昆明市政协委员邓翰武：让限购令对外来户松绑

　　市政协邓翰武：让限购令对“外来户”松绑

　　自从限购令实施以来，昆明的房价不仅停止了快速上涨的势头，甚至在年底还出现了小幅下跌的趋势。对于地产商而言，限购令就像是泰山压顶让人喘不过气来；相反，在大多数购房者看来，限购令就像是房价下行的福音，并希望该政策在今年继续维持。在今年两会上，委员们也将目光投向了限购令，昆明市政协委员邓翰武认为，目前实施的限购令对昆明城市的发展形成了一定的阻碍，建议取消对非本市户籍居民家庭购房附加一年的等候期制度，取消高端住宅的限购措施。不过，这一观点很快遭到了业内人士的反驳。

　　“限购将导致房产市场供小于求”

　　作为昆明人，邓翰武切身感受到限购令实施近一年来，政策调控效应已日渐显现。“与2010年相比，主城区新盘定价明显谨慎，开发商的促销活动竞相展开。”

　　不过在邓翰武看来，限购令的实施给昆明房地产市场埋下了供不应求的伏笔，成交量和房价反弹压力预期逐渐加大，市场购房需求受到“积压”。从内部需求看，自2008年以来的城中村改造，众多获得货币补偿的居民成为住宅市场的刚性需求群体，而且由于不动产的保值增值优势以及有房才有家的传统观念，房地产置业仍然是大部分人的首要选择。但因对楼市政策调控、房贷高利率和交易高税负可能导致房价回调的预期，促使相当一部分购房者处于观望状态；从外部需求看，昆明作为云南省会和西南中心城市之一，在当前建设面向西南开放重要桥头堡和区域性国际城市的推动下，政策环境和生活环境吸引着各类外地投资和外来人口，昆明限购令对非本市居民购房设置的1年等待期门槛，使外来购房需求难以立即兑现。

　　另一方面，由于土地和资金的原因导致房地产商身困危局，新开工楼盘大幅减少，市场供给方面锐减。由于市场新开楼盘量少、成交量小，迫使部分还未获取预售许可的开发商在市场前景不明朗的情况下只能放缓拿证速度，“拖字诀”持续上演，按照正常的住房库存周期规律预测，房地产企业的平均住房库存水平很可能会降到历史低点，逐渐形成房地产市场供小于求的格局。

　　“有助于建设区域性国际城市”

　　邓翰武指出，昆明在抢抓桥头堡和区域性国际城市建设重大机遇的背景下，急需加快新一轮对外开放步伐，积极促进本地区经济社会建设，加速城市化建设进程。特别是2011年，昆明市发布的《昆明区域性国际城市评价指标体系》更加具体和细化了昆明建设区域性国际城市的发展目标和方向。评价指标体系中罗列的比如跨国公司进驻数、外商直接投资占当年固定资产投资比重、外资金融机构数、常住外籍人口占本地人口比重、留学生占在校大学生比例等重要指标均具有很强的外向型导向。

　　与此相适应，应逐步适当放宽昆明对外来居民或外来投资创业者的购房政策，这应当是顺应形势需要并符合城市发展长远利益的。按照当前昆明限购政策的规定，对于非本市户籍居民家庭，即使限购前没有在昆明购买过住房，新购住房前都必须提供至少一年的个人所得税纳税或社保缴费证明。其中，“本市户籍居民家庭”指的是户口所在地位于昆明市主城区及呈贡行政区域范畴内的居民家庭，昆明行政辖区内的其他县(市)均未包含在内。

　　对此邓翰武建议，首先应取消对非本市户籍居民家庭购房附加一年的等候期制度，且无需提供一年以上的纳税或社保缴费证明，降低购房门槛，允许凡是没有在昆明购买过住房的移居来昆或投资创业的非本市户籍居民家庭在昆明新购一套住房；其次是将“本市户籍居民家庭”的范围放宽到昆明所辖各县(市)、区，以保障本市各地居民由于工作、上学、养老、就医、度假、旅游或投资等方面产生的合理购房需求，有效扩大内需。

　　“应放开对非普通住房的限购”

　　当前，昆明限购的房屋范围为除动迁安置房、经济适用住房等保障性住房外的新建商品住房和二手住房。邓翰武表示，按照当前国家住房建设部门已出台的政策，住房被划分为普通住房和非普通住房。对于别墅等高档住宅，被视为多数社会高收入阶层的生活“必需品”，其房价的升降变化对此类住房的需求量影响有限，其需求价格弹性较小，成交量受供给影响相对较大。而对高档住宅进行限购，其价格并不容易因此回落，对保障民生的普通租房价格上涨抑制也没有直接效果。

　　正因为如此，邓翰武建议应放开对非普通住房的限购政策，满足社会高收入阶层的购房和改善性住房需求，同时从供给角度严格规范土地供应用途和占比限制，紧扣保障普通住房土地供给的政策目标，节约利用有限的城市土地资源，这样既可以适度加快社会投资集聚与周转、合理增加地方财税收入，又能较好地按照市场经济规律将地方政府保障城市基本住房需求的履责范围为重点放在关系民生的普通住房监管领域。

　　业内观点 “松绑”不现实

　　“我认为这个提案本身只是这位委员的个人意愿。对限购本身而言，外地购房者需提供本地一年或一年以上的纳税证明，目的是为了抑制外地投资者进入本地炒房推高房价，限制的是购买条件，而不是不让投资者买房。目前，昆明的房地产市场比较低迷，限购条件抑制房价的大幅上升，从这个角度来讲，是起到了一定作用的。”田野房产咨询公司投资中心总监杨凡表示，对于限购而言，地方政府会对宏观政策制订一定的适应措施，但是不会取消限购。“关于提案中提到的限购政策影响了目前昆明的经济发展，我认为是不对的，靠房产价格来带动实际经济是不现实的，政府若以出让土地来获得收益，从短期来看是能获得经济效益的，但是一味扩张对长期的经济发展是不利的。”

　　“我认为住宅房的限购政策应该遵循中央宏观调控的政策，想要投资的话可以从商业用房比如商铺等的投资入手，不宜操刀住宅房。当投资需求加大时，也不应该随之加大住宅房的建设，因为目前的住宅房应该是在满足需求内发展的范围内实施的，有其特定的住宅属性，不以炒房来带动经济的增长，房产开发不仅仅是经济上的事情，更关注民生，不能把所有的土地都拿来做投资。”而对于邓翰武提出取消高端住宅房限购的建议，杨凡表示高端住宅房目前只是业内人士的划分，而法律上并没有严格的关于高端住宅房的划分，在2008年底出台的房产划分政策中，有关于别墅的界定，并规定限制开发别墅用地，但是目前的所谓“别墅”房，都不属于法律内的规定，因此没法从这块来限制。并且如果一实施，各家开发商均可说自己的房产是高端房产，限购令又将如何实施？

　　在鑫益地产营销总监曹东海看来，想要取消对非本市户籍居民家庭购房附加一年的等候期制度的难度是很大的。“限购本身就是中央宏观调控政策的一部分，现在一线城市普遍实行这个政策，要是二、三线城市取消的话，实际上是违背宏观调控政策。”

　　不过曹东海认为，目前房产的主体购买人群已经饱和，而房产市场的低迷已让投资者不敢轻易冒进，而且买房也是购买人群的刚性需求，就算是取消限购也不会造成房价的反弹大幅上涨。

　　生活新报 记者 袁野 刘娇