徐斌：二三线房地产限购令效果可能有限

　　一线城市房地产限购令似乎取得成效，让有关方面误认为，可以同样处理二三线城市高房价，但忽视了其背后的深层次原因，最终结果可能是非常有限的

　　【财经网专稿】记者 徐斌 北京、上海等一线城市限购令出台后，房价涨势似乎被遏制住了，但二三线城市却依然涨势如虹，有关部门想如法炮制，浑然忘记了房价涨跌背后的供需基本面。针对二三线城市的新限购令，估计效果有限。

　　不少市场人士认为，今年以来，部分二三线城市房价上涨较快，其中主要源于一线城市施行限购后，大量投资需求的转移。业内人士透露，相关部门已经着手调查部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的原因，并据此草拟新一轮限购城市的名单，极有可能于8月份公布。某媒体此前援引接近住建部的专家观点称，“遴选新一轮限购的二三线城市名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。”

　　今年开始的一线城市限购令，似乎取得了成效，但有关方面忘记了这样的事实：一线城市核心地段的房价已经和欧美发达经济体的城市房价媲美，其性价比已经对国内富裕阶层不构成吸引力。今年4月30日，招商银行发布《2011中国私人财富报告》，其中显示，中国有50万人投资资产超过千万，其投资方向看，眼下千万富翁投资国内房地产的热情下降，投资移民意愿强烈，报告受访者的亿万富翁中，约27%已经完成了投资移民。所以今年一线城市房价涨幅不大，确实因为限购令提高交易成本，和信贷紧缩这两个重要因素，但高房价本身就是最好最有效的限购令，这一点，反而被公众忘记了。

　　而二三线城市房价今年涨势如虹，固然与旺盛投资投机需求有关，但背后的基本面，却是城镇化加速和产业转移这两个关键因素支撑。目前房价涨幅较大的二三线城市，主要有以下三种：一类是一线大城市的卫星城，譬如廊坊，这本身就是北京作为城市的制造业功能向外转移扩撒的结果，其产业转移引发的人口集聚和收入增长，必然引发对住房的需求，最后必然推高房价；第二类是高铁开发引发的城市群集聚效应，譬如常州，高铁一旦建成通车，其与南京、上海等地的交通时间，可能低于上海市内繁华地带交通时间。常州房价此时可以对比上海、南京等一线城市了；第三类是产业转移引发的内地城市群集聚效应。譬如湘潭、株洲，此类城市得益于东部沿海制造业大规模向内地转移，同时本地劳动力停止向外输出，而就地转移。即使名义收入不变，但由于免去千里跋涉之苦，实际收入其实是大涨。收入高涨外加人口集聚，自然引发对住房的旺盛需求。

　　试问，二三线城市房地产限购令一出，能否消除以上高房价背后的基本因素？如果不能，那么可以推测，限购令的影响，可能非常有限。

　　(证券市场周刊供稿)