酬金制度能否管住甩手物业

　　小区中的垃圾堆成小山，散发出的臭味让居民掩住口鼻，类似的情况在北京一些小区频频上演。今年上半年，北京多个小区的物业突然撤离，致使小区陷入一片狼藉：随便出入、垃圾遍地、电梯停运……

　　物业坚称：“业主欠费不交，只能下降服务质量，直到选择甩手不干”；业主认为，物业公司提供的服务质量无法让他们满意，所以选择用不交物业费的方式抗议。

　　物业跑路了，根子到底出在哪里？记者以两个小区作为调查对象，通过对业主、社区、物业公司的采访，试图找到真正的原因。

　　■本报记者 侯振威 赵喜斌

　　案例一

　　现状

　　被“遗弃”小区已被紧急接管

　　像每次一样，在广渠门上班的张芹把车开到了单位附近一小区门前，准备继续享受免费停车的待遇，结果一个保安拦住了她：“现在不让随便进了，请出示您的车证。”

　　这是最近三个多月以来，张芹第一次遇到这样的情况。在进入无人管理的混乱状态100多天后，这个小区的面貌终于有了要改善的迹象。

　　昨天，记者又来到这个小区，一位正在看孩子的老人告诉记者：“甭管怎样，现在已经比原来好多了，毕竟有人来管了，多亏了小区一批年轻人张罗维权，否则还不知道会乱成什么样呢？”

　　和记者一个月之前的来访相比，虽然小区内的杂草、垃圾依旧可见，但已有了不少的变化——一是有了保安在小区出入口检查引导车辆；二是居委会找来的应急环卫能够及时清走垃圾；另外一个就是小区的业委会已经成立了，正在积极推进新物业公司的招标事宜。

　　小区业委会的成荣告诉记者，现在已经有7家公司买走了标书，准备参加将于10月10日进行的新物业竞标大会。

　　记者还在小区布告栏里看到《紧急接管方案》的告示，上面介绍，一家公司目前已经派来了10位安保人员，在社区出入口、园区巡视、A座大堂、地下车库等地方24小时值班，他们将先期提供两个月的服务，包括安保巡视，维修、更新车辆道闸系统，定期清理园区环境等，如果该公司最终签订了物业合同成为物业方，紧急接管期间的众多安保活动都将无偿提供；而如果他们没能签订合同，所发生的费用还将由该小区项目承担。

　　虽然这只是一个为期两个月的临时方案，但是已让经历了众多波折的业主稍稍松了口气。

　　症结

　　物业缴费率逐年下降

　　今年6月初，当小区的第二任物业公司撤离后，这个小区的业主经历了噩梦般的三个月。6月2日，物业在小区各楼道贴出通知，称因部分小区业主拒交物业费，他们已经入不敷出，将于6月7日撤出小区。小区业主培生告诉记者：“通知贴出来第二天，物业就停止了小区保洁保安的服务。本来小区每层楼都有一个垃圾桶，后来就有业主发现桶内垃圾溢出，整个楼内臭气熏天。我们业委会的一些人就自发号召，让业主将垃圾带到小区楼下。”当时，在小区A座的楼下，堆起了近一米高的垃圾，臭气几十米外都能闻到。而且物业撤离后，门口无门卫把守，人员随便进出；车辆无序停放，过道拥挤；地下车库部分地区公共用电关闭，无法停放车辆。

　　在这个时候，成荣他们这些当时的热心业主、后来的业委会成员起到了积极的带头作用，他们自发组织了志愿者，利用业余时间义务为小区捡拾垃圾，而且遇到外来人员和车辆，也经常有人过去询问。

　　据了解，第一任物业公司管理得还是不错的，而小区业主的物业费缴费率也达到了90%以上。后来变成了华安物业公司，缴费率也达到过80%，但由于部分业主不满物业的一些管理，缴费率逐年下降，变成了最终的40%，而缴费率的下降带来的连锁反应就是服务更差，物业还把地下室出租盈利，让业主们更加不满。实际上，业主们最大的心愿就是恢复当初的有序状态，现在看来这个愿望离实现已经不远了。昨晚，成荣在电话中告诉记者，“现在已经有两家国家一级资质的物业公司对竞标我们小区非常感兴趣，而且他们答应会先期垫付一部分资金，这样最起码我们这些业主会尽快过上正常的生活了，至于未来哪家来最终接手，只要是能够为业主负责的，我们都欢迎。”

　　案例二

　　现状

　　物业在的时候 小区也很脏

　　垡头桥向南，一个小区的两栋21层的塔楼在一片6层为主的居民楼中，显得格外显眼。   张阿姨住在其中的20号楼，她是在2007年回迁住进这里的。“快别提以前了，以前这小区脏着呢，垃圾都堆得跟个小山似的。”张阿姨说，今年3月下旬，物业表示在小区经营一直赔钱，准备撤出小区。

　　在垡头二区社区，记者查到了一张物业公司写给社区的通知，上面写明：“北京**物业公司就3月20日撤管事宜决定，**物业公司再坚持对金蝉里小区进行低成本运行一周；运行费用由**房地产开发有限公司承担。低成本运行期间，电梯单梯运行；停止小区的停车管理、清洁卫生服务；生活饮用水仍采用全天候运行方式。”

　　通知贴出后，垡头二区社区副主任王凤山的第一反应是“怎么说撤就撤了”。王凤山也是这个小区19号楼的居民，小区的物业费为1.2元/平方米。

　　在王凤山眼中，小区物业的软件特别差。“刚搬来的时候，小区中的一栋楼还在建设，半夜了发出很大的声音。我去找物业能不能让他们帮着协调一下，物业告诉我这事他们管不了。每次下雪后，社区常常组织一些居民清扫小区道路上的积雪。因为物业公司没人去扫，也不管。我们再不扫，大家出行就可能出现滑倒摔伤这样的意外伤害。”

　　几个月前，小区中的树丛里布满了生活垃圾和塑料袋，发出难闻的味道。“物业在的时候也很脏，也是我们组织居民打扫。”

　　原本每栋楼有三部电梯，物业撤走后只开放一部。住在19号楼的朱先生每天最怕的就是等电梯，“我住在中间层，有时候电梯从上面下来的时候几乎每层都停，到我这儿就满员了，有的时候等两三梯才能下去，一等就是十多分钟。有时实在等不及，就只好走下楼。”

　　症结

　　服务不到位 居民不交费

　　一位居民告诉记者，2007年入住小区仅一个月，每户安装的门禁对讲系统就不能使用了，“楼门只能天天开着，经常丢东西。对讲系统坏了好几年，找物业找了好多次，但物业一直没来修理。”

　　垡头二区社区书记孙京荣住在小区20号楼，她说，因为不交物业费无法收房，所以2007年的物业缴费率最高，达到了100%，而后逐年下降，“从60%到不到40%，今年几乎就没收上来物业费。”

　　在孙京荣看来，物业服务不到位与居民不交物业费是一对“天敌”，物业的基本服务无法保障，致使居民不满意，从而以不交物业费的方式进行抗议。物业公司因为没有运营资金，服务质量就不断下降，“其实，我们不是不愿交钱，而是要花钱买服务买得值。”

　　“物业公司撤走后，由街道和社区找了一个临时的应急物业，负责电梯运行和高层的水泵二次供水。”王凤山说，每户居民每年交72元卫生费，聘请保洁员清理生活垃圾。

　　在楼门前，4个垃圾桶一字排开，桶外未发现残余垃圾，小区树丛里，生活垃圾也不见了踪影。

　　一位居民说，业主曾多次要求物业公开财务去向，但只有2010年底物业在小区公告板上贴出了一张财务明细，“这个表只有几个项目，都是一些粗略的数字，并不详细。业主不知道钱花了多少、花到了哪里、还剩下多少。”

　　这个小区共有居民498户，在物业跑路后，他们想到了筹建业委会。王凤山成为业委会的牵头人，研究文件成为他每天的必修课，“我们希望在业委会成立之后，再核算小区的运营成本，由业主自己招标物业公司，这样钱花在什么地方、花了多少心里都有数。扣除物业公司的开销和盈利，如果有剩余，就直接滚到下一年的物业成本中。”

　　谁来管

　　提前三个月备案就可免罚

　　记者昨天拨打了东城区房管局小区办的电话。一位工作人员告诉记者，如果是属于物业公司合同到期，并在公示后三个月后离开的，这种情况属正常程序；如果是物业公司在没有到期的情况下擅自离开，那么主管部门有权力找到这家物业公司，一方面可以通过工商注册的渠道，另外还可以通过房管部门资质认证的渠道。

　　《北京市物业管理办法》第二十六条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　朝阳区房管局物业科的一位工作人员表示，小区物业撤离前，应该提前三个月进行上报及公示。如果业主认为物业公司违反规定撤离，业主先向小区所在街道办事处反映，再由街道反馈到区住房管理部门，之后再报给北京市住建委，由住建委派人经过调查取证，调研小区是否存在不合规定的做法。因为物业公司能做到提前三个月上报，未出现擅自撤离，所以自从《北京市物业管理办法》颁布的一年多以来，并没有对物业公司的处罚案例。

　　怎么管

　　“薪酬制”可解决

　　物管拿钱不好好做事

　　物业公司撤走后，留下了许多问题。居民家的房子漏雨，找到王凤山，因为没有专项资金，王凤山只好去找开发商，“已经过了保修的年限了，我们只能求着人家来给我们修修。物业在甩手不管后，后续的问题就会表现出来，所以我认为相关部门应该对物业收取一些保证金，在物业无故撤走后，可以用这笔钱作为过渡资金。”

　　对于目前物业管理的漏洞百出，北京房协学术委员会委员蔡金水认为，原因在于目前施行的物业管理为“包干制”。蔡金水解释说，所谓“包干制”，就是由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式。“这样就形成了一种必然出现的局面，物业收取的物业管理费是定额定量，花的钱越少，赚的钱就越多，这就导致一些物业不愿意花钱，或者能少花就少花，结果服务质量下降，居民则不满意，恶性循环就出现了。”

　　蔡金水认为，“薪酬制”将是未来小区物管的发展方向。“应该由业委会聘请物管企业来服务，小区的财政大权不再由物管企业把持，而由全体业主选出的常设机构业委会代管。物业干得越多，拿得越多，这样就可解决物管拿钱不做事或不好好做事的问题。物业管理的方式也应该形成一个转变，由‘包干制’向‘薪酬制’过渡。”