评论：限购令面临退出难题

　　早报特约评论员 严荣  

　　据报道，针对一些地方限购令即将到期的情况，住建部近日发出了要求地方限购政策延期的通知。在房市调控不进则退的关键时期，住建部的表态具有很强的针对性，可看作是为接下来一段时间的政策走向定下了基调。

　　中国房地产市场是一个政策主导的市场。为此，各地限购政策陆续出台以来，社会各界一直热议的话题就是：限购政策会不会长期化？如果会，制度化的限购政策将如何与经济社会的总体发展战略相兼容？如果不会，限购政策的调整窗口将如何打开？

　　从之前情况看，既有个别城市号称要将限购政策长期化、制度化，也有一些城市将其限购政策的有效期设定为今年年末。但这两种现象都不能作为判断限购会不会长期化的有效论据。

　　从政治经济学的角度看，限购政策会不会长期化的问题可以细分为决策者愿不愿限购政策长期化(决策意愿)和限购政策能不能长期化(决策能力)等两个方面。

　　有关前者，在年初颁发的“国八条”中的第六条明确写道：“在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”这个“一定时期”较为模糊，留下了弹性运作的空间，这种空间是一个供各种力量相互博弈的舞台。

　　至于后者，限购政策能否长期化，取决于宏观经济运行、政治决策程序、相关团体的游说力量以及政策正反效应的评价等因素。但总体上，可以认为决策层面目前尚未做出将限购政策长期化的判断。

　　那么，在住建部表态之后，限购政策将会呈现怎样的走势？回答这个问题需要考虑几个方面的因素。

　　政策调整或者是因为外因突变，使现有政策与外部环境不匹配，或者是由于内因起作用，使现有政策难以执行。限购政策调整的外因主要有国际经济环境和国内宏观经济走势。

　　从国际背景看，尽管欧美债务危机依然阴霾不散，以美国为首的国际力量不断向中国施压，试图让中国承担更多国际经济调整责任，但这对快速崛起的中国而言，只会是常态；即便没有债务危机，欧美国家也会有其他策略向中国施压。

　　从国内情形看，尽管年初预定的通胀控制指标难以实现，但较高的增长率仍然能维持，而且就业状况和经济运行的各种效益也还不错。所以，就限购政策调整而言，目前国际环境和国内宏观经济状况方面的影响不会太大。

　　不过，深入到限购政策的内在运行体制中，就会发现情况不一样了。作为政策执行主体的地方政府目前承受着很大的压力。一方面，融资平台历年运行所积累的成本压力很大；另一方面，换届年的增长压力也不小。在目前的体制框架中，各级“两会”是各类诉求表达最为集中的场合。可以预测，明年全国“两会”期间，包括地方政府、房企高层以及其他人士将会向决策层集中表达诉求。

　　就房地产市场的平稳健康发展而言，最理想的状态是：通过结构调整，实现限购政策的平稳过渡。在理想状态下，一方面是商品化住房均价在实行一定时期的限购后涨幅回落，保障性住房的供应比重不断上升，从而既缓解住房困难群众的居住问题，又实现房地产市场调控的目标；另一方面，产业结构调整取得实质性进展，使实业投资有更大的吸引力，从源头上抑制房地产的投机性需求。

　　但从目前来看，现实情况与理想状态尚有不少差距。首先，产业结构调整尚在阵痛之中，不仅出口的优势不断缩减，而且内需启动也面临缺乏抓手的困境。其次，保障性住房的建设虽然如火如荼，但从一些地方的供应情况来看，保障性住房相比商品化住房的吸引力较显不足，其中尤其是保障性租赁住房。再次，不能忽略一种政策学习效应。即无论是地方政府还是社会公众，都会由于目前的体验而形成一种限购政策可能周期性出现的担忧，于是一旦限购放松，房地产市场就可能遭遇过度反弹。

　　有鉴于这种现状，在面临各种压力时，决策层面明确取消限购政策的可能性不大，但操作方式微调的可能性是较大的。也有可能沿袭“摸着石头过河”的探索模式，先默认少数城市的举措，之后其他城市再学习、借鉴，然后推广。但无论如何，“限购令”面临一种“退出难题”，既要考量其继续执行所带来的潜在政治经济影响，又要防范退出之后对房地产市场的扰动。

　　(作者系上海市房地产科学研究院副院长、管理学博士)