哈佛大学主任：挑战是放缓市场而不破坏整体经济

　　“挑战是放缓市场而不破坏整体经济”——专访哈佛大学住房研究联合中心主任雷特西纳斯

　　2011年11月28日，尼古拉斯·雷特西纳斯(Nicolas Retsinas)在哈佛大学商学院办公室里接受了《财经》记者专访。他认为，次贷危机让美国意识到问题不是“非黑即白”的，也无法靠专断地选择自由经济或是计划经济就可以解决。

　　雷特西纳斯曾在20世纪90年代担任美国住房与城市发展部副部长，现任哈佛大学住房研究联合中心主任，也是联邦住宅贷款抵押公司房地美的董事会成员。

　　对于转型中的中国市场，雷特西纳斯极为关注。他曾数次到访中国，并在哈佛肯尼迪学校筹办的“中国领导力发展”项目中为中国的市政官员和城市规划专家上课，与他们讨论中国的现状和问题。

　　他将中国的房地产市场比做一锅汤。“你把这些调料都放进锅里，收入、通胀、城市化带来的需求，这些会让你有个概念——对于房地产来说什么是合理的增长。”雷特西纳斯说，“但不管你怎么用这些调料煮这锅汤，都不会煮出价格每年上涨20%的结果。应该说接近通胀的一个数字是合理的。”

　　“问题在于如何找到正确的平衡点。”雷特西纳斯说，“而关键词是可持续。”而在找到平衡之前，中美两国的房地产或许都是没法煮开的那锅汤。

　　“最坏的情况是毁灭性的结果”

　　《财经》：你如何看中国政府针对房地产市场所采取的严厉政策？

　　雷特西纳斯：可以确定的是中国，特别是一线城市的住宅价格过热。这些城市房价增长太快，高到消费者无法承担的程度。发生这种情况，有一部分原因是市场中还有大量购房需求，持续有外来人口流入一线城市。

　　在中国，特别是城市中有许多因房地产繁荣而获利的团体。比如说许多地方政府的财政收入中有30%-40%是土地出让金，这些政府有动机让房价不断上涨。

　　另一方面，中国的中央政府现在很担心房价上涨，也很担心价格暴跌，无论哪种情况都会给社会带来很多不稳定因素。中央政府采取的金融管控措施已经开始显现效果了，特别是在一些大城市。但是在二线城市，还是能看到价格上涨。

　　中国政府与美国政府相比更加强势。从某种程度上说，中国政府可以任意快速地放松或是收紧银根，而美国政府无法做到这一点。

　　两年前，我在上海市政协的一个会议上发言，他们问我上海的房价是否过热。我说，从各个方面来看都过热，房价上涨比收入增长快，开发商一直不停地盖楼。他们说你错了，在中国只要我们愿意，我们随时都能把这势头止住。

　　我的回答是，你们可以，但你们不会。中国政府可以凭借强势的角色推行价格管制或者其他很多办法，但政府不愿这样做。从长远来看这才是问题所在，不仅对房地产来说是危险的，对整体经济而言也是。

　　房地产市场支撑着中国经济。所有人都清楚这个市场已经没有以前的强劲势头了，政府要放缓它。政府的挑战在于如何在放缓房地产市场的同时不破坏整体的经济增速。

　　地方政府对土地出让金的依赖很严重。如果中央政府要抑制房地产增长，就要把一些财政收入，一些利益重新分配给地方政府，想办法补贴地方。

　　《财经》：现在还有一个问题是如果房价下跌太多，一些购房者会变成负资产。

　　雷特西纳斯：现在向银行贷款的美国人群中，每5人就有1人是负资产，这些人买房的时间大约在2005年到2007年间。他们中的不少人不再偿还贷款，这属于战略性违约，因为贷款比之前的投资价值还高。

　　负资产如果发生在中国会有不同。购房者还不起贷款后银行会收回这些房产，而中国的大银行又都是中央政府所有的，最后埋单的就是政府。

　　中国政府在房地产市场里牵涉的利益太多了，因此他们不能让房价大幅下跌，而是必须让它非常缓慢地下降。房价暴跌会引起很多政治问题、经济问题和社会不稳定。政府不应让这种情况发生，而是会实施更多管制，让价格尽量保持平稳。

　　《财经》：你认为中国房地产市场在未来3年－5年之中会发生什么样的情况？最好和最坏的情形会是怎样？

　　雷特西纳斯：最坏的情况显而易见：房价大幅下跌，开发商停止盖新房，未完工的项目停滞，会有许多房子空在那没有人买，因为市场上几乎没有交易量。这将是毁灭性的结果。

　　有些分析说中国房价会下跌30%，我不这么认为。大城市房价在6年－8年都会增长15%－20%，我认为中国大城市的价格会很温和地上涨，毕竟还有这么多外来人口产生的需求。这种上涨会跟通胀差不多，接近3%－5%。

　　最好的情况就是房价能够保持平稳，政府能够如期完成1000万套保障房。继续收紧银根并完成保障房建设，是会有一些成效的。

　　我并不清楚中国的保障房究竟怎样融资，谁来埋单？我没有从保障房工程中看到任何经济效益，不敢说这最后会变成怎样。

　　我认为仅仅靠地方政府，没有中央政府的支持是不可能完成这件事的。中央政府和地方政府重新分配财政收入，这是他们必须面对的一个现实问题。

　　“市场反而把问题放大了”

　　《财经》：你曾任美国住房与城市发展部副部长。2007年美国的房地产危机是如何发生的？

　　雷特西纳斯：从上世纪60年代开始到危机之前的近50年中，美国的房价都在稳健地增长，也会有一些小波动，但整体而言增长十分平稳，比通胀略高一点。

　　2003年到2005年间，美国人对房产有了一些不同的理解。在这之前，他们认为房子是用于居住的，在2003年左右，美国人开始将房地产视为一种投资工具，而非住所。因此越来越多的人开始投资房产，价格持续上升。

　　人们都想找一个可以不断升值的地方投资，那为什么不投资房产呢？因此房地产的需求一直很高，又有越来越多的资本流入市场。美国人开始贷款投资，这属于投机，增加了整体的债务。人们觉得买卖金融产品比倒卖房产还挣钱，所以又转向不同的金融衍生品，买卖各种债务，忘了这些产品最根本的价值只是房产而已。

　　《财经》：投机心理是造成危机的唯一原因吗？

　　雷特西纳斯：很难说原因究竟是什么。这里有心理层面的因素，人们认为投资房产稳赚不赔，因为房价永远在向上走，这就是出问题的地方。美国经济虽然不像中国经济增长那样快速，但也经历了很长一段繁荣期。许多人已经忘记了经济周期，它总有掉头向下的时候。

　　银行在2007年－2009年做了许多测试，结果显示它们需要更多的资本投入。应该说银行并没有感受到来自市场的压力，因为它们本身并不持有这些按揭。银行通常发放贷款，再把按揭卖给投资者，因此这些按揭不体现在它们的资产负债表上。风险敞口不在它们那里，在投资者那里。投资者只看到增长近50年的历史，所以他们损失惨重。

　　我们的政府对此却视而不见，他们认为应该让市场来决定一切。等到政府开始正视问题的时候，已经无法挽回，这成了一场灾难，带来了房地产危机和市场暴跌。我们不仅在2006年至2008年饱受其苦，这种影响一直延续到今天。

　　《财经》：你曾提到美国政府并没有预见危机到来，这也是美国政府和中国政府面临困境时的不同之处。为什么会出现毫无防备的情况呢？

　　雷特西纳斯：美国的房地产市场从上世纪60年代开始到金融危机前已经增长了将近50年，在这种情况下所有人都坚信房价不会下跌；即便是现在的下跌也不是全国范围的。

　　我们有些得意忘形了。美国政府跟中国政府的执政理念有所不同，我们的政府坚信市场会自己找到运行的办法，会自我调节。结果市场不但没有解决问题，还把问题放大了。

　　货币紧缩政策也让美国房价保持在很低的水平。美国以前走出萧条的办法就是降息，鼓励人们消费、购房；鼓励开发商建新房。一直以来我们都是这样走出经济危机的。而今的问题是住房过度供应，“走出危机就靠盖新房”的传统办法这次行不通了。

　　“政府现在就是市场”

　　《财经》：直到今天美国政府还在为房地美和房利美公司提供救助补贴。作为房地美公司董事会成员之一，你如何看这个问题？

　　雷特西纳斯：它们在压力测试上确实应该做得更好些。另外，2005年－2006年大量的按揭都不是由两房持有的。2001年－2002年，全美大约75%的按揭是由两房担保或是购买的；但到了2005年，这个数字缩减到了42%，下降了30%多。私人投资者购买了许多新增按揭，随后情况就慢慢失控了。

　　“两房”犯了几个错误。第一，它们没有在发现危机后及时停止购买按揭。如果它们足够清醒，它们当时就该那样做。但矛盾是，如果不再发放贷款它们就没有生意可做了。房地美和房利美是政府设立的机构，专门从私人银行那里购买住房按揭，业务单一。

　　第二，它们那时还买了一些证券，一些私营企业的抵押贷款，把自己也卷入了危机。市场调头向下的时候，经济就开始不景气，失业率上升，购房者没有工作就还不上贷款。问题螺旋上升。

　　现在这两家公司都有问题，都在亏损，因此政府对它们实行严格的管控，包括收购按揭的额度。下一季度房利美大约还需要额外的补贴，房地美估计好一些。政府现在也试图帮助这两家公司在资产和负债上做一个清楚的区分，但是累计的补贴已经超过1000亿美元了。

　　房地美和房利美也是两个非常大的公司，现在市场主要靠它们来支撑。以房地美为例，它每个月要从银行购买300亿美元的按揭，量相当大。但美国的房价跌去这么多，即便它是世界上经营效率最高的公司，也还是要亏钱，因为市场太差了。尽管市场逐渐趋向稳定，但增长还很有限，并不景气。

　　真正的两难局面其实是公司的管理层和董事会，我们不知道最终的目标是什么，却要持续前进。

　　《财经》：看起来美国政府的管控增加了许多，也通过“两房”在支撑房地产市场。

　　雷特西纳斯：确切地说，政府现在就是市场。今年前九个月中，95%的住宅按揭都是由政府担保或直接控制的。政府发放贷款，再为这些贷款做担保，再把这些贷款证券化，基本上政府就是整个市场。

　　美国很清楚这不是个好办法，但我们也很担心如果政府停止这些动作，整个市场将不复存在。2008年9月，市场大跌，美国政府认为投资者未来不会再继续购买按揭，因此出手救市，宣布政府会为投资做担保，消除投资者的顾虑。这些投资者也包括中国的央行。

　　尽管这些都是一些临时性举措，但是华盛顿的争论还在继续，这种情况短期内不会改变。民主党和共和党都同意政府不应过多干预房地产市场，也认为政府不应控制信贷，而是由市场自行调节。但他们没能就如何实现自由市场达成一致。

　　他们也担心，如果关掉房地美和房利美，市场会垮掉——没人能拿到贷款，没人能买得起房。美国正在准备2012年的大选，所以两党同意维持现状，也同意未来进行改革，但改革措施存在争议。

　　当时美国政府确实犯了严重的错误，我想他们让市场自由运行并非是要让市场走向崩溃；而是确信市场能够自我调节和修复。这种想法在2005年－2007年左右极为普遍。

　　现在我们又走到了另一个极端，政府全面干预市场。两党也都认为政府在过度干预，但并不知道如何在不让市场崩盘的情况下逐步退出。

　　【作者：《财经》特派记者 王宁宁 发自美国波士顿 】