刘兴成：房地产业的法律经济学

　　房地产业的法律经济学

　　土地私有化立法，最大的好处是鼓励土地竞争，实现城乡地权公平

　　刘兴成

　　经济学主要研究效率与公平，法律追求的目标是公正与效率。法律经济学是用经济学的理论和方法分析和研究法律问题的社会科学。那么，法律经济学如何解释中国的房地产制度？

　　中国的房产是永久产权

　　中国人经常说其住房是70年产权，甚至不少专家都这样说。

　　2011年1月，上海在出让几块国有建设用地时，其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中均有“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等内容，这更让国民对70年产权笃信不疑。

　　中国的住宅房产有70年产权，好象成了一个常识，但这是错误的认知，与物权法的规定相冲突。《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

　　实际上，中国的房产是永久产权，无论是住宅，还是商业用房。

　　中国的土地房屋产权制度是地随房走，房随地走。如果在土地上建设了房屋，就登记为房屋。获得了房产证，土地就依附于房屋。如果在土地上临时建设了房屋，不能登记房屋，没有获得房产证，仍然登记为土地使用权，房屋就依附于土地。

　　房屋产权由两部分组成：房子和土地。房子是永久产权，房子的一砖一瓦没有年限，永远属于业主。房子下面的土地，是国有土地。国务院规定国有土使用权出让的最高年限：居住用地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合和其他用地50年。

　　根据地随房走的原则，一旦办理了房产证，产权就表现为房产，不表现为地产。国有土地使用权出让的最高年限规定，实际上已经没有意义。

　　2011年1月21日开始施行的国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，没有规定对国有土地使用权作出任何补偿：第一，由于土地名义上是国有的，自然不必对房产业主给予补偿；第二，房屋将土地的所有权吸收到房产中，对房屋进行补偿即是对房屋下面的土地完成了补偿。

　　任何所有权包括占有、使用、收益和处分四项权利，房屋下面的土地所有权也不例外。拥有《房屋所有权证》的业主，自然占有和使用了房屋下面的土地。业主能对房屋进行出租、抵押和出售，自然也拥有对房屋下面土地的收益和处分的权利。事实上，拥有了房屋所有权，就拥有了房屋下面土地的所有权。因此，中国的土地使用权和土地所有权，在权利上完全是一回事。

　　房屋与房屋下面的土地无法分割。上海土地管理部门作为国有土地出让人，即使想无偿收回出让期限到期的土地，但他们做不到将房屋下面的土地抽走。上海土地管理部门显然不是上帝，能将房屋变成空中楼阁。

　　为什么中国的土地使用权出让后事实上实现了私有化，但名义上仍然是国有的？这是一种既要保障房产是永久私有产权，又要坚持公有制为主体的制度安排，是社会成本低、收益高、各方都能接受的改革开放之举。

　　地权何时实现“城乡公平”

　　《中华人民共和国土地管理法》规定，中国只有两种土地所有制。一种是全民所有制即国有制，出让和转让的都是国有地。另外一种是劳动群众集体所有制即村集体和乡镇所有的土地。集体地要出让或者转让，必须先进行国有化征收。国有地和集体地都属于公有制。

　　国有地和集体地在法律上都属于公有制，形式上是平等的，但在价值上有天壤之别。地方政府往往利用强权廉价征收集体地，将集体地在手续上变为国有地，然后高价出售给开发商。地是同一块地，但经地方政府的有形之手，从中赚取了巨额的土地差价。这就是国有地和集体地的“城乡不公平”。

　　改革至今，在政策上集体地已经永久承包给农户，政府又鼓励承包土地流转。承包土地具有了占有、使用、收益和处分的权利，具备所有权的属性。集体土地事实上已被私有化。

　　如前所述，国有地出让后，国有土地使用权具有占有、使用、收益和处分四项所有权具有的权利，出让后的国有地事实上实现了私有化。

　　既然集体地和出让后的国有地都已被私有化，就用不着“挂羊头，卖狗肉”，将国有地和集体地笼统地归类为公有制。

　　目前正在进行第四轮《中华人民共和国土地管理法》修改。应当在新的《土地管理法》中，将集体地和出让后的国有地实至名归，规定为私有土地。

　　将集体地和出让后的国有地立法规定为私有土地，不只是为了实事求是。土地私有化立法，最大的好处是鼓励土地竞争，实现城乡地权公平。

　　中国房地产市场最大的问题，就是土地问题。房地产市场改革，完成了房产的商品化和市场化，但房产所需的土地一直被各级政府垄断，没有实现商品化和市场化。

　　既然都是私有土地，城乡土地的权利就是平等的。土地价格可以自由竞争，由市场供给和需求决定。

　　城乡土地公平的六大效用

　　实现城乡土地公平，可以为中国带来六大受益无穷的效用：

　　1、大大提高农民的土地收入，有助于填平存在了几十年的城乡贫富鸿沟。中国城乡居民收入比达到3.3倍，这是一个很高的数据，靠现有体制，是不可能缩小的。没有所有权就没有分配权。农民有了私有产权的土地后，就能参与分配，提高收入，消除贫穷，缩小城乡收入比例。

　　2、能够消除大产权和小产权房屋的法律差别。由于中国存在国有地和集体地两种地，在国有地上建的房屋是大产权，在集体地上建的房屋是小产权。土地私有化后，房屋产权都是中华人民共和国产权，自然消除了房屋的产权混乱。

　　3、可以平抑房地产价格和通货膨胀，降低全社会的生活成本、商业成本，改善中国的投资环境，提高中国企业的国际竞争力。小产权房的价格，是大产权房的一半甚至更低。房屋产权统一后，经过竞争，会形成一个新的房地产价格体系，有助于平抑过高的房地产价格。房价平实，决定生活成本平实，能够解除通货膨胀的威胁。

　　4、城乡土地平等有利于保护干部，打击土地利益腐败。集体土地名为集体所有，实为地方政府控制，有些官员利用手中权力，在房地产开发、拆迁、经济适用房分配等方面寻租。土地私有后，农民有权对不合理、不合法的征地说“不”，维护自己合法权益的动力和能力得以提高，官员寻租的机会减少了，寻租的成本提高了，土地利益腐败相应会减少。

　　5、实现土地平等可以壮大中国中产阶级队伍，建设和谐社会。城乡土地平等后，农民收入会大幅度提高，一部分农民会成为中产阶级。房地产价格降低后，也会急剧增加城市中产阶级数量。中产阶级队伍壮大之时，就是中国真正走向和谐社会之日。

　　6、城乡土地公平，可以促进市场化改革的深度和广度。中国改革没过大关的标志，就是产权改革浅尝辄止。如果能在土地产权上突破，产权改革不在话下。产权改革能够兑现，总体的市场化改革便水到渠成了。