杨志勇：自有住房拥有率高说明什么

　　作者 杨志勇  

　　西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心近日发布的报告显示：全国自有住房拥有率高达89.68%。该报告显示：关于自有住房拥有率，中国高于世界平均水平(63%)，也高于美国(65%)，更高于日本(60%)。接近90%的自有住房拥有率，很是吸引眼球。

　　自有住房拥有率水平高过发达国家，就能说明中国住房条件好过发达国家吗？该数据与住房现实感差距较大。自有住房拥有率接近90%，是不是就意味着只有10%左右的人住房问题没有解决呢？显然都不是。

　　家庭拥有自有住房，不代表居住问题已经解决。中国正处于工业化和城市化阶段，大量农村人口向城市转移。在农村拥有自有住房的农民工在城市中生活，往往需要租房住。在一个城市拥有自有住房的家庭，流动到另一个城市工作居住，往往也需要租房。拥有自有住房，却无法居住，在当前中国，绝非个别现象。2.42亿农民工，大部分因为城市房价较高，无法在城市拥有自己的住房。这样，即使拥有自有住房，这些农民工的居住问题并没有得到解决。

　　正因如此，国际上常用的统计自有住房拥有率，反映的是有多少家庭所居住的住房是自己拥有的住房。拥有自有住房的家庭，只要家庭成员不是住在自己的住房里，那么这个家庭只能算租房户，而非自有住房拥有的家庭。这样的指标，更准确地反映全社会家庭的居住条件。

　　有研究表明，经济发达国家自有住房拥有率低，而落后国家的自有住房拥有率高。原因之一是发达国家人口流动性强。为了减少住房买卖的麻烦，很多人宁愿租房住而不是买房。落后国家人口流动性较差，拥有自有住房的家庭，反而更可能居住在自己拥有的住房中。

　　中国是一个发展中国家，自有住房拥有率按理不应该高。导致中国自有住房拥有率上升的原因可能有五：一是福利分房改革。福利分房改革使得许多缺少购买力的家庭有机会以较低的价格拥有自有住房。在其他经济转型国家，类似情况也屡见不鲜。二是国人有重房产的习惯。有恒产者有恒心。房产对于家庭来说至关重要。有条件的家庭要拥有自有住房，没有条件的家庭也要努力创造条件，拥有自己的住房。这就导致，与其他国家相比，在同等条件下，家庭自有住房拥有率可能更高。三是房价因素。房价较高与房价上涨速度较快更进一步推高了家庭自有住房拥有率。担心房价和房租较快上涨，稍有条件，家庭就会设法购买住房。四是住房租赁市场的极度不规范。不规范的租房市场是低效率的市场。在这样的市场中，出租方和承租方缺少必要的约束，结果可能导致承租方很难租到合适的住房，导致出租方也感到自身的利益不能得到有效的保证。五是经济发展。仅仅拥有自有住房的愿望是不够的。重房产的习惯要落实到购买力上。三十多年经济的快速发展促进了家庭可支配收入的增加，这为家庭拥有自有住房提供了最坚实的支持。

　　以上原因可能随着经济社会转型的结束而发生变化。福利分房是阶段性的。当住房制度改革真正结束时，通过福利分房提高自有住房拥有率的目标是难以实现的。有恒产者有恒心在许多条件下，都可能成立。但“产”在未来不一定指房地产。它完全可能随着时代的变化而变化。这样，自有住房拥有率就可能不会再持续升高。

　　另外，只要采取正确的扩大商品房有效供给措施，房价持续快速上涨，是不可能变为现实的；只要住房租赁市场得到有效的发展，那么中国完全有可能出现自有住房拥有率下降的可能。

　　以家庭是否拥有住房来判断居民的居住条件，往往高估了居住条件，也可能导致住房公共政策选择的不当。表面上看，公众关注的是自有住房拥有率高达约90%这一指标，实际上，公众关心的是住房问题，关心的是自己是否有较好的居住条件。只要租房市场规范，住在自有住房，与租房住并没有太大的差别。住房公共政策的关注点应该是“人人有房住”，是否有更好的居住条件，而非“人人拥有自有住房”。

　　(作者系中国社会科学院财经战略研究院研究员)