杨红旭：楼市政策未到变向时

　　杨红旭

　　刚过完年，楼市就很闹腾。一是中山限价令变化，二是芜湖救市“新政”夭折。

　　中山事小，先道之。早在去年11月10日，中山出台限价令，楼盘预售价不能超过每平方米5800元，截止日期为当年年底。步入2012年，依规限价令可以终止了，但被舆论揪着不放。春节期间，当地政府开始执行限价新标准：每平方米6590元。于是，舆论群起而质疑，称其为全国第一个放松限价令的城市。

　　其实，中山的限价令非常行政化、功利性，国内只有几个城市明确划定限价线，仅限2个月的更是绝无仅有。其目的只有一个：完成年度房价控制目标(房价涨幅不超GDP涨幅)。结果，2011年中山房价最终同比增长12.56%，达标！现在调高限价线的原因同样简单：2012年中山GDP增幅预计为11%。调控价格，不宜只盯价格本身，本源应是增加市场供应、抑制不合理需求。就此而言，中山限价令存在与否，标准变化与否，皆不太重要。

　　芜湖事大，细说之。2月9日，芜湖市政府公布《关于进一步加强保障性安居工程建设和管理工作的实施意见》、《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》。前者是落实去年国务院办公厅文件，无人指摘，后者却旋即引起波澜。所谓芜湖楼市“新政”主要涉及三点内容：一、购买自住普通商品住房，给予所纳契税100%的补助，其中90平方米以下者，给予50-150元/平方米购房补贴。二、对人才在市区购买自住商品住房，给予所纳契税100%补助。同时按以下标准给予再补贴：具有中专及以上学历或初级及以上专业技术资格的购房人，分别给予100-300元/平方米的补贴。三、外地人员在市区购买商品房，按一定的面积标准允许迁户口。

　　舆论的主流声音是，这是龙年全国第一个救市的城市，与中央精神相悖，若不制止，将引起全国救市潮，房价将大幅反弹。对此，2月10日，芜湖市副市长在新闻发布会上声辩：新政是为了解决夹心层和刚需阶层的需求，并不存在救市问题。为了进一步澄清，2月11日，市政府又对享受补贴的商品房作了进一步限定，比如将“自住普通商品住房”限定为“购置首套房家庭、人均住房建筑面积在30平方米以下家庭或现有住房为不成套住房的家庭，为改善家庭居住条件而购买的自住改善型普通商品住房”。然而，2月12日，市政府发通知称，考虑到该通知要求制定的配套实施细节正在研究完善之中，为保证房地产市场更加平稳健康发展，决定暂缓执行。

　　至此，这起典型的地方“新政”，终以夭折收场。原因何在？究其内容，笔者认为总体还算合理，保护的是刚需和少量改善需求，并无特别偏离中央调控轨道之处。当然，如果只是保护首套普通住宅需求，则会更加稳妥些。主要原因，恐怕还是在于有关方面担心芜湖此举可能产生负面的“带动效应”。

　　从中也可窥察，楼市调控尚未到放松的时间窗口期。近日，温家宝总理主持召开座谈会时表示，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。为了促进公平和稳定，政府调控也不能松。那么需要关注的是，何时才能实现合理回归。自去年10月全国70个城市房价出现拐点以来，跌势已经确立，但总体跌幅尚小，预计还将持续半年至一年，才会明显见效。当然，对楼市而言，整体的宏观经济变化趋势也会对其构成影响。

　　从去年10月开始，已发生四起相似的案例：佛山明文放松限购当天被叫停；成都暗自放松限购被迫公开澄清；中山限价惹争议；芜湖救市夭折。这给一些“蠢蠢欲动”的地方政府，一次次泼冷水，但地方受自身利益的驱动，未来恐怕还会有想法、有动作，只是未必敢于“明文”亮相。总体而言，房价合理回归已成政策核心目标，在本届政府的最后一年，不会动摇。

　　(作者为上海易居房地产研究院副院长)