陈宝存

　　该回顾调控的方式方法了。继续以往的调控手段不但不是解决问题，而是一直再制造问题。为什么试图凭借程咬金式的三板斧解决房价地价上涨的问题，为什么不考虑另辟蹊径？重复错误是最没水平的，那么我们现在调控带来的后果一直还是双紧地根和银根。虽然本意不再紧缩地根了，但是加大土地供应的先机没有了！

　　我们不愿意回顾08年，但是对应调控的企业方式当然还是08年的路子。赌气的结果是很恶劣的。央行吓唬住的绝不可能是开发商。雷劈的也绝不会是“作恶”和“没有道德血液”的神父而是天真无邪的修女。

　　来自中证网的报道：本周24个重点城市住宅用地推地量与成交量均下滑，溢价率回落。24个重点城市共推出住宅用地建筑面积236.2万平方米，环比降65%，同比降64%；24个重点城市成交住宅用地建筑面积79万平方米，环比降58.9%，同比降87.2%；楼面地价5343元/平米，溢价率16.6%，环比回落。截至4月，24个重点城市累计住宅用地成交量同比降31%，累计成交土地出让金同比下降32%。

　　也就是说，土地成交量与成交金额同比下降，不知道何来的土地价格下降？当然，这绝不是房地产用地的全部。

　　在《城镇化下土地开发有“陷阱”》一文中，亚太城市发展研究会房地产分会常务副秘书长葛云分析到：“近年来耕地的减少，绝大多数是因为退耕还林和农业结构调整(超过70%)；至于建设用地，每年的开发量约为300万亩，其中基础设施、工业化建设又占得大部分。”这也是国土部官员近期对土地供应的讲话精神，几乎没有解决土地供应问题的方案了。那么，巨大的用地缺口不但是房地产业的问题，也是工业建设与基础设施建设的问题，更是配套建设保障房的问题。

　　而房地产土地出让市场的现状，对于未来两年的市场供应预期是有很大影响的。我们不能不考虑未来两年内市场供求的情况。原因是07年9月27日的收紧房贷新政结合拐点论，我们自己人为制造的08年全面萧条，加之中小制造业的危机叠加影响，08年才是我们最大的危机。但是由于房企在王石的错误引导下，不买地政府也无缘卖地，才造成了09年和10年的市场供需的严重失衡。但是，现在看来，我们还是没有汲取教训。

　　来自《第一财经日报》的报道：“央行：存款准备金率没有上限，本月或再度上调”指出，“5月3日，中国人民银行公布了《2011年一季度中国货币政策执行报告》。央行认为，当前增长速度和就业都处在合理水平，稳定物价和管好通胀预期是关键，也是下一步宏观调控的首要任务。要保持必要的调控力度，巩固和加强前期调控成果，进一步巩固经济发展的良好势头。”有点吓唬人的意思了。所谓的就业和增长速度合理与否是一个变量，是否能继续以往的形势，主要看未来的市场预期。

　　房地产市场在收紧信贷和信托，加之限购限贷政策的严控下销售不畅，第三季度的真实影响现在是看不到的。一旦保障房计划随着土地出让形势的变化而基本无法解决，那么，下半年单纯房地产的影响应该是全方位的。

　　我说过，我们大力调控的前提是保障房1000万套几乎等于去年的开工总量。不至于影响经济全局的房地产局势是必须完成1000万套的。但是这是想当然的春梦了。资金与土地的解决现在尚无着落，地方政府的唯一可控点就在于土地出让环节的配建。那么土地出让受阻，当然不会有什么保障房。即使是棚户区改造，在严控销售和信贷的情况下，房企是不可能追捧的。

　　国资委要求央企做好保障房大建的工作，高层也要求险资成为保障房建设的主体，特别是公租房，以为险资的回报率要求较低，所以能追捧公租房这类持有型物业的建设。但是，现在看来几乎都是一厢情愿的。万科郁亮总裁的表态很有代表性：保障房有一元钱的利润我们都做。换句话说：保障房没利润。

　　仓促出台的保障房大建的1000万套，形同童话，那么如何落实？还是根本不具备落实的基础？这是值得管理层探讨的。

　　重复了很多年的调控方式，目前仍然没有改变的迹象。当然对于一个出口的土地供应，解决根本的土地问题无解，而且房地产开发环节需求的土地几乎都是城市拆迁解决的，事实是，拆迁成本的高速增长是不可能逆转的。而随着未来的拆迁问题的激烈化，土地成本稳定上扬是必然的。那么土地供应局限下的房地产未来的发展，一直将是房价的稳步推进。这几乎还没有考虑通胀的预期，财产类的升值也没有充分考虑。

　　实际良性循环还是存在的。只是，我们被乌云遮住了眼睛，我们也基本遮在房地产的迷雾当中。所以高层基本没什么宽阔的视野了。

　　

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