杨红旭

　　近几天，地产股持续走强。早在一周前，就有财经界朋友向我透露，国家正在制定促进住房融资的相关政策。果不其然，昨日新闻普遍关注发改委的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，而文件签署日期是6月9日。

　　《通知》明确，为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。符合条件的其他企业，也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

　　由此可见，保障房资金火线告急！众所周知，今年国家计划新开工1000万套保障房，而且中央反复强调这是“死任务”。然而，数据表明，截至5月底，全国保障房新开工率只有34%，离全年目标差距甚大。住建部所要求的11月底之前须全部开工，已成政府忧心忡忡之大事。

　　1000万套不是小数字，不仅比去年的580万套几乎翻倍，而且创了历史纪录，这一新开工量已占据了全国商品房开工总量的半壁江山。土地供应倒是小问题，钱的问题难倒各级政府。经住建部测算，1000万套至少需投资 13000亿元，其中中央和地方政府共需拿出5000亿元 (其中中央拨款近1300亿)，主要投资廉租房(包括发放廉租补贴)、公租房和棚改房。考核与问责大棒高高在上，地方政府可谓愁肠寸断，随着房地产市场步入低迷，今年土地出让金明显减少，按计划今年中央代地方发放2000亿地方债，即便如此，亦难解决全部问题。

　　剩下8000亿需社会机构投资，主要投资经适房、双限房和公租房。经适房和限价房需要5000亿元左右，这两种住宅建好后就可出售，很快就能回笼资金，就算收益率不高，很多开发企业也愿意参与。棚改房主要由政府和职工出资，需要社会融资约几百亿，棚改房涉及面大，关系复杂，社会融资有难度。但最大的难点还在于剩余的2000多亿，主要用于公租房。

　　过去十年，以经适房为主的保障方式，弊端丛生，权贵偷食抢占现象突出。去年以来，中央大力倡导和发展公租房，去年新开工40万套，今年就剧增至220万套。但公租房的运营模式尚没定型，去年七部委也只是出台了一个指导方法，当前各地做法不一。社会机构不敢贸然投资，一是只租不售，靠低于市场水平的租金收益，不知猴年马月能收回投资；二是运行机制体制不完善，看不清政策变化，存在很大风险。

　　如何解决公租房融资难，已成为各级政府必须面对的问题。有关部门思来想去，企业债成为“最后一招”。原本在融资体系中，企业债就是重要产品，只是我国的债券市场不够发达而已。不过，很多人关注的是，企业债果真能够“不辱使命”吗？

　　首先，这一政策值得肯定，促进保障房建设，事关民生；其次，能够发行多少债券，尚难确定，保障房投资收益低，买债的人也不傻，如果能售出上千亿，则效果显著，如仅融资四五百亿，并不能带来实质性的改善；再次，发债毕竟是在透支地方和企业的未来收入，尤其是地方融资平台借贷“老病”未除，又要添“新愁”，也得考虑未来的承受力与风险隐患；最后，必须加强监管，别让企业发了债，转手把钱花在非保障房事业上去。

　　(作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长)