陈思进：欧美房产税是房价平衡器

　　在欧美，平均2%的房地产税，是一个控制房价的平衡器。而房贷利息的随时上涨，以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋，把这三种利器糅合在一起，好似绞索一般套住了房价的恶性攀升。     

　　■文／陈思进，加拿大皇家银行风险管理资深顾问

　　近来，有关楼市调控的政策进入了新阶段，“暗战”聚焦于是否征收房产税，网上有关房产税的讨论热度也几近白热化。

　　“居者有其屋”关乎民生大计，而是否开征房产税却关系到整个中国经济与房地产业的健康发展，两者之间如何平衡？欧美的房产税是调节房价的利器之一，我们不妨来借鉴一下。

　　在欧美，只要房屋产权属于私人所有，即便房屋的主人去世，也必须缴纳房产税，每年缴纳的税率从1%到3%不等(视房子所属的不同地域而定)，平均为2%。假如你花20万美元买一栋房子，那么，你每年就要为这栋房子缴纳 4000美元的房产税，且房产税的征收计算，是根据你所拥有房子的实际价值来决定的。也就是说，房价越涨，房产税越高。如果税率为3%，哪怕房价不涨，每33年(即使不算贷款利息)，你的实际付出已超过房价的一倍。欧美的房子和汽车一样，属于消费品，而不是投资品，房价是进入CPI加以计算的。所以，一旦房价高涨，CPI超过5%的话，便属于恶性通胀，政府就会出重手。比如在里根时代，美国一度恶性通胀，里根政府便连续加息，一直加到18%，硬生生地遏制住了通货膨胀。同时，因为借贷成本太高，房价应声回落。

　　也许有人会问：这么高的房产税，谁还敢买房？政府不是在打击人们的买房积极性吗？

　　不是，美国政府出台了一系列涉及抵押贷款的政策，比如政府直接或间接为自置房屋保证6.5万亿美元的联邦住宅贷款；自住房的贷款按揭利息和土地税，都可以从年底的个人所得税中加以抵扣；“社区再投资法”通过放低银行贷款门槛的政策，鼓励低收入家庭自置居所。

　　另外，欧美政府在征收了高额房地产税之后，大量提供各种类型且租金稳定的住房，使大多数民众并不需要非得购房而居。

　　比如在欧洲的多数国家，多少年来租房者和拥有私有住房者的比例为一半对一半，大城市的租房比例则更高，像德国，就有高达58%以上的人一辈子租房而住。即使地广人稀的美国，在次贷危机爆发之前，拥有房子的屋主破了历史最高纪录，却依然还有超过32%的人租房而住。而加拿大非但地广，而且人稀，可租房而居的比率仍然高达33%。

　　作为参考，现将2009年时欧美主要地区的住房拥有率概括如下：德国42%，法国55%，丹麦51%，奥地利56%，葡萄牙64%，加拿大67%，美国68%，爱尔兰77%，比利时71%，西班牙85%。在欧美是租房而居，还是买房自住，对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已，无论从理财的角度，还是其他方面来考量，本无优劣之分。

　　房价涉及了每一个人的利益，购置了房子的家庭自然不希望房价跌，而无房想买者则不希望房价涨。但是世界各国的无数案例和事实已证明：由于购房一般用的是信贷消费模式，值得注意的是，往往住房拥有率越高、房价越高，实体经济就越差，离金融危机的爆发点也越近，而且康复和恢复经济的时间就越长！

　　比如德国、丹麦、奥地利其住房拥有率较低，经济非常扎实、非常健康；可是，葡萄牙、爱尔兰和西班牙其住房拥有率较高，但是已经深陷债务危机而难以自拔，加拿大正在债务危机的边缘。而美国，从2006年7月开始房价一路下跌，陷入金融危机；迄今房价已经跌回2002年的水平，而住房拥有率跌了3%，降到65%，实体经济开始恢复。预计将跌回1998年的水平后才能止跌回升。

　　在欧美，平均2%的房地产税，是一个控制房价的平衡器。而房贷利息的随时上涨，以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋，把这三种利器糅合在一起，好似绞索一般套住了房价的恶性攀升。所以，欧美的房价不可能像中国这样涨到天上去。

　　“ 他山之石，可以攻玉。”如果中国真正渴望遏制投机炒房，使房价回归正常合理水平的话，不妨全面同时借鉴欧美行之有效的方法，我并提出三个具体建议：对第一套自住房免缴房产税，第二套自住房少缴税；对所有投资房(炒房)加以重税；政府征收了房产税之后，可以将部分税款用于廉租房的建设。

　　这样才能从“居者拥其屋”的迷思中解脱出来，尽快达到“居者有其屋”，使每个人都能安居乐业。