分析称房地产业将迎新一轮并购活跃期

　　杭州的房地产破产案例暂时不会形成多米诺骨牌效应，但很可能会给蛰伏中的观望者一个并购抄底时机已然到来的信号

　　■傅 喆

　　2011年以来，房地产并购市场整体火爆，较2009及2010年呈大幅增长趋势，但从单季交易情况来看，随着国家相关调控措施越来越严格，房地产行业并购交易的数量、金额逐渐下降。资金链紧绷的中小房企在煎熬，资金充裕的潜在并购方在观望。不过随着2012年4月杭州两家房企申请破产的事件曝光，新一轮调控下房企倒闭的大幕被缓缓拉开，清科研究中心认为房地产行业会迎来新一轮的并购活跃期，行业洗牌加速，行业集中度提升。

　　淡市中的暗流涌动

　　据清科研究中心统计，2011年房地产行业共完成113起并购事件，同比增长34.5%；其中109起披露价格的并购事件总金额为54.49亿美元，同比上升111.0%。但从季度分布来看，2011年房地产行业交易总体呈前高后低趋势，相比于第一季度的35起交易、18.22亿美元交易总额，第四季度交易水平降至全年最低，共完成24起并购交易，披露的并购金额为8.81亿美元。此外2011年的大额并购案例亦多出自一二季度，其中，第二季度SOHO中国以32亿元人民币收购上海三联物业发展有限公司出售的上海新世界长宁商业中心A、B幢办公楼及地下室，为当年业内最大的一笔收购交易。

　　并购交易下降趋势在2012年第一季度并未止跌。据清科研究中心统计，2012年第一季度房地产行业并购数量仅有13起，同比回落63.9%，环比回落45.8%，涉及金额3.43亿美元，同比减少81.2%，环比减少61.1%。与此同时，季度内并购交易规模也偏小，交易金额在2,000.00万美元以下以及在2,000.00万美元与5,000.00万美元区间内的并购事件有11起，占案例总数的84.6%，其中5例不足1,000.00万美元。一季度最大的一笔并购发生在2012年2月3日，重庆渝开发股份有限公司将持有的重庆捷程置业有限公司40%的股权作价人民币11700万元及40%的债权(股东借款)作价人民币57160万元转让给森源家具集团有限公司， 债权和股权两项转让合计作价人民币68860万元(约合1.09亿美元)。

　　观望中的各方博弈

　　2011年国家针对房地产市场的调控力度空前，“新国八条”将各地区年度新建住房价格控制目标与当地政府挂钩，对已有1套住房者限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房，规定贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于60.0%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍，另开工新建1000万套保障房以保证供给。

　　此外，银行、信托等融资渠道对房地产行业持续缩紧，房企融资难度加大。2011年上半年，央行6次上调金融机构人民币存款准备金率，大型金融机构存款准备金率曾达到21.5%的历史高位，此外另有3次上调金融机构人民币存贷款基本利率，5年期以上的基准利率达到7.05%的高点。高企的利率不仅使得房企的融资成本增加，亦大大阻碍投资者的购房热情，不利于房企通过销售回笼资金。即使央行在2011年12月下调存款准备金率0.5%，使得信贷出现微调信号，一些城市的楼市销售有小幅反弹，但短期内调控政策无重大变化迹象，市场悲观情绪仍无根本扭转。

　　在信托融资方面，房地产信托产品的预期收益率已普遍达到10%以上，不少中小型房企的信托融资成本更是达到20%左右，而从2012年3月份起，信托产品已陆续进入兑付期。去化率的萎靡不振加上即将到来的偿债高峰，使得不少高负债的中小房地产商雪上加霜，时刻面临资金链断裂的危险。而金星的破产对神经一直紧绷的各路观望者而言无异于“靴子落地”。

　　并购时机到来

　　2012年两会记者会上温家宝总理“一些地方房价还远远没有回到合理价位”的回应恐将让很多开发商期望中的调控放松、政策回暖成为幻影。在政策压力下，大型房企由于有雄厚的资金支撑、自身的品牌优势和规范经营，受到的冲击并不会很大。而那些战略不够明晰、开发经验欠缺、管理不够规范、只是趁着房地产泡沫膨胀时期入圈捞金的中小房企将在此轮行业调控中首当其冲。

　　从宏观上讲，出现房企的破产对整个行业是好事，优胜劣汰有利于行业整合，警醒行业投机者。从企业层面上讲，大规模出现房企破产的可能性不大，房地产行业总体利润率仍旧较高，只要身陷资金链困局的企业愿意平价或薄利出让股权、债权、实物资产等，想要通过并购方式完身退出并不是难事。

　　杭州的房地产公司破产案例暂时不会形成多米诺骨牌效应，但很可能会给蛰伏中的观望者一个并购抄底时机已然到来的信号。预计下半年，房地产并购案例会出现拐点式增长，中小规模并购交易将更为活跃。本轮并购潮过去后，一批规模小、经验浅、具有“玩票”投机性质的中小开发商将会退出市场，而行业的龙头企业则会借此时机进行结构布局调整，巩固行业地位，有利于房地产市场向健康透明方向发展。

　　(作者系清科研究中心高级分析师)