分析称单降息不会使楼市短期回暖

　　房贷利好越来越多 降价格局会终结吗

　　6月7日，中国人民银行公布，自6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，5年期以上贷款利率由原7.05% 的高位下降到6.8%，住房公积金贷款利率也同时下调，由原来的4.9% 降至 4.7% 。基于当前宏观经济状况进行的降息调整，无疑对资金密集型的房地产行业来说是重大利好。

　　按揭成本降，刚需利好不断

　　“终于降息了，奔走相告吧！”这是6月7日央行宣布降息后，地产大佬潘石屹在其个人认证微博(http://weibo.com)上的一句“呼喊”。这句充满着兴奋情绪的话确实是行业从业者对待降息的内心写照，因为对于房地产行业来说 ，银行降息意味着明显利好。

　　利好一：贷款成本降了

　　对于非一次性现金全款购房的置业者来说，降息最直接的利好是按揭贷款成本减少。6月8日开始的此次利息调整，5年期以上的贷款基准利率降了0.25个百分点，由原来的7.05%调至6.8%。同时，个人住房公积金贷款利率也相应下调，5年期以上公积金贷款利率降了0.2个百分点，由原来的4.9%调至4.7%。

　　上述幅度的调整能够省下多少贷款利息和月供？不妨以购买一套总价100万元的新房为例，来算算纯商业贷款以及公积金商业组合贷款条件下，购房者可以节省多少买房成本。

　　采取纯商业贷款，按照首套房首付30%、最高可贷70%计算，贷款总额为70万元，采取等额本息贷20年，按照降息前7.05%的基准利率计算，每月还款5448.12元，贷款期间支付的总利息为60.75万元；如按照降息后的6.80%基准利率计算，每月还款5343.38元，贷款期间支付的总利息为58.24万元。降息后，每月少还月供约105元，总利息节省2.51万元。

　　若采取公积金和商业组合贷款，按照公积金最高可贷40万元、商业贷款贷30万元、等额本息贷款20年来计算，按照降息前商业7.05%、公积金4.9%的基准利率计算，每月还款4952.69元，贷款期间支付总利息48.86万元；如按照降息后商业6.8%、公积金4.7%的基准利率计算，每月还款4864元，贷款期间支付总利息46.73万元。降息后每月少还89元，总利息节省2.13万元。

　　利好二：八折利率普及可期

　　在宣布降息的同时，央行将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。另有消息称，央行向各商业银行下发“特急”文件，重申“个人贷款利率浮动区间下限为基准利率的0.7倍”。按照目前购买首套房可享受利率折扣的差别化信贷政策，首套房贷款8折利率优惠甚至7折利率优惠有望重回市场。

　　先前岛城有银行率先推出首套房8.5折利率优惠，随后部分银行在合作楼盘选择性跟进，让购房者看到了享受利率优惠的希望。但8.5折利率折扣并未完全铺开，银行的贷款指标相对严格。此次央行将利率浮动区间下限再度调整，目前虽无全面推进，但仍然使8折优惠可期。此外，时隔两年后，央行重提首套房“7折房贷”，尽管目前实施有一定的难度，但却不失为一个长期的目标利好。

　　相比于降息，利率折扣为首套房购房者带来的优惠更大。同样以总房款100万元的新房为例，采用等额本息方式贷款70万元、贷20年，若按照目前基准利率6.8%计算，每月还款5343.38元，支付总利息58.24万元；若在基准利率基础上按8折利率优惠计算，购房者每月还款4791.52元，支付总利息44.99万元。每月少还月供约552元，贷款期间节省总利息13.25万元。

　　利好三：房企融资成本降低

　　降息切实降低了购房者的买房成本，同时也降低了房企的融资成本。对于资金密集型的房地产企业来说，从前期拿地到后期开发销售，运作项目整个过程离不开融资。在民间融资渠道不完善的情况下，银行贷款是目前开发商最主流的融资方式。贷款利率降低，意味着开发企业融资成本降低，这对负债率一直维持高位运作的房企来说，无疑是一大利好。

　　另外，降息对购房者产生的利好，会促使部分买房者打破观望，行动起来。随着交易量的上升，房企资金回笼速度也有所加快。与融资成本降低相配合，房企一年多来越来越紧绷的资金链终于有了缓和的余地。

　　购房者喜忧参半、

　　虽然降息对购房者和开发商来说都是极大的利好，然而面对降息，购房者和开发商们又各自有什么心态呢？

　　购房者：政策转好，降价还会有吗

　　喜：买房压力减轻

　　买房人：德芙(网名)，职业：小学老师

　　德芙告诉记者，今年她和男友已经领结婚证，下半年准备结婚。从春节之后他们开始四处看婚房，最近瞄准了一处96平方米的套二新房，均价1.1万元/平方米。这个价格对于两个年轻人来说负担并不轻，每月4000余元的房贷让同为工薪族的小夫妻倍感压力，因此对于降息和极可能到来的8折甚至是7折利率优惠，他们十分高兴，这样压力无疑就减轻了。“虽然一次降息省得不多，但也不能奢望利率水平一步降到位。”德芙说，他们已经订了房，正尽可能拖延付款期，希望能在办贷款之前等到银行的利率优惠。

　　忧：怕开发商坐地起价

　　买房人：梁健，职业：银行职员

　　梁先生也在筹备买新房。“最近贷款政策不断出现转好的迹象，买房时机差不多也到了。”梁先生说，虽然周围有的朋友认为大多数楼盘的房价还没动，仍有下降的空间，但梁先生却开始有些着急。“我最担心的是现在不定下房子，开发商就借势坐地起价了。听说南方已经有城市的楼盘因为热卖而取消优惠，甚至抬升价格。”

　　梁先生觉得，调控这一年半，少数楼盘真降了，但整体上房价波动很轻。这段时间降存款准备金率、折扣利率出现，直到降息，接下去房价下降的可能性更小了。他决定不再等，加快买房的步子。

　　开发商：降息难使格局逆转

　　和达置业副总经理刘博认为，降息使购房者的买房压力略有减轻，开发商的财务成本也有所下降，而比这些实际意义更大的意义在于对行业心态的作用，降息有助于市场上观望情绪的减轻，尤其有利于促成刚需客户的成交。但单次降息并不足以扭转目前严控下的市场局面。“由于目前在行的限购政策依然没有松绑，并且楼市已经形成降价势头，降息导致楼市明显回暖的可能性不大，但略微回暖还是有可能的。”

　　“从降息后第一个周末的签约情况来看，贷款政策的带动作用比较明显，整体情况要略好于前几周。”海信地产营销中心朱主任告诉记者，周末到项目看房的人明显增多，来电、来访的人数达到今年以来的最好水平，四方区的海信湖岛世家项目上周末来电量环比增长32%，来访客户组环比增长 51% 。“降息对开发商来说肯定是利好消息，客户的观望情绪逐渐减轻，趁降息出手的客户数量也增多。”当被问及价格是否会因为销量上升而变化时，朱主任表示在售项目不会趁目前成交回暖而调整价格。

　　单降息不会使楼市短期回暖

　　降息消息一出，购房者最担忧的是房地产市场会不会受到明显刺激而迅速反弹。业内专家学者认为，靠单一的降息政策难以使楼市短期内迅速回暖。

　　著名财经评论员叶檀近期在接受媒体采访时表示，降息确实会对房地产市场构成影响。尤其在5月份市场成交量普遍上升，很多地方又接连拿出大块土地推向市场，这说明房地产已经有所回暖，如果现在贷款降息，对于房地产的刺激作用毋庸置疑。

　　有专家则认为，降息释放的资金或许会流进房地产领域，但房地产整体形势还依赖于整体市场氛围，包括投资情况、成交情况等。没有整体氛围的真正回暖，加息与降息的金融手段，很难明显作用于房地产市场。“房地产业内不宜将降息的利好过分夸大。”克而瑞评论员杨晨青说，“本轮调控的核心——限购政策还未出现根本性逆转，近期几个意图‘调整’限购的城市仍然逃脱不了半途夭折的命运，当前时间点上，中央对限购红线的坚持依然没有改变。降息政策利好毋庸置疑，但决不足以推动市场短期内的全面回暖。” 本专题撰文/记者 王晓美子 图/本报记者 陆金星