解放日报：万科事件成房企转折社会标本

　　●房地产市场暴利时代已经结束，转向理性时代的新一轮竞争已经开始。这就意味着，维持平稳增长，将成为未来房地产企业必须面对的市场诉求，企业的竞争肯定走向差异化、多元化。

　　●主持人：本报记者 龚丹韵

　　●嘉 宾：郝前进 (复旦大学住房政策研究中心副主任)

　　解放观点：继使用安信“毒地板”被曝光后，万科又出现了“纸板门”事件。舆论开始怀念起王石时代的万科，赞之为“人文万科”，以区分现在的“数字万科”，似乎觉得目前强调以最快速度拿地、最快速度销售的万科，爆出质量问题是迟早的事儿。您对此怎么看？

　　郝前进：万科作为房地产的龙头企业，一直拥有很好的口碑。大众会想，如果连万科都出问题，那么整个房地产的品质几乎都很可疑了。尤其从国家的政策层面看，本来非常鼓励增加装修房比例。比如上海市房地局要求2012年外环线以内新出让地块全装修住宅比例达到60%以上，其他地区达30%以上。在这样的大背景下，万科的地板、门被曝光，其影响将不仅仅局限于万科本身，更可能影响房地产领域的发展方向和政策走向。

　　但我认为，这些问题与“人文万科”还是“数字万科”没有太大关系。无论万科是否知情，首先的疑问应该是：有缺陷的产品怎么可以在市场上销售？今天是地板和门，明天就可能是橱柜、家具，甚至所有装修材料。在完备的市场经济体系下，市场上销售的产品应该都是可靠的，房地产企业的选择，无非就是哪种材料选哪个品牌而已。但现在却意味着，无论哪个房地产企业，想出售精装修房，必须重新自己把关，充当质量监督员，这就对房地产企业提出了很大的挑战。而这一步，在装修材料进入市场之前，本应确保无疑。这已经不是万科一家的问题，而是整个市场缺乏可信的品质保证，从而严重拖累了精装修房的发展普及。

　　解放观点：有人认为，当现在万科开盘就像沃尔玛开店一样，遍地可以大规模复制时，万科代表的标杆意义已日渐失去光环。

　　郝前进：万科与普通房企最大的区别在于它是龙头，龙头就需要有能力监督上下游的产业链和供应商。尤其万科一直追求住宅产业化、发展精装修房的售楼理念，它更加有义务去做好这一切。就像大型超市有严格的供应链，可以保证销售产品的质量，一旦出现问题，立即退货。

　　当然，房子比起一般的超市用品，更加复杂，退货没有如此轻便，监管也更有难度。楼盘管理不像沃尔玛那样，可以完全标准化。它是项目制的，同一个开发商，不同楼盘的情况可能完全不同。这也更加考验房地产企业对上下游产品质量的控制和管理水平。

　　由此更加可以理解，为什么国人就是不喜欢精装修房，因为不放心——对整个市场品质的不放心、对房地产企业监管的不放心，或者说，对社会基础秩序和企业家群体的不放心。

　　解放观点：房地产经过几年的高速发展之后，从原来“怎么做都赚钱”，到现在调控大背景下“怎么做才能活下来”，您觉得我们的房地产已经由“暴利时代”向“理性时代”转变了吗？

　　郝前进：我认为转变已经发生。原因体现在房价和土地价格上。2007年以后，大城市房价暴涨，土地价格也随之上升，开发商拿地的风险正在不断增加。除非土地早几年以便宜的价格拿到，最近几年拿到土地的开发商可能已经谈不上暴利，同时面临政策调控下市场变化带来的巨大风险。再加上消费者对房地产调控的预期和政府的表态，目前房地产的投资需求基本降温，房地产市场快速上涨的时代可能已经过去。

　　公众一直觉得房地产是暴利，是因为感到房价居高不下。但从土地成本等因素来看，我认为房地产市场暴利时代已经结束，转向理性时代的新一轮竞争已经开始。这就意味着，维持平稳增长，将成为未来房地产企业必须面对的市场诉求，企业的竞争肯定走向差异化、多元化。在高房价下怎么满足消费需求，对房地产的管理和设计，必然提出更高要求。

　　解放观点：重视销售和规模，还是回归到重视客户和品质，这不仅决定房地产能否可持续发展，同时也对我们整个宏观经济体影响深远。

　　郝前进：确实如此。收入水平整体提高，市场供给明显增加，进入平稳增长、消费性需求为主的阶段，大众一定会对住房品质有更高要求。

　　从存量房角度说，一线城市单靠粗放管理竞争，已经很难生存。因为经过几轮淘汰，目前的大城市几乎都被知名开发商占满，谁都不比谁更有竞争力。此外，房子本来就属于比较特殊的产品，供给者和需求者对住房的信息掌握严重不对称，这使得消费者买房时，一般只能考察外表，内在品质很难体验，尤其是装修房。过去人们买房，由于住宅质量差别不大，所以可以基本只注重地段。但现在消费者对软服务更加重视，小区物业管理、保安、保洁、维修、商业配套、教育资源、低碳节能等因素，都逐渐纳入关注范围。近年来小户型非常好销，也推动了房屋功能和结构设计的新一轮变革。

　　从长远看，最好的竞争，就是品质的竞争。不仅房地产如此，所有企业都如此。

　　解放观点：其实人们更深的疑问是：中国的房地产企业，究竟该怎么把“品质之路”走下去？一些国外经验有参考价值吗？

　　郝前进：欧美模式没有可比性，他们以独栋房屋居多，有些还是木质结构，并且非常注重修缮，隔几年房子就要维修，老房子外表基本都很新，屋主自己动手刷油漆是常见的事儿。因此，他们二手房的修缮费用会严重影响到住宅价格。而东亚地区人口密度高，房屋主要是钢筋水泥，又是公寓制，不注重修缮，往往整个小区一起大修。再加上现在白领审美个性化，美式、田园式、中国复古式、和式等风格不一而足，弄得一模一样的精装修房能否适应这个时代的变化，很难说。最好是提供菜单式的选择，但是这需要基础品质作为保证。

　　从这个意义上来说，虽然房地产竞争已经结束暴利，开始迈入多元、理性、差异化，但是如果市场监管不能及时跟上，品质和服务的提升转型只能有心无力。房地产企业的困惑，或许是整个经济大洪流的缩影。