万科：8月份销售及新增项目点评

　　事件

　　公司8月份实现销售面积96万平方米，销售金额104.8亿元，分别比10年同期增长5%和下降12.6%，环比上月上升22.8%和15.4%；销售均价为10917元/平方米，环比下降5.98%，同比下降16.7%。7月新增项目5个，增加权益建筑面积82.9万平米。

　　评论

　　销售同比下降，符合预期：1-8月公司累计实现销售面积733万平米和销售金额846亿元，同比增长50.4%和47.8%，同比增幅较7月份下降10.5和16个百分点。8月单月实现销售面积96万平方米，销售金额104.8亿元，销售面积和销售额分别同比上升5%和下降12.6%，环比上升22.8%和15.4%，符合我们预期。8月销售额是前8个月各月销售额均值的98.4%，水平相对正常，同比出现下降主要是去年基数较高。环比上升符合预期，因为8月推盘量有所增加，约为110万平米。9月推盘量将高于8月，环比预计将继续上升，而受基数较高的影响，预计同比增幅仍将处于低位。受销售结构影响，8月销售均价10917元/平米，同比下降16.7%，环比下降5.98%。因为8月份销售项目中丰台项目配建了2万的限价房，每平米售价1万元，拉低了整体销售均价。

　　拿地相对积极：8月公司新增项目5个，增加权益建筑面积82.9万平米，平均楼面价2708元/平米，合计需支付22.5亿元。新增项目规模较7月环比上升35%，相对积极。截至8月公司累计新增权益建筑面积778万平米，较去年同比下降了43%。新增项目有4个以合作方式获得，1-8月累计有23个项目以合作方式取得，占比62%。我们认为，合作开发能够用较少的资金开发更多项目，增强公司抗风险能力，而在市场较好的情况下，公司也可择优质项目增持，提高收益水平。

　　在调控中稳健增长：1-8月公司累计实现销售846亿元，是10年全年销售额的78.2%，9-12月如果按8月销售额计算，全年可实现16.9%的增长，而由于9-12月公司将加大推盘力度，实际销售增长幅度将更高。业绩方面，中期公司已售未结算资源达到1022万平米，1187亿元，业绩锁定率达到210%。11年以来，公司拿地力度较去年有所减缓，但公司权益储备可售建筑面积达到4620万平米，仍能够满足未来3年内的需要，为公司逢低拿地争取了充足的时间。整体来说，调控对公司基本面层面的负面影响有限，我们看好公司作为行业龙头逆势扩张的能力。

　　投资建议

　　预计公司11-13年每股收益分别为0.85、1.01和1.28元，动态市盈率为9.5、7.93和6.29倍，估值处于历史底部，结合公司已经实现较好的销售成绩，维持公司买入评级。

　　

(作者:曹旭特;张慧)