许子枋：2012年房地产走势如何

　　2012年房价会报复性反弹吗

　　许子枋

　　在房地产领域，对2012年房地产走势的态度奇妙地形成了三极：

　　1. 专家唱空，普遍看跌，以王小广的“十三年房地产牛市转熊市”的论点为句点；

　　2. 房企唱多，开发商坚信回暖；

　　3. 拟购房者唱“糊”，他们纠结着什么时候抄底，既担心现在买了，还会跌；又担心现在不买，2012年房价报复性反弹。

　　在这次深圳住宅博览会上，绝大多数开发商虽然对中国未来经济形势有足够的警惕，但还是对 2012 年充满信心，他们认为到 2012 年6月份，房地产市场就会止住量价齐跌的颓势，进入回暖通道，最迟年底会比较暖。路劲基建董事局主席单伟豹说：“明年 6 月份市场就会全面回暖，而且现在也是一个抄底拿地的最佳时机。就房地产调控而言，如果开发商坚持不住，那么地方政府可能更坚持不住。像限购令这样的有悖市场规律的政策一定不会持久。”显然，这是房企的代表性言论。即使悲观的房企如远洋地产、龙湖地产以及莱蒙国际等也认为调控将在 2012 年底前结束。

　　拿什么做房地产回暖的理由？综合来看，预判 2012 年房地产回暖的理由有三：一是地方财政捉襟见肘将使房地产调控政策终止或隐性终止。二是压抑需求集中释放导致价量交互上行。三是全球金融危机下的中国解决之道。

　　我们看到， 2011 年的这次调控，中央政府对遏制房价过快上涨，显示出了少有的决心。2012 年中国经济要实现 8% 以上的增长，房地产业一定不会硬着陆。要实现 2012 年楼市平稳过渡，防止“硬着陆”，政策必定会有灵活性。因此我认为， 2012 年中国房地产市场会回暖，但房价报复性反弹的可能性不会很大。首先从房地产市场供应层面上看，通过以保障房增长之量换商品房萎缩之量，实现房地产的投资拉动效应平滑过度，包括对消费的拉动，中国房地产市场会体现“量稳价缓”的总体特征。

　　其次，在房地产市场需求层面，真正影响房地产市场的力量来自金融市场，而央行、银监会一元化领导管控的能力非常强悍。 2012 年中央确定的积极的财政政策、稳健的货币政策这个基调不会改变，限贷政策暂时不会大范围松动，大城市限购政策还将延续，这些都会继续影响商品房市场的需求。同时，住宅市场结构逐步分化成商品房和保障房平行运行的结构形态，保障房对刚需阶层的消化，将弱化房价快速上涨的泡沫化基础。

　　三、政府层面：从中央经济工作会议的定调，政府对高房价会保持足够的警惕，对民意会保持足够的谨慎，对社会稳定会保持高度的重视，对地方财政会保持足够的关注，对经济增长会保持足够的驱动。在这些多层因素的综合平衡后，最后对房地产业的调控政策就是一种折衷导向，而这个折衷导向的结果就是：房地产市场可以回暖，但房价报复性反弹没有可能。

　　当然， 2012 年全球经济发展具有高度不确定性，具有大变局的可能。欧美经济危机的“传染”肯定会有，但我更愿意相信，中国有能力控制这个“传染”。如果这个危机传导不能控制，也许这个全球性的经济危机就不仅仅是依靠经济手段就能解决得了的，那或许是人类大灾难的新的开始。

　　■特约财经评论员 许子枋