易宪容：应充分估计房地产信贷风险

　　□易宪容

　　近二十年来，国际上金融危机的爆发，无不与房地产泡沫破灭导致的信贷风险有关。当前中国的情况应该比以往任何国家的房地产泡沫风险都要大。不过，国内银行体系面临着更大的风险是一些金融机构、房地产开发商等否认其巨大风险存在。

　　比如说，当前银行根据不良贷款余额及不良贷款率都在下降，认为银行信贷风险是在可控制的范围内；而政府融资平台贷款余额高，四大国有银行所占的比重也高，但到目前为止其不良率奇低，因此，这些贷款不仅没有问题而且还是质量较好的资产。

　　又比如，四大国有银行的管理层都出来说，对于个人住房按揭贷款，由于这些银行已发放的住房按揭贷款首套贷款所占的比例在95%以上，因此，个人住房贷款的质量良好，根本就不存在风险。更为好玩的是，根据银监会对住房贷款的压力测试，房价下跌50%对国内商业银行影响也不会太大或国内商业银行在房价下跌50%的情况下可以承担其风险等。

　　但是，上述这些分析是建立在两个假定条件之上：

　　一是房价只涨不跌。这种假定是不成立的。即使政府继续托市(比如现在这样不提高住房贷款利率不增加住房投机炒作及住房持有成本)，房地产泡沫也可能继续吹大。当前这些没有体验过房地产价格出现周期性调整的人根本就无法想象到房地产泡沫破灭将会发生什么。当然就认为当前银行信贷没有风险了。

　　二是假定政府公布的统计数据或他们所看到的统计反映市场的实际情况。比如当前住房按揭贷款自住率的比例，如果真如四大国有银行管理者所说，占95%以上，在政府统计报表中每年的房价又上涨不多，那么房地产调控真是多此一举。实际上，这个95%其实就是当前享受优惠利率的贷款者的比例。试想，作为一个住房投机炒作者，如果简单证明自己是购买第一套而可享受种种优惠条件，他为何要说自己购买第二套而增加其购买住房的成本呢？

　　可以说，近十年来国内房价飙升，房地产泡沫吹大，很大程度上是银行信贷及优惠税收政策推动的，特别是2009年至2010年更是明显。既然是银行信贷推高的，那么房地产泡沫破灭岂能不带来巨大的风险。特别是到2011年6月末，全国主要金融机构房地产贷款余额10.26万亿元，其中个人住房贷款余额6.26万亿元。其两个指标都比2008年底增长了一倍。

　　更为严重的是，据估算，现在的55万亿元左右的银行信贷中，其60%至70%的贷款都是与房地产有关。无论是房地产上下游产业的企业的贷款，还是企业及个人住房及土地抵押贷款都是如此。房价上涨时，这些贷款风险自然隐蔽起来，但是如果房价下跌，其风险有多高难以测算。如果某个资金链环节断裂，就会导致金融市场的系统性风险爆发。我们对房地产市场信贷风险应该做足够的估计。