爱德华·格拉瑟:不要指望房市领导美国复苏

　　爱德华·格拉瑟 哈佛大学经济学教授

　　 新的一年，美国房市会如何？预测是难事，但历史和基本的房地产经济学表明，美国房价仍将难有太大变化，建筑活动增长也将十分缓慢。充其量只能说，目前的房市存在充足的购买力，而且经济复苏并不指望房市大反弹。

　　 最新的标普/凯斯-席勒20个大城市房价指数已连续第二个月下滑。该指数自2010年10月至2011年10月间共下跌了3.4%。以名义值论，该指数目前正处于2003年3月以来的最低点，以实际值看，甚至低于2001年10月的水平。

　　 要说房价，已不光是“失落的10年”——许多大都市区已出现“失落的20年”。凯斯-席勒统计的19大城市中的9个城市的房价数据正在回到1991年的水平，目前的实际房价比20年前还要低。其中的4个城市——亚特兰大、克利夫兰、底特律和拉斯维加斯——实际价格在这20年里跌了15%。

　　 历史经验表明，美国房市2012年既不会大反弹，也不会第二次崩溃。上次崩溃，美国楼市在1991年4月触底反弹后，房价在大约6年里一直没什么起色。1997年4月的凯斯-席勒10个城市房价指数较6年前以名义值论只涨了2.3%，这意味着实际价格在第一次触底之后仍又跌了13%。

　　 售房者往往不愿承受名义损失，因此他们为了不让房价进一步下跌，几年里都不急于出手房屋，而这也造成库存充足，又令房价不会大幅上涨。未来，多个城市的房价波动将会受到住房供应的限制。在亚特兰大、达拉斯和凤凰城，只要房价上行，众多营建商将很乐意加大供应。有弹性的供应总会限制价格上涨，这个市场真理本应在6年前阻止更多拉斯维加斯和凤凰城的购房者。

　　 但是住房供应也为房价设置了某种下限，至少在增长中的地区如此。人口普查报告表明，2011年第三季度全美的住房比6个月前多24万套，比24个月前多约100万套。

　　 以历史标准来看，这一增长十分缓慢，但聊胜于无。而且要出现哪怕一点点增长，房价也必须至少超出建筑成本。并且，2011年的建筑活动应该略多于2009年和2010年，因为新建家庭数目已出现增加。在2004-2006年房市大繁荣期间，营建商每年完工的房屋为190万套，但新增家庭平均每年仅有133万户。

　　 供需失衡帮助解释了为何空置住房库存从2005年到2008年增加了近300万套。由于美国在努力消化过剩的房屋供应，因此新开工数量总会放缓，但在衰退期间，新屋建设率也出现了直线下跌。由于有更多年轻人选择与父母一起生活，因此新增家庭数量跌至每年40万户以下，少于新建房屋套数。尽管近两年每年的房屋建筑量都少于80万套，但全美的空置房屋数量几乎没有减少。

　　 2011年建筑业唯一一个好的事实是，家庭新组率终于开始回升。人口普查报告显示，2011年较2010年新增了100万户家庭，如果这一势头持续，美国过剩的房屋库存将终于开始得到消化。足够多的新组家庭数量最终将创造足够多的需求，令建筑业复苏——即使不能恢复到繁荣时期的价格水平。

　　 有一个很流行的误解，甚至一些经济学家也这样认为，那就是房市若不恢复，美国经济就无法复苏。我找不到任何一种经济理论或历史经验能够证明上述这种联系。在上世纪90年代中期，美国房价依然处于1991年崩盘时期的水平。目前已出现消费一些房地产财富的倾向，但这并非拉动内需的唯一助力。近期失业率下降并不是因为房价上涨，持续的复苏也在更大程度上依赖于法兰克福的银行命运，而不是亚特兰大的房屋价值。兰晓萌/编译