马忠普：中国房地产市场的真正危机

　　马忠普

　　面对资金供应链收紧和普通百姓对高房价的一片网上批评声，中国房地产市场不论投资，还是销售量均出现了回落趋势。特别是伴随2008年金融危机过后的经济恢复，基金再次疯狂炒作大宗商品价格。仅仅经过两年的全球通胀上升期，进入2011年世界经济再次陷入通胀泡沫不断破灭，大宗商品价格高位震荡。基金亏损，再次引爆债务金融危机。这次债务金融危机将拖累世界经济进入较长期的增速放缓。正是在这样的背景下，房地产商经过一年多的硬挺扛价，最近万科等大房地产商纷纷开展降价促销。上海房价出现了20-30%的价格回落。而且全国房地产价格回落趋势还刚刚开始。

　　许多人担忧中国高房价房地产市场将崩盘，并且会拖累中国经济增速明显回落。也有人认为中国高房价回落是件好事，有利于房价接近于国际通行的房价收入比的合理价位。中等收入百姓能够买得起。

　　中国房地产价格被不断推高原因很复杂。如果不考虑装修和土地价格，目前每平方米毛坯房屋仅仅两千多元建筑成本。实际上2002年鞍钢房产公司总经理跟我谈鞍钢在自己土地上建筑毛坯房的成本仅仅800多元。当然物价的上涨不可同日而语。由于社会需求和潜在需求大，土地被热炒、税费在增加、通胀形势下的原材料价格上涨，资本的逐利，甚至多购房子也成了社会过剩资金炒作盈利的目标。

　　其实还有一个常常被人们忽视的机制上的原因就是：随着经济适用房比例的越来越少，百姓安居房市场不但没有培育起来，而且很快就萎缩了。中国房地产市场实际走上了高档商品房市场发展道路。在围绕房地产市场各方的逐利机制作用下，控制商品房价格过快增长和解决百姓安居房问题的呼声就显得苍白无力。

　　大城市房价竟被炒到每平方米1-2万元，甚至更高。虽然有钱人买了房子。但是中低工资收入的百姓渴望住房需求与房地产价格高位盘升的矛盾越来越大。实际上中国房地产市场存在高档商品房和百姓安居房两个不同目标市场。两个目标市场的最大区别就在于百姓安居房市场要有国家政策补贴。

　　6年前在天津的一次会议上，我曾经同易宪容交谈过，围绕百姓安居房市场许多重大社会经济利益关系理不顺，国家安居房的政策体系就建立不起来。失衡的社会经济利益关系调整不好，百姓安居房市场也培育不起来。这是影响百姓安居房市场健康发展的主要原因。六年过去了，最近在网上看到关于什么是百姓安居房的讨论。题目本身已经说明政府对解决中、低收入百姓住房问题至今没有系统的对策，系统的目标。就连百姓安居房这个十分重大的民生问题，至今很少有人真正清楚它的含义。

　　什么是安居房？网上的解读是：安居房是指为实施国家“安居工程”而建造的住房。它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中低收入家庭，特别是对人均居住面积在4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本价、由政府补贴的非赢利性住房。

　　1995年《国家安居工程实施方案》提出，国家安居工程从1995年开始实施，在原有住房建设规模基础上新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用5年左右时间完成。国家安居工程直接以成本价向中低收入家庭出售。3年多来，全国共竣工国家安居住房面积5576.32万平方米，为70多万户家庭解决了住房困难。据国家权威部门透露，今年继续建设国家安居工程，但要淡化国家安居工程这个概念。1999年国家安居工程将并入经济适用房的建设之中。

　　在上述解读中不难发现，从经济适用房建设市场的萎缩，到2011年国家推行1000万套廉租房建设目标。虽然不久前推动百姓安居房建设这个口号曾多次在媒体中出现过，但是人们对建设百姓安居房含义的理解还是有很大的区别。

　　这应该是百姓安居房政策体系没有建立，解决中低收入广大百姓安居房的发展目标是什么？百姓不清楚。人们无法解读，网络公开征询解读含义，自然也就不清楚它的含义。从家庭消费比例看，百姓安居工程实际上是最大的改善民生工程。现在网上还在讨论什么是百姓安居房，说明系统解决这个问题已经刻不容缓了。

　　我们说围绕百姓安居房建设的许多重大社会经济利益关系没有理顺，政策、法律体系建立不起来，是影响百姓安居房市场培育和健康发展的主要障碍。这些重大的社会经济利益关系是什么呢？

　　一、如果2020年中国如期宣布进入小康社会，其中小康社会的一个重要发展目标就必须有百姓安居房问题的基本解决。而这个安居房标准只能是同小康社会发展相适应的百姓住房环境条件。当然安居房的实际解决过程需要协调城市发展规划，其中包括购买商品房、二手房，购买普通百姓安居房，搞好一些城市旧房的功能性改造和危房改造，租房和廉租房这样一种多元化解决途径。考虑未来十年至少要有2亿农村人口进入城镇，加上城市多年工作的毕业生和就业的打工族。中国未来至少要建设1.5-2亿多套百姓安居房，才能满足小康社会的百姓基本住房需求。这个目标要纳入国家小康社会经济发展目标，并制定出年度推进计划。

　　二、对于弱势百姓群体和刚毕业、就业的年轻人，政府需要建设和掌控一部分廉租房。但不能把大多数普通百姓安居房解决纳入这个轨道。一方面我国今年1000万套廉租房建设已经使各地政府面临建设资金难以为继。对大多数普通百姓住房问题不能采取政府大包大揽的计划体制去解决。

　　另一方面让普通中低收入百姓走廉租房的解决道路不符合藏富于民的国家基本政策。中国城市的房价最终要同西方国家的房地产价格靠拢。对于大多数中低收入普通百姓，如果能买到一套由政府政策补贴的安居房，他的实际住房支出与市场价格差就是他从政府的政策中享受到了改革开放的最大成果。实际上我们很多政府公务员，先富起来的企业家几乎都在几年前买到了低价的住房。有位退休的公务员对我说，他从国家房产政策上得到的实惠远远超过上班几十年的工资收入。这对普通百姓来讲就是最实惠的享受改革开放成果。解决好这个问题不仅体现藏富于民，改善民生，推动社会公平和加速实现国家小康社会发展目标。也有利于降低普通百姓过于沉重的购房负担，改善社会消费结构，推动经济协调发展。毕竟百姓安居房市场是我国未来20年实现成功转型的重要经济支撑。而解决好这个问题对各级政府来讲将是千秋功业。

　　百姓安居房建设要走出一条政府有系统目标、优惠补贴、监管和配套的法规、政策体系，百姓买得起，房地产商有利可图，购房与建设资金良性循环的市场化的解决道路。让未来10年超过百万亿的百姓安居房目标潜在市场真正成为中国经济稳定的重要动力。成为中国经济抓住第二个发展机遇期，加大转变经济增长方式，调整经济结构，启动内需、改善民生的重要产业支撑。这对应对全球第二次较长期的债务金融危机，保持中国经济的稳定较快发展具有重要意义。

　　三、国家需要建立和完善以解决百姓安居房问题，推动安居房建设目标市场健康发展的系统政策、法规体系。其中让利于民的补贴政策是不同于高档商品房目标市场的重要区别。

　　我们需要学习欧美工业化国家解决普通百姓安居房问题的补贴做法，也需要学习新加坡和香港成功解决普通百姓住房的经验。但是具有中国特色的社会主义市场经济国家理应在改善民生，解决百姓住房问题上比西方国家做得更好。

　　土地是人民的。政府替人民管好土地使用。当中低收入百姓解决安居房纳入社会经济发展议题时，对中低收入百姓住房建设用地，政府不能与民争利。土地征用时需要考虑动迁成本、小区公用设施、绿化配套建设，以及政府的合理税收。安居房专用地和价格只能以上述内容作为重要参考依据，出售建房用地。不得随意敲锤加价。这些年我国住房价格连续多年快速上涨，房地产商盈利颇丰不仅在于房价上涨，更在于土地价格连年上涨。这也是许多大房地产商囤积的土地足够用几年的经济上原因。这个问题不从政府高层决策上解决，各地对低价供应土地用于普通廉价安居房建设都不积极。而高价过量出售土地也就没有制度上，经济利益上的调控机制。

　　至于这种补贴以何种方式实现，是在土地优惠价格出售中解决，还是在中低收入普通百姓第一次购房时按优惠政策实行土地价差退还，然而，百姓以较低价格直接享受政府的补贴优惠，需要政府的政策制定者做大量的社会调查研究。平衡与百姓住房相关的重要社会经济利益关系。

　　有关中国房地产的争论从来就没有停止过。什么老百姓不要指望能买得起商品房，房地产商代表任志强就是这么讲的。什么房地产价格、土地价格越涨越高。什么中国房地产市场要崩盘。什么土地财政等等。这些争论虽然触及到房地产市场的症结问题，但是并没有给出有价值的出路何在的明确结论。

　　其实中国的高档商品房房地产市场不会崩盘。一些房地产商扬言价格要扛到明年。由于严峻的房地产形势，房地产商已经减少土地购买和投资建设。作为中国唯一的商品房供应市场，它未来的演变趋势是走出房地产价格高位震荡的走势，形势继续严峻时，震荡中价格会出现一些回落。这个特点就像当前的世界债务金融危机中大宗商品价格的震荡走势一样。房地产市场的这种未来局势演变必然拖累几十个相关行业。这对中国经济今后的稳定运行是相当不利的。

　　然而严重的问题是：一方面高价商品房市场陷入危机，难以走出困境。另一方面以百姓为消费对象的普通安居房目标市场由于国家小康社会百姓住房发展目标、政策、法规体系迟迟建立不起来。大规模的百姓安居房目标市场化建设就启动不起来。更谈不上两个目标市场协调发展。其实这才是中国房地产市场陷入今天困境的根源。这才是房地产市场的真正危机。

　　政府执政为民肩负着沉甸甸的社会责任。作为小康社会的发展目标，政府一定要解决好百姓的安居问题。这就决定了一切走上健康发展道路只是时间问题。