朱海斌：楼市出现崩盘的可能性相对很小

　　楼市调控喜忧

　　楼市调控效果仍待巩固。短期内对首次购房的刚性需求会适当放松，中长期对投资性需求的调控政策有待完善

　　国家统计局最新公布的中国70个城市房价数据显示，与去年12月相比，今年1月房价下降的城市有48个，而房价环比上升的城市数首次降至零。与去年同期相比，价格下降的城市有15个，而同比涨幅回落的城市达到50个，最高涨幅降至3.9%。

　　伴随着房价稳步下行的是房地产投资的快速放缓。去年12月的数据显示，商品房新开工面积比去年同期下降了24.8%(11月为+2.6%)，商品房销售面积比去年同期下降8.4%(11月为-3.2%)，房地产投资比去年同期增加12.3%(11月为20.1%)。市场的忧虑也因此日益加深：楼市的持续调控会不会导致崩盘？鉴于房地产及其相关行业在内需方面的巨大拉动作用，楼市一旦崩盘，几乎肯定会导致投资和经济的硬着陆。

　　基于中国城市化进程中的需求和政府对于房地产市场的巨大影响力，楼市出现崩盘的可能性相对很小。但是，要实现房地产行业的健康发展并非易事，今后一两年房地产政策的调整和实施仍面临巨大的挑战。

　　首先，中央政府在巩固本轮楼市调控效果方面的决心前所未有，尤其在继续抑制投资性需求方面，预计在一段时期内都不会放松。

　　以发改委公布的36个城市平均住房价格为例，12月的平均房价较2011年8月的高点下降了3.8%， 但较2010年初楼市调控初期仍高出20%左右。笔者预计，今年全国房价平均水平会下跌5%－10%左右，部分城市平均房价跌幅会达到15%－20%。在短期内，政府的主要目标是进一步巩固调控成果，防止因政策反复而导致房价出现报复性反弹。这也是促使金融业向实体经济回归和实现中长期经济增长模式转轨的内在要求。

　　其次，随着楼市的进一步调整，中央和地方政府之间关于调控政策的博弈会进一步加深。继去年10月佛山松绑限购令仅实施半天即被紧急叫停后，芜湖市政府2月9日宣布的购房补贴新政在三天之后也遭叫停。

　　这反映了楼市调整与地方政府利益之间的冲突。一方面，楼市转冷会造成土地出让金的大幅下滑，进一步加大地方政府的财政压力。另一方面，地方经济增长模式的转变不可能一蹴而就，而楼市下调对实现今年稳增长的目标无疑是个巨大的挑战。这一深层次的矛盾并未在本轮楼市调控中得以解决，因此佛山和芜湖地方政府的博弈行为决不会成为孤例。相反，随着调控的进一步深化还会出现得更加频繁，只不过在方式上可能会有更多的“创新”。

　　第三，短期内楼市调控对首次购房的刚性需求会出现适当放松。1月，央行在金融市场工作座谈会上指出，要继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。至今为止，多家银行已将首套房贷利率由之前上浮5%－10%调整到基准利率，部分银行推出在基准利率上打9折。

　　最近几个月，武汉、北京、天津、厦门、上海纷纷放宽了普通住房的界定门槛标准。这些措施可以在一定程度上促进交易量的回稳，巩固楼市调整的成果，并防止楼市的硬着陆。就实际需求而言，中国大规模的城市化进程中每年有2000万左右的人口进城，再加上住房改善的需求，应该足以保证年均10亿平方米左右的销售量。这对楼市中长期的健康发展提供了有力的支持。

　　第四，在坚持房地产调控的同时应注意避免超调的风险。尽管在个别城市出现超调的可能性很大，但政府应可以避免在全国范围出现类似的政策失误。由于中国各地之间房价水平和走势存在巨大差异，一线城市的调整通常要早于也大于其他城市。这为政策的适时适当调整提供了一个难得的时间窗口。

　　尽管限购令在短期内难言松动，但政府应及早考虑取消限购令后的替代性政策。我认为，在这方面房产税的作用被大大高估了。尽管房产税的征收可能有助于缓解地方政府土地出让金减少的问题，但其对于预防楼市泡沫几无效果。欧美各国的例子就是很好的教训。

　　相对而言，资本利得税和特别印花税可以更有效地抑制投机性需求。例如，韩国在2005年－2008年曾对投资性售房者征收高达50%－60%的资本利得税，香港和新加坡分别在近些年对投机性炒房者征收15%和16%的特别印花税。这些措施在打击楼市投机行为方面取得了显著的成效。从操作层面而言，这两种税收在中国都已经存在，只需在执行中加以调整和完善，并且从征收难易程度考虑，交易环节的税收远比持有环节的税收要容易得多。

　　作者为摩根大通中国首席经济学家大中华区经济研究部主管

　　【作者：朱海斌/文 】