购商品房抵量保障房 莫让小产权房钻空子

　　◆导报记者 刘勇 见习记者 庄会晓 济南报道

　　在近日召开的“全国住房和城乡建设系统工作会议”上传出消息，住建部已批准部分地方政府在集体土地上建设保障房的试点，政府也可通过购买合适的普通商品房来增加保障房的有效供应。接受经济导报记者采访的房地产专家一致表示，此举会在一定程度上刺激房地产市场，同时也引发忧虑——违法的小产权房可能因此披上合法的外衣。

　　刺激商品房市场

　　在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，允许“购买商品房抵量保障房”，可以缩短保障房的开发周期，有可能短期内增加保障房的供应量，但多少有些“急功近利”。他告诉导报记者，“此举对于商品房市场肯定有积极作用，有助其成交量回暖。可以说，这是政府为了完成保障房任务而变相救商品房市场的市。”

　　山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗认为这“有点类似于‘团购’”。他说，“现在处于房地产的疲软期，有利于政府与开发商讨价还价。再者，符合保障房标准的才能被购买，从这个角度来说可以抑制开发商继续开发大型商品房，刺激中小型商品房投资。”

　　刺激力度有多大？张宏伟认为，这要看各个地方政府的财力及保障房任务量。不论大小，对于急需实现项目销售、快速回笼资金的开发商来说，争取到政府的购买行为或许可以解决资金上的燃眉之急。

　　但是，张宏伟话锋一转，“2012年楼市调控大势所趋，限购限贷限价等调控政策有可能继续影响开发商的资金回笼速度，整个市场基本面不会有明显好转，购买商品房抵量保障房也难以救所有的开发商。”

　　从需求方的角度来说，山东财经大学(筹)区域经济研究所副院长、导报特约评论员董彦岭认为，“购商品房抵量保障房未尝不是个好方法，这是政府采取多元化、全方位的措施来解决低收入者和年轻人住房短缺问题的一种尝试。”

　　折中之路

　　与“购买商品房抵量保障房”同时传出的消息是，确需利用农村建设土地建公租房试点的地方政府，由省级政府报批并由国土资源部审批批准试点。尽管住建部住房保障司司长冯俊公开表示，这不意味着小产权房将慢慢合法化 ，公租房建成后仍保持农村集体用地性质，但在上述专家看来，小产权房或将披上合法外衣，钻了保障房建设的空子。

　　“如果政府没有足够的资金，有可能将当前的小产权房转化为保障房。因为这种转化可能不仅不需要支付资金，还可能从中获得部分‘转化费用’收益。”张宏伟分析说，小产权房有可能因此披上合法的外衣进入到保障房领域。

　　利用农村建设用地建设公租房还面临诸多问题。张宏伟表示，今后这些公租房有没有实际入住，其运营情况如何，都还是未知数。“从当前700万套保障房开工目标来说，只要现在建设了，就可以算到完成700万套的保障房任务里，也着实有点‘急功近利’。”另外，张宏伟说，“相关利益机构有可能利用审批公租房的机会将农村建设用地挪做他用 。其实，未经审批就占用农地的案例屡见不鲜，如果出现这种现象，农地建公租房试点非但保障不了农民的利益，还有可能让农民失地。非法占用农村建设用地应成为今后土地市场管理的重点。”

　　董彦岭认为此举可能会给小产权房披上合法外衣，但也坦言这是保障房建设的折中办法。“其实土地产权不明晰的问题一直都存在，再加上现阶段保障房建设的资金压力，不少地方政府已是捉襟见肘，这是可取的折中之路。”

　　对于可能出现的问题，董彦岭提出两点建议：一方面政府要处理好政府利益与农民利益的关系，保障农民的土地利益不受损害；另一方面要处理好建设用地与农业用地的关系，土地审批等要严密把关，确保农业生产安全。