于中宁 丁梦：高房价能否一剑封喉

　　房价增速过快已经成为中国经济、社会、政治的三大“毒药”：错配了经济资源，阻碍了中国经济的战略转型，拉大了贫富差距，成为中国权贵勾结的象征和社会矛盾的焦点。

　　政府数次出手调控均以失败告终，信用受到打击。中国的经济转型，调整房地产产业政策是一个恰当的楔入点，但是看来政府并没有意识到这一点。

　　2010年4月，政府启动了新一轮调控。温家宝总理明确指出，投机是高房价的主因。

　　新政实施近一年来，调控措施集中在金融杠杆和行政限制手段上。这些政策合理吗？能够起到有效打击投机的作用吗？更重要的是，这些政策是否具有根本性和长期性，从而起到逐渐理顺房地产业供求诸因素，保证产业健康发展的作用？

　　一句话，高房价能否得到解决？

　　高房价是如何形成的

　　投机和腐败是高房价的主要“推手”。政府和房地产商也不能脱掉干系，它们是这场豪赌中的推波助澜者和趁火打劫者

　　中国人多地少，这是基本国情。房地产这种产品是国民生活的基本需求，没有替代性。基本国情加基本需求，这似乎是房地产高价格的一个合理解释。但是，这个所谓的合理中却隐藏着诸多的不合理。

　　首先，某些需求是不合理的；其次，某些中间费用和利润是不合理的；最后，某些土地低效使用是不合理的。这些供、求和中间环节的不合理，共同构成了价格中虚高的部分。解读高房价，首先应该把这些不合理部分找出来。

　　但是，价格构成并非价格形成机制。价格构成中的某些因素是“牵引”因素，另一些则是“跟从”因素。“牵引”因素带动“跟从”因素，形成“水涨船高”之势。控制价格科学合理的政策，应该首先控制住“牵引”因素。要找出这个“牵引”因素，可从以下四个方面展开分析。

　　需求：从最不合理到最合理的需求细分

　　购房需求从最不合理到最合理排序可以分为六类。

　　第一类为腐败购房。房地产是官员个人腐败洗钱的两个最好途径之一。山西一股级干部就在北京购房30多套绝不是个案。同时，房地产也是官场集体腐败的重要方面。某些权力机关和企业，违反停止福利分房的政策，利用权力、垄断利润甚至腐败资金为职工福利分房或低价购房。

　　第二类为投机购房。许多人错误地混淆了投机购房与投资购房。投机购房是指，所购房既不住也不租，只等升值出手以获取差价。投机购房分短期和长期两种，后一种也可称为“囤积购房”。

　　第三类为异地购房，用于自住。异地购房者，他们的“生产性税收”交与本地，而他们在异地购房生活，享受大量水、电、交通、能源、食品、物资、医疗、教育、服务、治安、废物处理、洁净空气等为房地产配套供给的公共资源，这些公共资源补贴的来源，一部分来自卖地收入，一部分来自异地群众的“生产性税收”。随着时间的推移，大部分来自后一来源。

　　这就产生了不公平。解决的办法之一，是改变税种，分离“生产性税收”与“生活性税收”。实行在哪里购房、生活、消费，就在哪里征收房产税、消费税等。

　　第四类为本地多套购房。这个类别分两种情况：一种是经济宽裕者购买多套纯自住房，另一种是经济宽裕者为父母、子女以及其他亲属购买居住房而产权在自己名下。

　　第五类是投资购房，指购房用于出租。出租房是房地产市场的重要组成部分，在成熟的房地产市场，租金与房价负相关，成为互补。当人们都去买房时，一方面推高房价，另一方面减少租房需求，压低租金。反之亦然。

　　第六类是换房和首次自住购房。

　　像一切分类一样，这六类需求是为了分析而做的切分，实际中会有很多交叉。

　　腐败和投机购房是空置房的主要来源，造成资源的浪费和错配，是最不合理的需求。用空置房数量代替不合理需求有一定道理。不同的媒体、专家判断，空置房占北京房改后商品房存量的10%到30%。更重要的是趋势，据估计，空置房已占2007年后商品房增量的50%到70%。无论真实数字是多少，这种趋势显然是不可持续的。

　　中间两类购房，有合理部分，也有不合理部分。它们也是部分空置房的来源。问题在于，在高房价的牵引下，这两类购房在时间上会提前，在数量上会增多，从而向投机靠拢和转化。

　　后两类理论上是合理购房，但受高房价牵引，前者在数量上会增加，促使投资向投机转化。后者在时间上会提前，会造成房地产市场的不均衡。

　　需求从不合理到合理的分类排序，可以合乎逻辑地引申出政策指向和序列：先打击不合理的，如果力度不够，再限制半合理的；如果力度还不够，最后再控制合理的。

　　供给：增加土地供给的空间不大，但提高土地使用效率仍有余地

　　许多人认为，控制价格的办法是加大土地供给。这种观点，一是不合理，二是不可能。

　　不合理在于，在已有大量空置房的情况下，加大土地供应造成更多的空置房，加剧资源浪费和错配，积累更大的泡沫和危机。

　　不可能的理由有以下三点：

　　第一，配套供给有瓶颈。住房并非单一产品，它需要水、电、交通、能源、食品、物资、医疗、教育、服务、治安、废物处理、洁净空气等其他配套供给。房价最高的一线大城市，配套供给已经出现瓶颈，提高供给的空间不大。

　　第二，配套供给是公共资源，高地价才能高供给。配套供给大部分是公共资源，需要政府提供。因此，在税收资源安排不合理的情况下，这些配套供给与地价正相关：地价高，地方政府才能拿到更多的钱提供更多更好的配套供给，并且随着供地向郊区扩展，配套供给的成本越来越高。

　　第三，城市土地不能无限供应。城市土地供应，除了配套供给瓶颈等等带来的“管理跨度”难题，确保全体中国人民基本食物供应的农业用地，是无论如何也不能动摇的。

　　但是，城市土地提高使用效率，还有相当的余地。

　　首先，党政机关、事业单位、军队等等，编制太多，占地太多，效率低下，与民争利。通过改革可以让出许多地块与建筑物。其次，大城市规划问题很多，主要由于规划腐败和规划水平不高，造成生活配套设施差，这是空置房的又一来源。第三，小户型也是一个办法。其他的不一一列举。

　　“保障房”的建设，由于并非在大幅增加土地供给情况下进行的，供给总量并没有太大变化，只是供给的方式发生转换。

　　总之，从供给角度看，增加余地不大，改善尚需时间。将调控房价的希望放在这方面纯属“望梅止渴”。

　　中间费用：“特许市场”的收益不应超过“资本成本”

　　没有将地产商列入供给方是有原因的。

　　美国是土地私有制。在纽约这样寸土寸金的大城市，80%以上的住房是被称为“coop”的“共建房”。这是一种以合股公司形式存在的业主直接购地建房，其价格比被称为“condo”的普通公寓低10%－30%，“coop”的产权不能随意买卖。在真正的市场经济中，最终业主可以直接交易土地。

　　在中国，庞大的人口压力下，政府面对保障食物基本自给和保障住房的两难困境。政府划定18亿亩粮食“红线”，又不允许私人交易土地，这就使稀缺的住房土地供给受到更大限制。土地供给和交易的限制，说明中国的房地产市场根本不是真正的市场经济。

　　房地产问题的实质是土地问题，土地问题的实质是土地的产权问题。既然政府确立了土地国有或公有的基本国策，那么围绕土地的一切交易与经营，都应该在这样的产权规则下进行。如果混淆不同的产权规则，就必然引起混乱。

　　土地国有或公有，意味着土地这种资源在中国是公共资源，只能用于全体人民的福利，而不能——而且应在法律上明确禁止——让任何组织和个人利用来为自己谋利。这个基本规则应加限于所有交易者，其中包括二级市场中的腐败者和投机者，以及一级市场中的开发商和政府自身。

　　政府确立一种公共资源，同时又允许权力和依附于权力的资本利用其获取暴利，这是房地产以及经济领域几乎所有不公正的根本来源。

　　土地是公共资源，也意味着任何个人和组织未经政府许可都不能交易和经营土地。政府允许交易和经营的这部分，是带有时间限制的土地的使用权，本质上是土地的租金。这个使用权和租金在城市化过程中会自然增值，增值由土地的稀缺和集约化使用形成。政府通过转手交易，获取了这个增值，其实质等同于通过囤积土地而拥有土地期货，再通过期货交易套利而获得利润。

　　政府通过交易和经营作为公共资源的土地，其增值部分，政府可以在扣除合理成本(征地、整理以及供给的支出等)后，或者上缴国库(其实质是土地国有)，或者通过制定合理价格转让给购房者(其实质是土地地方或城市所有)。

　　但是，政府拉进来另一个中间商——开发商，并与其共享增益。政府的政策实际上意味着，政府通过“特许”方式，将一部分交易和经营权赋予开发商。在土地的交易和经营上，不存在一般意义的市场，而是一个特殊“市场”，可以称为“特许市场”。

　　在合理的情况下，在特许市场中，政府在交易和经营土地时不应获得利润。而被授予特许权的开发商，他们利用公共资源获得利润，应该使他们获得的利润，不超过资本市场的平均利润，这个平均利润被称为“资本成本”。

　　如果政府和开发商通过包揽和特许，没有获得超过资本成本的利润，那么虽然因为所有权问题，房地产经济算不上是真正的市场经济，但其运营是在合理的范围内。如果获得了超过资本成本的利润，超过的部分就是不合理的“暴利”，这时的房地产经济，是地地道道的“寻租经济”，“特许市场”就演变成为“寻租市场”。政府和开发商本质上也转化为投机者。凭什么土地这种属于公共资源的东西，它的获利只能被政府和地产商占有？

　　新加坡和中国香港，就是关于“特许市场”一正一反的两个实例。

　　新加坡和中国香港，人口差别不大，政府拥有土地的面积差别也不大，香港还有远大于港岛和九龙政府拥有土地的新界私有土地作为补充，因此，从人口和土地比例看，香港居民应该住得更好。但事实恰恰相反。

　　香港《明报》2010年4月12日文章指出，约40年前，中国香港和新加坡同时起步，大规模建屋以解决城市居民住房问题，时至今日，香港的住屋平均面积比新加坡小一半，楼价却起码高出两三倍，而且要住得远离市区。

　　香港的经济，很大程度上是靠内地支撑，具有“寄生经济”的性质。如果将中国香港放在与新加坡一样的“自主”环境中，香港的经济模式和管治水平将会出现很大问题。自邓小平以降，中国政府领导人曾多次公开赞扬新加坡模式，但在房地产领域却偏偏选择了香港模式，作为发展房地产的途径。问题出在哪里，非常值得深思。

　　由于中国香港和新加坡都是土地公有，与中国的土地所有制相同或相近，认真分析、总结新加坡和中国香港房地产业发展正反两方面的经验教训，对理顺中国房地产政策非常有用。在现有体制下，中国房地产业的出路在于，彻底抛弃香港模式，建立公平合理和有效率的“特许市场”规则和政策，限制在土地上的“寻租”行为，消除“寻租租金”的存在。

　　房地产的中间费用大约占售价的三分之二以上，其中“暴利”也就是寻租租金占售价的二分之一以上。显然，房地产价格有极大的下降空间。

　　价格形成：投机是主要推手

　　从上世纪90年代初商品房启动，1998年房产改革，一直到2005年，在这七八年或十来年间，城市居民的居住“还账”和城市的快速扩张恰恰在这个时期，所谓刚性需求至少不比现在少。

　　根据国家统计局数据，2000年中国城镇居民住房自有率为77.1%，到2005年达到88.6%，五年时间提高了11.5个百分点，而2010年为89.3%，五年时间仅提高不到1个百分点。

　　前五年刨去房改公有变私有的数量，商品房的购买量至少不比后五年少，而房价走势总体正常，大多数人没有提前购房以及投资或投机的冲动。为什么2005年后，人们的心理预期突然改变了？是房价突然变化推动了预期变化并形成恶性循环，还是预期变化推动高房价？如果是前者，是什么因素推动房价突然变化，改变了市场预期？

　　2005年，有两个因素改变了房地产业的供需结构：一个是炒房团大举进入，改变了需求结构和预期；另一个是大城市土地出让方式改为“招拍挂”，改变了供给结构和预期。“招拍挂”会通过竞争抬高土地价格，但是，一般需求者对此并不敏感。炒房团，也就是集团投机者的进入，是形成高房价的“牵引”性力量。

　　2005年，北京和上海同时转向“招拍挂”。但这一年，集团投机者首先狙击上海房价，一年炒高2倍。而同年，北京没有受到太大干扰，因此房价变化没有上海大。这充分说明了集团投机者推高房价的主导作用。

　　2006年，集团投机者转战北京，一年将北京房价炒高2倍。从此炒房行为在全国遍地开花，短期暴涨成了房价的常态。显然，2005年的上海是一次预演，得手后，2006年狙击北京市场，并进一步带动了全国的投机热。

　　投机者一直存在，在集团性投机者入市前，他们是分散的，量也不大。但他们是以前房价增长较快的主要推手，同时为集团性投机者探路。以温州、山西、境外和企业为代表的集团投机一旦入市，就立即推动房价暴涨。

　　投机之所以能推动房价暴涨，是因为它能带动上述所有六类需求成倍扩张：它能推动腐败资金更多地投向房地产；能带动更多的投机；能带动后四类需求在时间上提前，在数量上扩大。一句话，它能让所有需求都带有投机性质，将房地产市场彻底变为赌场。

　　对高房价成因的常识性判断其实很简单，如果没有腐败、投机形成的空置房造成的浪费与错配，以及它们所带动的其他需求，需求总量会下降。在供给不变的情况下，地产商就无法制定并坚持高房价；如果地产商卖不出高价房就无法高价拿地。

　　如果现有的空置房被政策挤压投放市场，也就是增加了供给，房价能不下降吗？所以，投机和腐败是高房价的主要“推手”。

　　尽管如此，政府和房地产商也不能脱掉干系，他们是这场豪赌中的推波助澜者和趁火打劫者。他们不但利用投机公共资源获取大量不义之财，而且通过囤地囤房，袖手旁观，甚至公开误导舆论来火上浇油。

　　房地产不像郁金香、股票，具有实用性；不像耐用消费品不断升改换代，具有不可替代性；也不像食物，具有耐保存性，且不可再生。房地产耗资巨大，短期转手便能巨额获益。房地产投机能带动实用需求转入投机，能调动和转移极其巨大的资源，使投机态势存在较长较大的时空。因此，房地产是最适于投机的领域。

　　而房地产一旦进入投机态势，延误时间将使治理非常困难，因此产生的负资产、金融坏账和投资减少这三大问题将像噩梦一样萦绕政府，使政府手足无措。没有魄力的政府必然希望将问题留给下任，其结果必然是危机愈演愈烈，泡沫越吹越大，而一旦危机爆发，必将全面而深刻。

　　亚洲金融危机和美国金融危机，房地产泡沫都是主因，其危害程度已有目共睹。美国的网络危机大约酝酿了七年，房地产危机大约酝酿了八年。中国的房地产业泡沫来势将更为凶猛，如果从2005年算起，也已有五年多时间，毫无疑问正在酝酿中国的危机，只不过没人知道这个危机何时到来。也许，“七八年来一次”就是谶语。

　　“一剑封喉”与政策组合

　　在打击需求投机和降低中间费用这两个政策选择中，打击需求投机是首要的和决定性的

　　中国的房地产问题，本质是产权问题，是产权“双轨制”问题。

　　作为公共资源的土地，被两股私有力量用来谋私利：一个是腐败者和投机者，他们通过闲置和错配公共资源不当获利；一个是开发商，他们通过对公共资源的特许权寻租不当获利。他们的背后则是政府。政府作为公共资源的监管守护者，不但不能制定实施明确的公共资源使用与获益的规则，反而监守自盗，严重失职。

　　2005年以来，房地产政策的种种失误，引来了民意汹涌。六年来，关于房价问题的分析、讨论、建议汗牛充栋。一开始，舆论矛头直指地产商，因为他们获益最大。后来，部分是由于地产商的引导，舆论矛头转向地方政府，因为招拍挂后，地方政府成为获益大头。至今，这些判断仍然是舆论主流。

　　包括新华社、《人民日报》和中央电视台在内的官方媒体，也质疑房地产现状和房地产政策。去年开始，三大媒体将矛头开始指向空置房，主张征收空置税。诺贝尔经济学奖获得者詹姆斯·莫里斯也主张中国征收空置税。这是向正确方向的前进。但是，空置税确实有统计和征收操作上的困难。

　　现在，政府下决心遏制房价，除了金融措施外，督促地方政府用行政手段限制购房，加大保障房建设。这些政策管用吗？特别是，在这些政策的基础上能构建起一个长期、全面的政策“集”，从而确保房地产业不会出现反复，建立起健康有序发展的新愿景吗？

　　价格构成并非价格形成机制，投机才是高房价的主要推手，并且提出了治理投机的政策主张。在价格分析的基础上展开政策分析，有助于寻找什么是最有效的政策，以及政策组合方式。

　　什么是最有效的遏制投机的政策？

　　投机的目的简单明确，就是转手获取差价。因此，什么政策能剥夺这个差价或提高其成本，就是有效的政策。

　　从投机的过程看，分别经历了筹资、购入、持有、卖出四个阶段。其中卖出是最关键的阶段，因为这个阶段决定了利润的形成和多少，前三个阶段都是为第四个阶段做准备的。

　　在筹资阶段提高贷款比例或禁止贷款；在购入阶段限制二套以上房的购买；在持有阶段征收房产税和空置税，都能在一定程度上限制投机。但有一个共同的缺点，就是需要对称的信息，而获得准确信息的成本很高。也就是说，政策的交易成本高，这就大大限制了政策的效用。

　　最有效的办法，是在卖出阶段，对转手二手房征收高额物业增值税，高到让二手房无利可赚，在卖房过户时直接征收。具体地说，可以有不同的征收方案。比如，一套房子，买入时为100元，卖出时为200元，在过户时，对多出的100元，征收90%的税。这个税可以不递减，也可以逐年递减，递减年也可以设定不同值，如10年、20年等。

　　这个政策不需要对称信息，交易成本很低，因此政策效用很高。

　　这个政策的最大好处是，对房产的未来收益建立了一个明确的预期。因此，它实际上只是一个政策信号，不会真正实施。因为投机者获得这个信号后就会放弃投机购房，针对未来投机者的这一部分税根本不用收，也无从收，但却起到了有效阻遏投机的作用。

　　这个政策有以下三个问题：

　　首先，已购买投机房的投机者，会急于出手并千方百计避税。例如，用“阴阳合同”设定假价格。但这其实是有好处的。因为“阴阳合同”必须有折让，这会促使房价回落，同时又不会使价格回落过快。这个政策告诉投机者，投机就要承担风险。

　　其次，这个政策会对换购房者起到阻遏作用，可用部分退税的办法解决。

　　最后，这个政策增加了房产流动的交易成本，这对于调整房地产结构并稳定房价也有重大的积极作用。因为一方面它会迫使还没有确定长远需求偏好的自住购房者选择先租房，人们的购房决策会慎重得多；另一方面，将投机者挤出市场后，价格预期会稳定而明晰，这对于人们更明智地安排自己的财产计划提供了基础。

　　总之，在第四个阶段征收高额增值税或暴利税，辅以在第三个阶段征收一般性房产税和特殊性空置税，将彻底遏制投机，并使第一个阶段的金融手段和第二个阶段的行政手段成为多余。这种双税收政策还将同时打击腐败，购买腐败房将成为负资产。

　　政府应学会在调节利益时使用由法律支持的税收手段，而少用或不用金融和行政手段，这是一个政府成熟的标志。

　　如何监管、限制房地产“寻租”，降低中间交易费用，还公众一个公平？

　　在公共资源如何使用和获益上，美国政府的做法值得借鉴。这里简单列举国家公园和高速公路两个例子。

　　美国国家公园系统从西奥多·罗斯福时期开始设立，土地产权绝大部分为国有，国家公园管理局负责管理。法律规定，门票的价格要能让所有公民负担得起，并且只能用于部分抵消成本。公园内的服务设施实行竞标，五个标准里，除了保护环境、服务质量等优先考察条件，就是“双价竞标”，即出价高，售价低。“双价竞标”的目的，就是用市场竞争的办法，压缩服务提供商的利润和成本。

　　高速公路的建设，由政府发行债券筹资，分段招标建设商，建成后收费还债，还完债撤销收费，归公路局统一管理，由税收支付费用。这种方式我们称之为“公建招标”。

　　这两种方法都可以用于中国的房地产开发。“双价竞标”的方法最简单，现有体系可以立刻使用。后一种方法用于房地产开发上就是：政府发行政府债券筹资，招标一级开发商进行土地征地、整理，再招标二级开发商进行规划、建设，最后再招标销售商销售。销售价格以还清债务，略有盈余为准。在招标中可使用“双价竞标”的原则。

　　使用“公建招标”和“双价竞标”的办法，将消除土地“寻租”，降低中间费用。也意味着彻底取消“土地出让金”制度。但需要以下措施为前提：

　　首先，应该立法，对利用土地和其他公共资源获利设定明确指标和规则。

　　其次，应完善地方税体系，包括用房产税取代土地出让金制度，借鉴级差地租理论设计房产税；开放地方政府债券市场，彻底改变地方政府的土地财政状况。也可以用征税的办法剥夺开发商的暴利，但这种办法无助于降低房价。

　　“一剑封喉”的政策和政策组合

　　在打击需求投机和降低中间费用这两个政策选择中，打击需求投机是首要的和决定性的。

　　这是因为，一方面，打击投机会大大降低中间商的获益空间；另一方面，降低中间费用如果没有打击投机的政策配合，对于降低价格毫无用处，投机者将获取这部分收益，从而更加刺激投机。

　　扩大来说，任何政策，如果不能直接、长期、稳定地打击投机，都将是对投机的刺激。因为这些政策如果不能有效降低价格，将是对投机的鼓励；如果短期降低价格，将刺激投机以退为进，逢低买入，使房地产彻底失控。政府的金融行政手段无法建立长期预期，恰恰处在这个尴尬之中。

　　投机者被挤出市场后，剩下真实合理的需求。政府面对真实合理的需求，调节土地供给，降低中间费用，从而能够引导房地产市场健康有序地发展。

　　因此，在卖出阶段征收高额暴利税，辅以征收空置税和房产税，将彻底打击投机，是降低和稳定房价的“一剑封喉”的政策。

　　打击投机，要建立明确有力的法理基础。如果政府认为土地公有从长期和更大范畴看，对人民和国家都是有利的，坚持将其确立为基本国策的话，那么就需要一个法律体系和政策体系来明确和操作土地作为公共资源交易和使用的基本规则。

　　也就是说，通过分析，在这里提出三层次架构的政策组合：最基础的是公共资源的法律地位；上一层是公共资源交易和使用的政策、规则；最上层是税收、金融和行政等在内的调节手段，其中也包括提高土地利用效率和打击腐败的行政甚至政治举措。这样一个架构，不仅对房地产，而且对一切公共资源都能起到作用。

　　风险分析：

　　风险可控与风险预防

　　政府出台政策，已经部分考虑了这些风险。问题在于，政府的政策、金融和行政手段过多，具有不可持续性

　　“一剑封喉”的政策，可行性如何？风险在哪里，如何控制风险？

　　首先是所谓“负资产”问题。由于2005年后，高价位增量房占全部存量房比例很小，且其中投机房、腐败房比例很高，因此不会引起香港那样的政治问题。但政府仍应重视，对真正的首次自住购房，应给予一定补助，补助资金应由获益最大的地产商和地方政府提供。

　　其次是金融风险问题。银行系统通过内部调查，已经指出能承受房价下跌30%。应该说，这是个保守的估计。

　　再次是GDP风险。据统计，房地产占GDP的13%，包括拉动产业占30%以上。房价下跌会减少房地产投资，从而降低GDP。政府推出的大规模建保障房解决了这个问题。不管是什么房，只要在建房保持适度增长，GDP就不会有问题。中央提出年建1000万套保障房，从套数看，超过年建商品房总量；从面积看，超过年建商品房60%；再加上其他大力度的基建项目，应该担心的是投资太多而不是投资不足。即便保障房达不到政府目标，问题也不大。

　　应该指出的是，保障房中的经济适用房，本质是价格双轨制。历史证明，价格双轨制一定是腐败和投机滋生的土壤。美国的低价房没有发生严重的投机问题，首先是因为供应充足，种族居住分离也是重要原因，这两条中国都不具备。

　　经济适用房不但不能遏制反而助长投机和腐败，所以不是一个好政策，不应成为房地产的长期政策。在上述的政策组合实施后，保障房中除了廉租房，其他已成为不必要。应为“经济适用房”转为“商品房”预设政策“通道”。

　　最后是流动性风险。打击投机，使流动性撤出房地产，会不会给其他领域带来问题？这些流动性向何处去？答案是改革。中国还有太多的领域需要资本流入，但由于种种限制，资本无法发挥作用，也由于少数产业，特别是公共资源领域引导资本趋向暴利，使得资本配置不合理、不平衡。也就是说，不公平带来了低效率。这个问题我们以后再谈。

　　总之，所有这些风险，现有的房地产政策都会遇到，政府出台政策，已经部分考虑了这些风险。问题在于，政府的政策，金融和行政手段过多，具有不可持续性。

　　更重要的是，中国的房地产问题得不到控制，将会酝酿两大危机：一个是泡沫破裂带来的深重的经济危机；另一个是负资产前景造成的社会割裂，政府将无法取得社会共识来处理房地产问题而处于左右为难之中。在处理房地产危机预期上，政府应该有更长远的眼光和更大的魄力。

　　结论：误导与腐败

　　房地产产业政策是曝光重大的执政失误。政府要对人民负责，就应该彻底检讨整个产业政策

　　中国的房地产问题复杂吗？一点都不。中国房地产的三个基本问题都属常识问题：

　　首先，住房是人民的基本生活需求，政府的职责和政策就是保障这个基本需求。用邓小平的话说，就是“不管黑猫白猫”。不管什么理论，能保障需求就是好的政策。政府现在宣传租房，但是，如果房价较快增长，租房就是损失财富，建更多的廉租房就是浪费财富。这种宣传不但有悖常识，而且完全是误导。保障住房，必须在合理的价格前提下。政府应时刻记住价格是资源配置信号这一基本原理。

　　其次，土地在中国既然是公共资源，那么利用公共资源获利理当受限。即便土地要私有化，这个私有化的过程也应公平公正。如果私有化让少数人暴富，那就比不私有化还糟糕。

　　最后，投机是经济风险的来源，因此需要监管与控制。尤其对涉及人民基本需求的领域，对投机应设立预警、监管、控制和打击的机制，以防止投机带来的经济风险演化为社会风险和政治风险。

　　这么简单的常识问题，却搞得又复杂又费解，为什么？

　　第一个原因是误导。在纠正计划经济和公有经济中，经济学的教条主义逐渐上升为主流意识形态，人们在思考问题的时候，不是从常识出发，而是从教条出发，不是从实践中发现根据，而是从“本本”中寻找根据，从权威那里引经据典。中国思想界需要重新举起“实事求是”的大旗，需要重新解放思想。这个问题，我们以后再谈。

　　第二个原因是腐败。最近日本媒体曝光日本存在一个“原子能村”，这是一个由产业集团、政府监管部门和相关学者组成的一个“产、官、学”利益集团，他们是日本核能危机的炮制者。中国是不是也存在许多这种“产、官、学”利益集团？其中房地产业的利益集团是不是最大、最有势力的？他们是不是正在制造中国的经济、社会和政治危机？应该如何解决这个问题？这些都值得中国政府和公众深思。

　　新一轮的房地产调控是对政府执政能力的巨大考验。从已出台的政策看，从中看不出相关部门对房地产供求关系各种因素细致入微的分析和对整体产业政策的深思熟虑。

　　这种判断与行动的落差，反映了有关部门犹豫彷徨的心理和偏爱短期政策的“救灾”式行政风格。■

　　

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