地产巨头的狂欢与民生之痛

　　楼市调控下的恒大样本

　　不管楼市调控政策有多么严厉，别墅照建不误，虚假广告充斥街头，潜规则仍然盛行——人们在感叹恒大地产能量巨大的同时，也对这种官商结合的商业模式提出质疑：这条路究竟能走多远？

　　文  本刊记者  张驰 

　　2012年的2月，初春还寒，宏观调控下的中国楼市，到了又一个十字路口，经过洗礼，一些房地产企业因资金链断裂而成为历史的尘埃，而另外一些企业却是“心若磐石，我自岿然不动，一心一意谋发展”，在此背景下，房地产公司的生存、发展状况也成为我们关注的热点。

　　《法人》杂志无意指责房地产企业的运作个案，但在宏观调控的大环境下，选择微观企业作为调研的切入点，更能体现出标本价值。

　　2011年第1、2、3、4、6期《法人》杂志分别刊发了《恒大地产长沙引爆行业潜规则》、《恒大地产再爆行业4大潜规则》、《全国人大代表提交建议剖析恒大地产4大行业潜规则》、《恒大地产长沙演绎“蛇吞象”》、《恒大地产成都圈地六千亩建别墅》等文，从第一篇文章的刊发到现在，时间已经过去了一年多，当初报道中所描述的状况，如今有什么变化，恒大地产在全国的项目运作又有什么样的新进展，值得关注。

　　近日，《法人》记者奔赴湖北、湖南、广东，对上述问题进行了采访调查。

　　湖北鄂州 金碧天下 别墅照建不误

　　早在2011年12月，有媒体报料称：恒大地产在鄂州投资开发的恒大金碧天下项目，在鄂州市华容区庙岭镇占用大量耕地、稻田兴建别墅，毁坏生态植被，当地村民提及此事苦不堪言。

　　2012年2月，《法人》记者乘车从武汉到恒大的金碧天下楼盘所在地。

　　虽然处于地级市鄂州境内，但由于金碧天下位于以武汉为中心的一小时经济圈内，且紧临武汉的光谷未来科技城，其区位优势突显，这也是售楼处的工作人员重点推介的内容。

　　工作人员还透露，此楼盘虽然打着武汉的旗号，但由于地处鄂州，不但不受购房限制，还能享受购房的优惠，可谓“繁忙工作在武汉，悠闲生活在鄂州”。

　　当被问及楼盘销售时证照是否齐全时，该楼盘的工作人员称“恒大是全国知名的房地产开发商，视企业声誉为生命，不可能拿证照不全的项目卖给消费者。”

　　在实地参观各种户型样板间的过程中，《法人》记者观察到，该楼盘的小高层正在建设，别墅的一期已经完工，二期、三期的临湖独栋户型也已初具雏形，与洋气大方的别墅群形成鲜明对比的是，就在其不远处，尚未被拆除的散落、破败的村居楼房、猪圈以及尚未被平整的菜地。

　　鄂州当地不愿意透露姓名的知情人士介绍，武汉恒大金碧天下从2007年、2008年开始陆续征地，主要涉及到鄂州市华容区庙岭镇大屋村、涂家咀、吴立村和红莲村等大约2千亩土地，其中相当一部分是耕地。

　　据了解，国家土地督察武汉局曾经介入调查恒大金碧天下非法占用耕地建别墅一事，但后来有没有调查结论，情况不明。

　　《法人》记者从鄂州市相关部门的网站上注意到，金碧天下是鄂州市市属的重点招商引资项目，其对外宣称的目标是打造成华中区域规模最大、功能最全、品质最优的五星级山水综合度假区。

　　为了安置被拆迁户，政府与开发商联动，还建设了恒大金碧天下社区，这种模式还曾被广泛宣传。

　　鄂州市国土资源局负责土地征用的工作人员称，金碧天下不存在土地的征用问题，而且被安置的村民生活无忧。

　　然而他却忽视了一点：我国从2003年起已明令禁供别墅用地，2003年2月，国土资源部在《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》中明确提出，“停止别墅类用地的土地供应”。此后，别墅供地禁令被国务院、国土资源部一再重申。但在恒大地产的种种操作之下，市场上的别墅新盘依旧络绎不绝。

　　在2006年5月30日，国土资[2006]17号文“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”明确规定；严格限制低密度、大套型住房的土地供应。坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定。

　　2010年9月21日，国土资发[2010]151号文“关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知”再次强调；要严格限制低密度、大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。此外，2011年3月8日，国土资发〔2010〕34号《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 》中第一条也明确规定，确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。

　　然而，恒大的别墅还是建了，并且还在继续，是什么力量支撑恒大地产有此底气在鄂州大规模兴建低密度大户型别墅，土地是如何审批、项目又是如何规划的，因为有关部门的三缄其口而存在一个又一个谜团。

　　上述工作人员口中的“被安置村民生活无忧”在一部分村民中却变成了另外一种版本：

　　“现在我们没有了稻田和鱼塘，目前只能在金碧天下干些绿化的零杂工，一天40元钱，生活非常窘迫。” 这部分村民还是幸运的，至少还有一份工资。还有大部分村民，虽然解决了住房问题，也得到了相应的征地、拆迁补偿款，但对于未来的生计，仍是一片茫然。

　　湖南长沙 恒大雅园 潜规则仍在

　　上文提到2011年第1、2、3、4期，《法人》杂志分别刊发了《恒大地产长沙引爆行业潜规则》、《恒大地产再爆行业4大潜规则》、《全国人大代表提交建议剖析恒大地产4大行业潜规则》、《恒大地产长沙演绎“蛇吞象”》等文，主要是针对长沙恒大雅苑虚假广告、垃圾短信、拒绝住房公积金贷款背后的银企勾结、与地方政府合谋拿地等方面提出质疑。

　　一年前，人们对“恒大雅苑”经典的广告宣传词记忆犹新：“秉承欧陆新古典主义设计理念，世界级皇家园林，国际级航母配套，五星级豪华会所，国际运动中心、贵族式幼儿园、优质小学、国际风情商业街，满屋名牌，9A精装，全球顶尖物业等锻造成功人士的王者豪庭。”

　　如今在“恒大雅苑”的外墙上，“国际级航母配套”被改成“奢华级航母配套”，“世界级皇家园林”被改成“大师级皇家园林”，在这几个字眼下，可以很清晰地看到“顶级欧洲皇家园林”一行小字，其他的内容基本没变。需要额外注意的是，在恒大雅苑的一处被铁皮墙围着的地方，《法人》记者仍能看到醒目的“世界级皇家园林”、“国际级航母配套”等字眼。此广告牌不远处，恒大雅苑的6#、14#、17#、18#、19#楼盘已是塔吊树立，安全网遍布。

　　当《法人》记者再把掌握的材料反馈给长沙市工商局开福区工商分局的时候，该局工作人员称并不掌握目前恒大雅苑的最新情况，等到他们查证后再说。截止本刊发稿时，没有得到该局任何回复。

　　对一年前恒大雅苑的违规、虚假广告，开福区工商局回应，已经做了处罚，经《法人》记者了解，开福区工商分局仅仅是对承接恒大雅苑广告的广告制作公司作出了“勒令整改，并处以人民币10000元”的行政处罚。实际上对恒大雅苑产生不了任何影响。

　　当被问及该行政处罚的依据是什么时，开福区工商分局的相关负责人解释，由于恒大地产跟代理公司签订的是广告发布的全权委托与被委托合同，出了问题一概由广告制作公司担着，所以恒大雅苑不担任何风险。

　　“这种解释十分牵强，试想广告制作商在广告发布前不经过委托人恒大雅苑的最终审核就直接发布出去，是什么后果？”长沙一位广告公司总裁称，“这种情况根本不可能存在，原因是此操作不符合广告操作的程序与常理，更不符合做事的逻辑。”

　　该人士认为，开发商违规发布广告了，应该是接受工商部门行政处罚的第一责任人，而广告公司要承担连带责任。“在此情况之下，查处广告公司实属不该。”

　　“恒大雅苑工程是市级重点项目，即便是这个公司在广告方面真有违规、违法的情况发生，作为一个区的工商部门，要不要处罚，能不能处罚，我们说了不算，还要看领导的眼色。”开福区工商分局一位负责人道出了其苦衷。

　　从另外一个角度可见开发商与政府涉嫌利益瓜葛。

　　虽然名义上恒大地产宣称“恒大雅苑”是自己的项目，但拿下该楼盘所在地块的却是宝瑞地产，该公司的注册资金仅仅为800万元人民币(恒大地产集团长沙置业有限公司出资480万元人民币，持股60%，珠海市金揆房地产信息咨询有限公司出资320万元人民币，持股40%)。

　　根据核实后的数据，“恒大雅苑”房地产开发面积为150万平方米，均价为7000元，总价值在100亿元以上。即使土地价格以房价三分之一计算，“恒大雅苑”楼盘的地价也有30多亿元，以宝瑞地产当时的实力，无法拿下这个地块。

　　带着疑问，2010年12月27日，有长沙市民向长沙市政府递交政府信息公开申请书，申请长沙市政府公开以下事项：1、注册资金仅仅为800万元的长沙宝瑞房地产开发有限公司，是否具备开发“恒大雅苑”所处地片的相应资质；2、长沙市政府通过何种途径将“恒大雅苑”所处地片的相关权限交付给长沙宝瑞房地产开发有限公司，获取了多少资金；该资金具体由哪个单位收取、主管？

　　此市民怀疑在拿地、审批等各个环节中政府为宝瑞地产一路绿灯。

　　时过一年多，长沙市政府没有任何回复。当《法人》记者再次走访长沙市政府的相关部门时，发现上述申请书已是踪迹全无，后经核实是办公厅下属收发室一个叫范娴敏的人签收的，至于签收后申请书的去向，《法人》记者跑遍了有可能会接触到申请书的科室，但得到是无一例外的“不知晓，没有”的答复。

　　“根据国务院2008年5月1日施行的《中华人民共和国政府信息公开条例》第十一条、第二十四条规定，长沙市相关职能部门已经违反了条例规定。”关注此事的范先生发表评论，“依据上述条例第三十三条的规定，且不说公民有向上级行政机关、监察机关或者政府信息公开工作主管部门举报并依法拥有申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，就单凭政府各个部门之间相互推诿的状况来分析，肯定有问题。”

　　猜疑归猜疑，可长沙恒大雅苑顶风顽强“违规”的作派，让人痛心，又让人无奈！

　　广东清远 银湖城 再吹长沙风

　　“从广州沿广清高速向北，两根烟的功夫，就到了银湖城。”广州人的一句玩笑话，把银湖城的地理优势充分地描述了出来。

　　按照银湖城的项目简介，其紧邻广清高速银盏出口(值得一提的是，为了方便广州人的出行，交通部门把广清高速的银盏进出口移至该项目附近)，其西邻广清高速，东连万亩原生森林，北邻国道107，南靠风水宝地古钱岭；规划中的广清轻轨银盏站与项目相邻，未来将与广州地铁3号线、9号线无缝连接。

　　作为广州市的后花园，清远市在很早就提出凭借自身的区位优势与产业优势与广州对接，此时，恒大银湖城的产生也符合常理。

　　不过，一向大手笔的恒大地产，在清远也毫不含糊地复制其在长沙的品牌传播方式，“世界级皇家园林”、“国际级航母配套”、“满屋名牌9A精装”等字眼。

　　湖南一星律师事务所叶翔锋律师曾向《法人》记者介绍，《广告法》第7条明确规定，广告中不得使用“国家级、最高级、最佳”等用语，恒大雅苑使用世界级、国际级、顶级显然违反了该条规定。

　　“由于虚假广告才在长沙被打了屁股，屁股上红印还未消失，恒大地产就把这一操作套路带到了清远，可见其胆子有多大；另一方面，工商部门的行政处罚，由广告制作公司这一替罪羊担着，恒大地产一点负面影响都没有，何乐而不为，这种公司既可恶又可恨！”当知晓恒大地产的广告传播方式时，广东省内某知名房地产开发商发出上述感叹，同时，他又认为，这种传播方式在房地产圈内是众所周知的套路，被称为“在红线与灰线之间翘起脚尖跳舞，”无奈、无招。

　　北京中永律师事务所合伙人刘兴成律师认为，对此管理盲区，工商行政管理部门应当协调一致，在全国范围内建立起信息共享的监督机制，只有这样，违法做广告的企业才有可能收敛，当然，涉及到利益因素，国家工商总局应当牵起这个头，履行监管职责。

　　然而，在现实的利益面前，工商行政处罚对于有实力的房地产企业来说根本不值得一提，如果没有地方政府的强有力配合，这种处罚只能流于形式。

　　细心的人还注意到，银湖城项目实际上位于清远市清城区国营银盏林场银中工区，从项目所在地售楼处向四周看，北、东、南三面环山，这些山有的已经被开了口子，有的山已经被削平，还有的被砍了半边，再用混凝土浇筑、加固，尚未被修整的山坡林木郁郁葱葱，给人一种毁林建房的感觉。而其宣称的整体规划建设用地近万亩，计划分三期开发，除了首期占地约1500亩明确标示外，二期、三期的项目规划方案及土地使用情况并没有明示，《法人》记者联系了清远市规划局、国土资源局等相关部门，他们除了能提供首期的规划及土地使用方案外，对于其他情况也语焉不详，这不得不让人起疑。

　　早在2002年12月2日，广东省人民政府办公厅就发布了“关于进一步加强林地管理严格控制林地转为非林地的通知(粤府办(2002)90号)”，通知要求：各地在安排使用征占用林地计划时，应首先保证交通、通信、电力、能源等基础设施重点工程项目征占用林地的需要。严格控制房地产开发、开垦耕地和采石、挖沙、取土以及建娱乐场所等经营性项目占用林地；严禁在沿海国家特殊保护林带的林地上挖塘养虾；严禁使用林地兴建经营性质的公墓。一律不得毁林开垦耕地。凡属市、县人民政府越权审批的，尚未实施的不准实施，已经开垦的必须退耕还林。各级国土、林业行政主管部门要相互协调、配合，积极通过土地整理等方式，使用好存量土地，解决耕地占补平衡，禁止盲目毁林开荒。

　　国家林业局相关负责人表示，国家林地必须用于林业发展和生态建设，任何人不得以任何理由擅自改变林地的用途，否则将要承担法律责任。而且国家相关部门也要严格限制林地转为建设用地的情况发生，一律严格控制林地转为其他农用地，或其他用途，严格保护国家的公益林地，并且要加大对临时占用林地和灾毁林地修复力度。

　　该负责人同时还表示，实行征占用林地定额管理制度，必须按照适度保障国家基础设施及公共建设使用林地、控制城乡建设使用林地、限制工矿开发占用林地、规范商业性经营使用林地的原则，有保有压，引导各类建设工程节约集约使用林地。要进一步修改完善征占用林地审核审批管理制度，探索建立征占用林地提前介入和专家评审机制，定期制订颁布禁止和限制使用林地项目目录，在支持经济社会发展的同时，严格控制林地转为建设用地。

　　“从现在的情况来看，恒大银湖城逃脱不了毁林建房的嫌疑，至于该项目是否真的是毁林占地，还要等待进一步调查核实。”一位熟知恒大银湖城项目的当地人士称：“如果没有地方政府的强力支撑，恒大银湖城无生存空间。”

　　于是，人们在感叹恒大地产能量巨大的同时，也对这种官商结合的商业模式提出质疑，这条路究竟能走多远，它会不会像一个泡沫，最终会不会破灭？一切不得而知。

　　鉴于上述诸多疑问，《法人》记者通过短信、电话和邮件等方式多次联系过恒大地产有关部门负责人，均未获得正面回应。

　　调控依旧 角力不止

　　人们依稀记得，2010年从3月28日到4月2日，新华社曾经连续六天发表“新华时评”，矛头直指地方政府，痛批当前房地产市场的根源所在———土地财政以及腐败所酿生的高地价、高房价。文章指出，解决“土地财政”问题，当务之急是从制度安排上弱化地方政府“以地生财”的冲动。

　　时过境迁，用一句话来形容当前的房地产形势一点也不为过：想当初，声音震耳；现如今，波澜不惊。

　　有媒体撰文分析称，2012年房地产调控最大的变数在于地方政府，不在于中央政府执行调控的力度和开发商的投机行为。能否稳得住地方政府继续执行限购政策和保持地方政府资金链不出问题，才是房地产调控及市场稳定持续的关键。事实上，楼市调控调到了今天，博弈的对象已经转化为中央与地方的角力。以中国的政体和国情来说，地方平时自然沉默，但在关键时刻，地方决定天平倾斜的能力不可小觑。