为主的绿城，在项目中沉淀了大量资金。据住在杭州网统计，绿城沉淀在项目中的资金约149亿元。

　　“本轮调控不会像2008年一样，而是长期的。限购短期不会退出，我们预计甚至可能会持续两年左右。直到保障房在住房市场中所占比例大幅增加，投资性泡沫被挤出后才可能退出。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹日前在上海SAIF地产金融论坛上指出，这次调控对开发商来说的确是很严峻的考验。

　　“如果限购不放开，高档房长期难以获得销售业绩，无疑会对绿城这样的豪宅开发商产生巨大的压力。”同策房产研展部经理夏宇表示。

　　为解决资金困难，绿城开始求助于同为浙江的大型房企。而这次采用的方式是以企业互相担保的方式获得银行贷款。

　　新湖中宝发布公告称，公司将与绿城建立3亿元额度的互保关系，互为对方贷款提供信用保证。

　　“我们和新湖中宝此前已经有过1亿元相互融资担保的合作。既然现在从银行做土地抵押贷款已经比较困难，就需要新的方式来融资。”绿城集团一位高管向媒体表示。

　　而一直坚称“坚决不降价”的绿城，似乎也认为在适当的时候有降价的必要。

　　据了解，今年下半年绿城计划新推287万平方米可售房源，对这些房源绿城将采取“早销、多销、快销”的快速资金周转策略，加快资金回笼。

　　降价并不顺畅。“绿城拿地的时候正是楼市高点，地价也拍得非常贵。而且绿城做的是高端，拿的基本都是位置非常好的地。”一家杭州房地产公司业内人士称，“降价的话，它的成本很难覆盖。宋卫平是一个特别看重楼盘品质的人，不可能像小公司一样压低材料成本。”

　　“已经进行前期销售的楼盘，我们不会降价；后期销售会以送装修、送物业管理费等方式促销。但新开盘的项目，我们会根据市场环境，适当对价格进行一些下降来加快销售。”绿城集团相关人士说。

　　而目前对前来团购的阿里巴巴员工给出的9.2折，是绿城已经作出的最大打折举动。在新开盘项目普遍下调售价的杭州，这个折扣显然不具备足够的竞争力。绿城只做高端的定位也决定了它不可能通过大幅度降价来自损品牌。腾挪项目也许是绿城的另一出路。

　　“绿城现在所反映出来的问题，是开发商的典型代表。开发商现在再次面临是要降价求生存，还是硬扛价格的抉择。”蔡为民表示。