叶檀：九成房企将死掉 A股连牛粪都不是

　　十分之一房企能够活下来

　　市场挤压使房地产进入并购重组高峰期。 对市场转型准备过冬的预期，使房地产进入现金为王时代。

　　典型的案例是，国际评级机构穆迪评级在香港上市的29家房地产企业中，现金流状况最好的龙湖地产 　(现金人民币126.26亿元，短期借贷仅人民币44.84亿元)开始打价促销，龙湖郦城从每平方米1.8万元直降至1.4万元。富力、保利、万科、中海、招商等标杆房企今年下半年以来都进行了不同程度的降价促销，近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。

　　房地产开发商整体现金流趋紧。截至10月26日，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。

　　但市场未必同此凉热。穆迪29家受评开发商中，23家拥有足够的现金及预测现金流，足以应付未来12个月内现金流出的150%以上，这些现金流出包括利息、土地金等。但现金流较好的房地产开发商也在降价促销，目标就是成为未来市场的主导者。

　　房地产行业的哗哗洗牌声不绝于耳。

　　据中国证券报记者不完全统计，6月至10月中旬，挂牌转让的房地产股权项目中，标的资产估值超过1亿元的项目有17宗，超过5000万元的项目有29宗。

　　这并不是开始，也不是结束。据清科研究中心的研究数据也显示，2010年房地产行业共实现并购

　　84起，占并购案例总数的13.5%，为所有行业之首，涉及并购金额25.8亿美元。2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，并购速度也进一步加快，上半年完成的房地产业并购案高达57起，同比增加了27起。今年三季度房地产并购进一步升温，链家地产市场研究中心的数据显示，截至10月中旬，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。

　　目前的房企并购主要有两类，其一是大型房企并购中小房企，并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年，或是由地方向全国辐射的大型房企，被并购方则是有项目或土地但体量小、融资渠道少的中小房企；其二是非房地产主业企业退出房地产业，这其中尤以78家非房地产主业的央企退出为主。

　　并购者分为两类，一类是稳健的市场占有者，这类企业手握巨资，追求销售额、回款率，历经数个房地产调控周期而能屹立不倒。另一类是实力雄厚者，既能从市场获得巨资，又能通过母公司从政策方面得到强有力的支持。

　　以中海地产为例，既背靠雄厚的央企母公司，又拥有雄厚的资金实力与强大的营销能力。根据11月18日中海地产公布的三季报，前9个月实现营业额357.9亿港元，增长38.2%，经营利润167.3亿港元，增长46.8%。更重要的是，中海净借贷水平为36.8%，可动用的现金约为172.4亿港元。中海地产是业内标兵，从2000到2009年，公司累计实现净利润235亿港元，净利润复合增长率达到46%，增长率位居行业第一。房地产市场陷入低迷的2008年，中海地产净利润增加20.8%至50.50亿港元，房地产市场低迷的2011年仍然不错。不仅如此，据披露，2009年开始，该公司将现金流管理每月平衡一次改为每周平衡一次，坚持“不做价格先锋，不抢高价地，严控自有资金比例”。

　　一些善用本土市场资源的公司，如加快发行本土私募房地产投资基金，可以挺过难关。清科研究中心统计，截至2011年三季度，当年共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。三季度房地产居PE基金投资各行业案例和金额的排名榜首。手握好资产的公司可以借民间资金存活。

　　如果中国的房地产调控政策持续不断，那么房地产企业家数(不算项目公司)会几何级数缩水，而市场控盘率会越来越高。接近负债上限的30%左右的开发商，会在今明两年清理出局。在未来五年内，房地产开发企业从万家下降到千家。(国际财经时报)

　　A股莫说牛市 连牛粪都不是

　　“债务和买单会成为今年经济的关键词。”日前，著名财经评论人士叶檀应邀来西安进行演讲并接受了本报记者的采访。在她看来，就宏观经济而言，中国面临汇率和成本上升两大风险，而对于资本市场来说，扩容“如同脏衣服总也洗不干净”，由此她也提醒大家：“目前A股莫说牛市，连牛粪都不是。”

　　“只要全球经济依然不好，那么人民币的升值就不会停止”

　　“欧洲峰会刚刚通过了一致协议，由于稳定基金的提高，到明年为止，欧洲不会再有违约的风险。那么欧债危机是否就缓解了呢？”叶檀侃侃而谈，“事实上，欧洲的银行已经快被淹死了。”

　　那么此种情况对中国又有何影响？叶檀的观点是：“如果全球实体经济不好，那么中国的压力必将越来越大。具体地说，一是汇率风险；二是成本上升的风险。”只要全球经济依然不好，美国制造业依然状况不佳，那么人民币的升值就不会停止，“事实上，当年美国对日本就是这么干的。”再有一个就是成本的上升，“现在在珠三角有一句话，那就是‘接单是找死，不接单是等死’，因为对很多小企业主来说，也许用不了一个月就会发现，原材料价格上涨了。”

　　“我们的债务也是非常急迫的”

　　“当然，中国也有债务，我们的债务不会崩盘，毕竟我们有着78万亿的存款，有着3万多亿美元的外汇储备。”叶檀的话像是给大家打气，“如果跟欧洲比，中国的实体经济和资本市场其实都还不错。”

　　不过叶檀话题一转：“但幸福只是比出来的，今年3月份以来，我们的两大消费品出现了下降，一个是房地产，一个是汽车，最近钢材价格每吨下降了500元。可以说，我们的债务也是非常急迫的。”

　　叶檀用现在IPO扩容举例：“现在很多企业，一旦说要急着上市，或者原先在H股上市现在要回归A股，或者原先在A股上市现在要去H股上市等等，可以说80%都是因为缺钱。”机械行业是这两年发展势头非常迅猛的行业，但在叶檀看来，这个行业当中的几个龙头企业，徐工机械(000425)的现金流是负的，三一重工(600031)现金流净额仅为2.51亿元，可以说机械行业的现状也反映了整个经济的一个情况。

　　“未来可能适度降低存款准备金率，同时适度提高利率”

　　对于当前的宏观调控会否放松，叶檀表示：“政府现在提出要预调微调，这话反过来说，也就是不会全面放松，未来可能会是定向定量式的宽松。”“现在GDP增速的排名，北京倒数第一，上海倒数第二，第三恐怕就是深圳了，这意味着什么呢？经济增速非常快地下滑。”叶檀用理性和实例来论证自己的看法，“最近国家允许上海、江苏等地自行发债，就是在解燃眉之急。”

　　而从经济总体情况来看，“比如，广交会的订单只下降了10%，这也说明经济没有出现大幅下滑，尤其是发电量还增长了12%，这更加决定了整体的宏观调控不会全面放松”。

　　中国的宏观调控，似乎继续收紧也难，但是想要放宽也难。对于记者的疑问，叶檀表示这也正是自己忧虑的问题，“未来或许最好的策略还是定量定向放宽，适度降低存款准备金率，同时适度提高利率”。

　　“吃小鱼的公司都会是好公司”

　　“今年资本市场的特点，就是看资产规模没用，要看经营性现金流，要看负债，尤其要看短期负债。”叶檀聊到当前的资本市场，她用一家A股公司来举例，这家公司有4个亿资产的时候没有负债，当资产膨胀到50个亿的时候居然有90个亿的负债。

　　“要有自主定价权。”叶檀反复强调“定价权”，比如茅台每瓶在流通环节涨价了200~300元，这就是自主定价权啊。

　　“现在是一轮大的转型周期，稳健型的企业会脱颖而出，可以吃小鱼的公司都会是好公司。”叶檀最后说道。

　　“扩容就像盆里的脏衣服，总也洗不完”

　　上周A股已经五连阳了，那么会不会由此诞生一轮牛市呢？对此，叶檀没有直接回答，反而“洗起了‘脏衣服’”。“主板、创业板，上得差不多了吧，‘新三板’又准备推出了，据说有1万家企业在等着；央企上市差不多了吧，但地方国企的证券化率也会提高，地方国企也会大量上市；农业银行(601288)都上市了，金融上市差不多了吧，可是国开行还在准备着呢；还有铁路会不会也改制上市，把原先的铁路局改制成铁路公司上市？”叶檀颇为无奈地说道，“扩容就像盆里的脏衣服，总也洗不完：你洗了两件，还有18件等着；洗完了18件，还有180件在等着。”

　　在回答记者关于“股市是否即将迎来牛市”的提问时，叶檀甚至表示：“沪综指反弹到2400点以上，就是为新一轮扩容埋伏笔。千万不要把血腥的味道当成牛粪的味道！A股莫说牛市，连牛粪都不是。”在叶檀看来，现在A股市场还是一个买单的时期。比如，一些贷款风险、一些海外收购风险，或许在未来两年会显现出来。

　　“如果房价下跌40%，中国的现金流就完了”

　　“房地产调控不会放松。”叶檀认为，国家已经在做出调整，因为政府会用其他方面的改革来替代，以其他税种来代替地方政府的土地财政，比如资源税。值得关注的是，现在在上海进行试点的营业税改增值税，已经考虑重新分配国家和地方的比例。而对于曾有说法称“银行房产贷款抵押品可抗跌40%”，叶檀也并不认可，在她看来，“如果真的出现房价下跌40%的情况，中国的现金流就完了”。

　　记者手记

　　“对事不无小补，对己无愧于心”

　　一件黑色短大衣，一双休闲长筒靴，一条黑色格子的围巾缠绕在脖颈间，优雅从容，作为一名著名的财经评论人士，叶檀看上去似乎更多了几分书卷气。

　　不过，她一开口却更让人感受到一种真刀真枪的犀利。她会坦言“现在企业急着上市80%都是因为缺钱”，在她看来，中国正处于特焦虑的一个阶段，所有人都很焦虑，“有钱的人焦虑，没钱的人也焦虑；有多套房的人焦虑，没房住的人也在焦虑；投资股市的人因为亏损焦虑，没有投资股市的人害怕通胀同样焦虑……”

　　而在这样的焦虑当中，能够坚持每天一篇财经评论，即使这次到西安来参加活动，她的博客依然没有中断自己的评论，或许并不只是习惯的力量，“以我手写我心，用事例与逻辑说话，对事不无小补，对己无愧于心，且文章不遭斧钺之害失去原意，余愿足矣。”叶檀自己如是说。或许也基于此，不少报道都乐意称叶檀为“财经侠女”。(华商报)