房地产市场调控的目标与风险

　　本报评论员 曹理达 周慧兰 北京报道

　　中国指数研究院近日发布的“百城价格指数”显示，2012年1月，全国100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，环比去年12月下跌了0.18%，其中39个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，1个城市持平。与此同时，住建部及多地政府表示，将坚持房市调控政策不放松，限购令仍将持续。判断调控政策目标实现的标准是什么？如何防范房价大幅下降给宏观经济带来的冲击？楼市调控政策应如何进行调整？为回答上述问题，本期本报采访了国家信息中心经济预测部首席经济师祝宝良、北京大学房地产法研究中心主任楼建波，是为21世纪北京圆桌第329期。(曹理达)

　　房价拐点与风险

　　《21世纪》：“百城价格指数”显示，截至今年1月，全国100个重点城市的住宅均价环比连续5个月下跌。其中有22个城市房价回归到2010年初的水平。如何评估调控政策的效果？房价的下降通道是否已经开启？

　　祝宝良：现在的基本共识是，今年房价不会再上涨了，只是跌到什么程度，大家有不同的看法。当前，房地产新开工面积和在建规模均远远高于销售面积，即供给量和库存在增加，因此，未来房价还是会往下走的。

　　应该说，限购和货币信贷等宏观调控政策取得了成效，房地产价格从2011年7月份开始回落，特别是限购城市回落的幅度更大。但若用全国的销售额除以销售面积，去年房价上涨幅度仍达到了6.9%左右，这个数字相对CPI而言仍是偏高的。房价仍处于一个偏高的水平，我们还不能说房价已经跌到位了。

　　楼建波：从数据来看，100个重点城市还是有代表性的，可以说房价有下降的趋势。但是不是已经到拐点了，还是要看房价下降的原因到底是什么。如果是因为户均住房已经达到一套以上，人们新增的住房需求基本得到满足，那我们就可以很果断地说拐点到了。现在房价下降的原因，主要是限购、信贷紧缩和保障房的建设和供应。但如果调查居民的购房意愿，多数人会说如果能买得起的还是会买的，需求还在。

　　此外，房价回到2010年年初的水平，那时候的房价水平是高是低，还很难判断，回归一个历史水平，也不一定意味着房价合理回归。至于怎样才是合理的房价，有人采用房价收入比来算，但对我们国家来说，在计算中要考虑很多因素。商品房主要是供应给中高收入家庭的，所以不能按照全国人均收入来算，因为农村人口跟商品房购买没有关系；甚至不能按城镇人口来算，因为低收入家庭应该被保障性住房覆盖，可能得按照各地区收入排在前30%的城镇居民来计算收入均值，这样才能得到一个房价的参考值。

　　《21世纪》：去年以来，房地产企业的融资问题凸显，房企的并购加剧。有分析认为，房企的洗牌将加重未来楼市的供需失衡，您怎么看？房企的资金链断裂会否引发系统性风险？

　　楼建波：很多人担心，经过这一轮房地产调控，很多中小房企会被洗牌出局，市场会由大型房企所控制。但是决定房地产行业结构的关键不是调控政策，而是房地产市场对技术和管理水平的要求。在重新洗牌之后，即便剩下的都是房企巨头，但是如果房地产市场又变得活跃了，市场准入政策照旧，中小房企和很多资金力量雄厚的机构，也是可以进来的。在房地产行业，国家一直鼓励竞争、反对垄断，如果出现了垄断行为可以依据《反垄断法》进行干预，避免消费者的利益受到侵害。但是如果房地产行业出现了技术壁垒，可能中小企业想要进入就有困难。比如国外大的房地产开发商采取的是“部品开发”的模式，即房子不是靠一层一层盖上去的，而是事先生产很多构件，最后拼装到一起。如果我国的房地产开发未来形成这样的产业链，进入这个行业的门槛就会变高。

　　房地产开发本身就是一个金融依存度很高的产业。这一轮房地产调控的目标之一即是要避免系统性风险。如果不进行调控，任由房地产泡沫自然发展，将会给金融体系造成极大的系统性风险。调控是主动挤泡沫，尽管会造成一些房企资金链断裂，但和不调控产生的系统性风险相比，这样的风险仍是局部的、可控的。

　　祝宝良：现在的情况和2008年年底相比，并没有那么严重。当时，2007、2008年信贷紧缩也很严重，加上2008年年底全球经济突然回落，物价、房价下跌比较快，货币信贷还没来得及放开，一部分房地产企业资金链就突然断裂了。

　　2009和2010年这两年好多房地产商手上还是有资金的，这和过去的情况不太一样，特别是2009年房地产商已经大赚特赚了。从这个角度来说，现在房地产商肯定有倒闭的，但倒闭程度不会比那时候严重。现在的房地产库存比2008年时更多一些，如果政策继续紧缩，经济继续下滑，情况就会严重一些。

　　房地产企业洗牌不会影响整体的供需格局。因为小的开发商只是把土地转让给别人，土地的供给用途没有改变，这和一般工业企业不太一样，一般工业企业倒闭以后就退出生产了，供给也就慢慢减少了，而小的开发商并不是退出生产，只不过不是由它本人来生产了，因此这不会减少房地产供给，只是将供给推迟一段时间，并未改变供给总量。

　　《21世纪》：近日财政部下发通知，要求今年新增的地方债收入优先用于保障性安居工程。随着房地产调控的继续，地方政府在保障房上还有多大的投入空间？今年是地方债还款高峰期，如何评估地方财政的可持续性？

　　祝宝良：我们要看地方政府的财政支出更多投向什么地方。从投资看，保障性住房确实是没有收益的，相对其它融资平台来说，地方政府更不愿意投资保障性住房，而愿意去投一些能产生现金流的、有一定利润空间的基础设施建设。由于地方政府在保障房建设上没有积极性，所以国家的强制性规定还是有必要的。

　　必须规定地方政府投资保障性住房的资金数量。同时，我们仍需继续对地方融资平台的贷款进行支持，保证基础设施项目和保障性住房建设。

　　楼建波：房地产调控、保障房建设的资金紧张等问题，并不会引发地方财政的风险。能够引发地方财政风险的，是整个国民经济的急速下滑。尽管目前房地产领域给地方政府带来的收入减少，政府在保障房的支出增大，但在经济持续增长的情况下，地方政府的财政收入仍有其他来源，比如税收收入和持有的国企股权收益等等。即便出现极端情况，比如地方政府现在盖了很多保障房，借了很多钱，到时候单靠租金还不起这些钱，也有两条途径可以解决：一是靠地方政府在其他方面的收入来进行偿还，二是出售一部分公租房和廉租房，回笼资金。所以，保障房的建设不至于引发地方政府的财政危机。

　　限购与自住需求释放

　　《21世纪》：今年以来，在北京、广东、上海等地多家银行的首套房贷利率开始回归基准点，部分股份制银行、外资银行甚至再次推出了首套房的信贷优惠政策。这一变化背后的原因是什么？这是否意味着对“自住需求”的调控将转为宽松？

　　楼建波：在限购初期提高首套房房贷利率，当时是治重症用猛药。如果当时保留首套房的优惠，可能会在执行过程中

　　打折扣，比如把非首套住房也认定为首套房等等。

　　从房贷政策来看，除本轮调控之外，对首套房一直有优惠政策。很多国家都采用信贷和税收优惠政策鼓励居民购买首套房，这样既可以避免把保障性住房和商品房市场截然割裂开来，又在客观上起到了缩小保障房刚性需求的作用。所以，在调控政策已经取得了一定的效果的时候，恢复首套房利率优惠，体现了对“自住需求”的鼓励，但不应理解为调控的放松。

　　祝宝良：在抑制房地产投资和投机性需求政策不变的情况下，也需要鼓励老百姓正常的自住型需求，至少不能抑制。具体而言，未来针对抑制投资和投机性需求的限购政策不会改变，但对于首套房或改善房需求应有一定的政策鼓励。如首套房首付比例为30%，二套房首付比例为50%，我认为可以再下调；二是针对首套房的贷款利率应给予优惠，以前都是上浮，现在可以继续下浮；三是针对“以小换大”，改善型住房需求，可以由政府回购其小住房作为保障性住房，通过这种办法让居民改善住房条件，这样居民在换大房子时就可享受首套房的待遇。把自住型需求稳定住，房地产投资也就稳定住了，房地产价格也就不会急剧下跌，反过来还会鼓励一部分人去改善其住房需求。

　　《21世纪》：如何权衡限购政策长期化的利弊？限购令的范围和条款是否应调整？对于需求端的调控，是否存在更有效的替代方式？

　　祝宝良：限购政策的主要目的是限制投资和投机性需求，在没有其它政策替代的情况下，我们只能采用行政手段。限购政策本身和居民的自由迁移是矛盾的，从长期来说它确实限制了人员的流动和居民自由迁徙的权利，也限制了城镇化的进程，本身不是个好政策；但在短期之内却很难取消，除非出台房产税、物业税等其它经济的、税收的政策来替代。

　　楼建波：相较于温和的税收和金融政策，限购政策确实更为严厉，对居民的购房行为进行了限制。但限购的政策出发点是对的，至少在短期内是取得了效果的。限购是通过对需求的抑制使房价回归理性。而这一目标实现的前提是：供给不能大幅萎缩。限购令在短期内之所以能起作用，是因为政府已经出让了大量土地，开发商已经投资开发了很多楼盘。这时候对需求进行抑制，供给已经存在，开发商可以在短期内捂盘惜售，但是半年、一年总是要卖的。在供给基本不变的前提下，如果需求骤降，价格一定会向下走。但是从长期来看，限购令的作用机制就发生变化了。现在我们看到，商品房的土地出让、开发和投资都开始减速。如果国家明确限购政策是长期的政策，那么在需求萎缩的同时，供给也相应萎缩，政策的效果就会打折扣。从长期来看，信贷、税收等调控工具将是更好的选择。

　　经济走向与楼市调控

　　《21世纪》：判断房地产调控政策目标实现的标准是什么？考虑到宏观经济和房地产业的相互影响，今年的房地产调控政策需要进行怎样的调整？

　　楼建波：这一轮的房地产调控是和大规模保障房建设同步进行的。保障房的投资开发，对上下游产业产生了极大的拉动，也同时带动了就业和收入增长，这也在一定程度上抵消了房地产调控对宏观经济的冲击。

　　房地产调控目标的实现标准，并不是让房价跌得谁都能买得起房子。本轮调控一方面要让房价回归理性，不会积累系统性风险；另一方面，要让房地产行业持续健康发展。而居者有其屋的实现，要靠我们的住房政策，尤其是保障性住房政策。在保障房方面，我们现在连城镇人口的20%都没覆盖到，应该尽早补上这个短板，让商品房市场和保障房互为补充，协调发展。

　　祝宝良：房地产是国家的支柱产业，其产业链是非常长的，这一点毋庸置疑。现在房价还没有跌到位，相对来说仍然偏高；同时也要看到：首先，房地产投资的增长速度在逐渐放缓。房地产商新购置土地从去年7月份开始连续下降，到去年12月份累计增长不到3%，这意味着未来的一年到一年半，没有地可以用来盖房子了，今年的房地产投资会往下走。按照现行政策继续调控下去，我预计到今年7月份以后，房地产投资将会出现较大回落。去年的房地产投资也在逐步放缓，但投资总体水平较高，对经济增长影响不大；倘若今年继续这种状况，对国民经济的影响就会比较大。

　　其次，由于大家预期房地产价格会下降，房地产销售面积增速下降较快，这将进一步影响房地产投资增长，并带来相关行业的生产减少和消费的减慢。因此，国际上把中国经济的两大问题——国际环境和国内房地产价格急剧下滑导致经济下降——作为两大隐患来考虑。由此判断，保持房地产销售额和投资的平稳增长，对于经济发展是至关重要的。

　　未来对于房地产的需求量仍然是很大的：首先，保障型住房需求还在继续；其次，在去年那么抑制的情况下，前几个月的房屋销售面积增长幅度仍达到8%，至去年11、12月份房地产需求急剧下降，这主要来自于大家对于房价下跌的预期，倘若预期正常，我预计房屋销售面积增长率保持在8%-10%的水平应该是没有问题的。只要房地产自住型需求增长率保持在10%的水平，经济就不会出现大的问题。