凤凰股份：十二五文化产业大繁荣受益者

　　广发证券

　　受益于文化大繁荣，凤凰股份应该享受高估值，买入。

　　我们看好凤凰股份独特的文化地产模式，公司应该享受高估值：(1)符合国家经济转型和产业发展方向，受益于“十二五”文化产业大繁荣；(2)盈利模式独特，进入具有壁垒性；(3)盈利模式具有可复制性，未来三到五年进入高增长阶段；(4)文化MALL项目盈利能力强，投资回报率高，风险低。NAV为7.17元/股，给予公司30%至50%的估值溢价，目标价9元/股。

　　凤凰股份的文化地产究竟是什么？

　　凤凰股份在江苏复制凤凰国际书城，该文化MALL 集购书、培训、娱乐、休闲等文化消费为一体；公司配合新华书业网点的发展，负责文化MALL 的选址、规划、设计、建造，及周边配套物业销售等；其优点：(1)高壁垒、弱竞争；(2)带来正的外部性，受地方政府欢迎；(3)土地成本低，投资回报高。有别于传统书店：(1)规模扩大，能提供更多的衍生服务，(2)提供多业态、一站式的文化消费场所，(3)从成功案例看，复合型商场经营是方向。

　　有别于大众的认识。

　　我们用三个关键词来归纳总结凤凰股份的文化地产模式：“补缺”，即弥补了文化消费场所之“缺”；“转型”，即传统书店向文化MALL 转型；“共赢”，即 凤凰股份盈利模式是与地方政府、兄弟公司、下游业态经营者、社区、市民等各个利益相关者的共赢，是可复制、推广的复合地产新模式。

　　地方政府为什么支持凤凰的发展？

　　从政治和民生角度，凤凰广场给市民提供了文化消费场所，具有广泛的社会效应，利国利民，也响应中央大力发展文化产业号召；从经济角度，凤凰广场入驻能增加客流，提升区域人气，促进商圈繁荣，成为地方引资的重点。