周俊生：土地市场骤冷考验楼市调控执行力

　　作者：周俊生

　　土地市场遭遇前所未有的寒流。进入11月，各地土地拍卖市场流拍、中止出让、底价成交的消息频频出现。11月18日，安徽省合肥市土地市场预定出让的9宗地块中，仅有1宗地块成交，其余4宗延期，另4宗则被取消。在昆明，原定于11月15日开拍的两宗土地，都因报名数未达到最低下限而宣告流拍。一线城市广州传出的消息更凉意飕飕，一月之内三度因市场过于冷淡而不得不中止20余幅地块的出让，唯一一块按时出让的地块也因为无人应价而流拍。中国房地产信息集团提供的数据显示，截至11月20日，其监测的全国67个城市有公告可查的今年土地交易总成交金额为12535亿元，比去年同期的17387亿元减少28%。

　　此轮号称“史上最猛”的房地产调控，使盘踞在这个市场中的各个利益主体普遍受到了严峻的威胁，以往气吞山河的投资投机力量因限购令的推行而销声匿迹，开发商面临价缩量减的市场开始点头哈腰地面对购房者，大型开发商不得不大幅度削价抛售囤积房源以回笼资金，一些小型开发商甚至因为资金链的紧绷而离场，这从最近各地产权交易所房企股权交易出现井喷可清晰地看出，现在又轮到地方政府开始面对推地流标的现实困境。由此可见，由于此轮市场调控“动了真格”，真正触动了在房地产市场上盘根错节的各个利益主体，因此市场才出现了实质性的变化，开始形成“买方市场”的良好格局。

　　但是，正因为调控开始触及地方政府的利益，调控愈深入，面临的困难也必然越大，这种困难首先表现在地方政府对调控的执行力开始减弱。必须看到，此轮调控是在中央政府三令五申的要求下才逐步开展起来的，调控在去年初刚刚开始的时候，很多地方的政府其实抱有虚以应付的态度，市场以为此轮调控将重复以往几次调控“雷声大雨点小”的路径，故而才会出现去年那种越调控房价上涨越猛烈的情景，直到中央政府全面部署了限购、限价等带有行政命令的强硬手段后才见到了效果。但是，这种限制交易的措施从其面世的第一天开始就饱受质疑，一些地方更是经常性地传出对限购令“偷工减料”的新闻，可见一轮由地方政府主导的与调控政策的博弈已经暗潮涌动。

　　我国房地产市场之所以形成房价居高不下的格局，和地方政府以土地为抓手的推动有直接关系，调控既然“动了真格”，就一定会触及地方政府的利益，但它们是否有足够的动力自断其臂，我们不能不深表怀疑。房地产市场作为推动地方经济发展的龙头作用，尤其是在增加地方政府财政收入上立竿见影的效果让地方政府难以割舍。如果在地方经济发展，特别是在增加地方财政收入方面找不到新的方向，那么，地方政府必然会寻找突破口，再度祭起房地产市场这个法宝，从而使市场调控出现曲折。

　　此轮调控开展以来，一些房地产开发商基于自身利益的考虑，经常发表言论对调控政策进行非议，但由于它们并不具备行政资源，因此这种非议并不影响调控的进程。但是，地方政府就不一样了，它们在地方经济的发展中居于举足轻重的地位，与中央政府的血脉关系也非房地产开发商可比。土地市场骤冷，使地方政府的土地财政收入大幅度缩水，在已经执行多年的中央政府与地方政府的分税制难以改革的现实背景下，这是中央政府必须考虑的一个现实问题。虽然地方政府迫于中央政府的问责压力，不大可能与中央政府公然叫板，但是它们完全有可能动用其所具有的行政资源，与调控政策展开博弈，这种博弈包括与中央政策的讨价还价，更包括在自己职权范围内对政策进行微调，而这势必会影响到调控政策的执行力。比如，多个城市的商品房限购令执行期限都在今年年底，明年是否继续执行，目前这些地方的政府都未给出清楚的说法。很显然，我国房地产市场在未来将发生什么样的演变，有待对地方政府态度的全面观察。