马光远:抑制房价反弹政策须稳定预期
http://msn.finance.sina.com.cn 2012-06-13 01:39 来源: 每日经济新闻马光远(经济学家)
最近,关于房地产的种种传言引发了市场真正的恐慌,各种消息不断,试举两例:一是《投资者报》报道,发改委内部人士表示,调控房地产引发的经济真空比预想的情况还要严重,但不调控房地产就此引起的经济问题不会比现在更少。因此,松绑房地产可能是 “救市的第二张牌”;其二,媒体报道,就在央行决定降息的前一天晚间,央行向各商业银行下发“特急”文件,要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。
在6月12日,发改委首先出来辟谣说,“地产松绑是救市第二张牌的报道纯属捏造。”关于央行“特急”文件提到的七折利率,没有人出面辟谣。北京、深圳又出现了千人排队的场面,日光盘在3年之后重现市场。实事求是而言,这两则消息对市场引发的震撼,远远比住建部新闻发言人关于“要坚持房地产调控不动摇”的声明要令人焦虑。
我们看到,5月份以来,在稳增长的大背景下,一方面是很多地方“微调”楼市政策,一方面是房地产市场出现了明显的回暖。在成交放量的同时,一些楼盘的价格再次出现了跳涨。在这种情况下,很多人担心在“稳增长”的背景下,地方“微调”楼市政策再次引发前几年的楼市疯狂,而5月份的成交数据恰恰为这种担心作了很好的注脚,让投资者的恐慌情绪加剧。这究竟是谁引发的恐慌?
一些房地产机构对5月份以来市场回暖的解释,大多认为是政策的松动,让刚需得到了好处,所以,大量的自主需求开始入市,推动市场回暖。很显然,在房价远远没有回归合理的情况下,购房者纷纷入市,唯一担心的,是自己一味相信政策不会松动,但等到最后,却发现房价已经距离梦想远去。因此,他们即使买错,也不想错过。比如,这次央行的“特急”文件,报道者真的是抓住了购房者最恐慌的心理:特急。对于房贷七折利率,之前的文件也有,为什么偏偏在宏观经济下调、房地产调控的关键时期,央行要出台这样的“特急”文件?急什么?对自主需求和投资需求,采取差别化的政策,这是一贯的政策,无需重申,但偏偏是在这个关键时刻,一些消息本身印证了购房者对政策以前的不信任。购房者担心,即使中央政策三令五申,但在目前宏观经济低迷,地方财政捉襟见肘的情况下,地方政府会想方设法刺激楼市,在鼓励自住需求的旗号下,通过执行层面的绥靖政策,打开限购等政策缺口,最终激活房地产市场。
的确,经过3年多的调控,尽管房价快速上涨的势头被遏制,但在各地对土地财政的依赖难以摆脱的情况下,房价未来上涨的预期远远没有扭转,房地产政策和房价随时都有逆转和反弹的可能。特别是在目前情况下,抑制房价上涨的最主要手段是随时都可能被取消的限购,而一旦限购取消,房价暴涨就是大概率事件。因此,抑制房价反弹的关键是政策给购房者长期的预期,政策给购房者房价长期稳定的信心。从目前入市的购房者情况看,大多数购房者表示,之所以现在购房,并不是什么“刚需”等子虚乌有的概念,而是担心房价又一轮的暴涨。
中国房地产调控成败的标志并不在于房价是否下跌,甚至下跌多少,而在于有没有给购房者稳定的价格预期。如果中国房地产公共政策给购房者的只是不确定和恐慌,那这样的政策注定不会赢得公信力,特别是在利益博弈非常惨烈的情况下,短期的政策只会引发价格的更大波动,这无论对中国经济,开发商,还是购房者,都是最不愿意看到的情况。但房地产调控要坚持到底,最根本的还是应该抓住有利时机,弥补房地产制度建设方面的欠账,以“制度调控”替代“政策调控”,最终形成长期稳定的预期。如此,则房地产持续健康可期。
中国的房价之高已经是一个不争的事实。笔者多次引用美国关于房价是否合理的数据,在美国的公共政策看来,如果一个家庭把家庭收入的30%以上用于住房支出,则意味着这样的家庭绝对存在“住房问题”,但目前中国的房价,如果按照这个指标来衡量,恐怕80%以上的家庭都有明显的住房问题。房价已经成了中国经济、社会最大的不确定因素,请不要把刺激宏观经济的重任再次寄托在房地产。如果真的想靠房地产振兴经济,则内需、经济转型几无任何活路,民众对公共政策的信仰,将荡然无存。