让贪婪的房地产回归理性
http://msn.finance.sina.com.cn 2012-03-12 15:00 来源: 《法人》
让贪婪的房地产回归理性
文 本刊实习记者 陈玉峰
上海市政府办公厅日前印发《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》。《通知》强调，严格执行住房限售政策，首次明确“本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。”这意味着，此前“外地户籍居民持上海长期居住证满三年，可享受上海本市户籍居民的同等购房资质”的做法被否定。
无独有偶，之前，佛山楼市松绑新政出生半天就夭折，芜湖打响的“龙年救市第一枪”也仅存活了三天便黯然离场。一系列事件中不难看出，楼市“救市”新政正在成为一些地方政府测试楼市调控政策松紧的压力表。
然而，国务院总理温家宝在近期座谈会上指出，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇；二是促进房地产市场长期稳定、健康的发展。
中央政府对房地产调控的决心如初。
楼市的自救
2月12日，芜湖市政府官网公布一份通知，称该网站2月9日公布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》(下称“《通知》”)发布后，社会各界提出了有益的参考意见。考虑到该《通知》要求制定的配套实施细则正在研究完善之中，为保持该市房地产市场更加平稳健康发展，决定该《通知》暂缓执行。
芜湖是2012年全国第一个出台楼市新政的城市。新政一出，业界众说纷纭，争议四起，褒贬不一。
此前有专家预言该《通知》可能也会被叫停，果不其然，2月12日晚间的消息证实了一些专家的预言。这也是继去年10月广东佛山放宽楼市限购政策、当天又被紧急叫停后，又一起楼市新政“夭折”事件。
是地方政府的“救市”行为吗？很多专家及业内人士分析芜湖此举。
在《通知》公布后的第二天，芜湖市政府召开新闻发布会，该市副市长洪建平强调：芜湖新政“不是救市行为”。洪建平称，芜湖不是限购城市，在限价和限贷方面，芜湖一直都严格执行国家相关规定；《通知》的主要目的是为了更好引导合理住房需求和鼓励人才在芜湖就业创业。
在洪建平看来，《通知》更重要的在于发展地方经济和保障民生。
房地产分析师陈真诚对《法人》记者表示，很多房地产开发商不愿意降价，因为在他们看来政府会出来救市。尽管一些地方政府出面为其辩解，或出于其他方面的考虑，但“其态度不明确”亦让人曲解。
楼市的宏观调控是基调
中央需要房价合理回归，地方土地财政却严重受挫。两会召开在即，楼市再成关注热点。
众所周知，2011年是继“史上最严”的2010年之后更为严厉的一年。房地产调控的“组合拳”已经在发挥作用。
去年2月17日，北京公布了“京15条”后，地方城市在中央政府的强势推行下，纷纷出台调控政策，限购、限贷、加息等成为了新一轮楼市调控的代名词。
2月6日至10日，国务院总理温家宝在听取社会各界人士对《政府工作报告(征求意见稿)》的意见和建议时表示，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。作为13亿人口的大国，又处在工业化、城镇化进程中，房地产的需求从长期讲是刚性的。保障性住房和商品房建设两者不可偏废。从长期看，保障房应该以公租为主，主要解决低收入群体的需求。房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，只有这样才能合理配置资源，提高效益，但是，为了促进公平和稳定，政府调控也不能松。
“‘两会’期间，中央政府会以多种方式坚持宏观调控不动摇，未来一至三季度也会如此。”陈真诚说。
房老虎回归理性
“贪婪是资本的基本属性，获取最大限度的利润是商业机构这一财富机器的目的。法律规则内的主力行为，与法律无关，也不能进行道德评价。” 北京仁和律师事务所律师孟宪生在接受《法人》采访时表示，开发建设企业在利益的博弈体系中，追逐自身的效率和利润是应当能够理解的。
但在“居者有其屋”观念的中国，房地产和老百姓的生活息息相关。
这就使得不少开发商“走红线”或与政府打“擦边球”。
“国家作为社会秩序的管理人，追求的是经济平衡与秩序稳定。企业与国家的职能、动机、目的在这场经济博弈中是不一致的。企业在调控的背景下寻求自身利益空间是资本的自然反应。”孟宪生解释。
对于目前房价的回归，陈真诚解释：“2011年中央经济工作会议明确，2012年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。同时，货币政策要根据经济运行情况，适时适度进行预调微调。”还要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。
除了相关政策外，在法律的调控范围内也不能松懈。孟宪生律师强调，要严格执行土地管理制度，确保土地计划供应的落实和公平；严格执行规划许可制度，确保土地用途管制制度实现。
“严格执行相关税法，实现社会利益再分配的公平。严格金融管制，防止资产泡沫扩大。”孟宪生最后说。
这样，“贪婪”的房地产走上合理回归之路才有可能。