万科A2011年三季报点评：销售良好 财务稳健

　　公司业绩开始逐步释放。公司2011年三季度实现营业收入93.2亿元，归属于上市公司股东净利润6.1亿元，同比增幅有较大增长，增速较2011年中期亦有所提高。公司今年结算资源分配不均，年底结算项目较多，我们预计公司全年业绩增幅会超过前三季度。

　　毛利率和费用率均提高。1~9月份公司整体结算毛利为42.84%，较2010年同期提高3.04个百分点，较2011年中期下降3.16个百分点。1~9月份公司销售费用、管理费用和财务费用占营业收入比重均有所上升，分别达5.76%、4.34%和0.66%，主要原因在于公司前三季度销售规模扩大所致。

　　经营计划未变。由于销售压力、存货压力相对较低，公司年内未出现下调开工计划的需要。1-9月，公司共实现开工面积1139万平方米，完成全年计划数的85.70%。公司预计全年实际开工量可能略高于年初的计划数。

　　新增土地储备态度谨慎。报告期内，公司增加开发项目18个，按照权益计算的规划建筑面积约114.9万平方米；参与城市更新改造类项目1个，对应规划建筑面积约9.2平方米，截止报告期末，公司拥有权益规划建筑面积3581万平方米。目前公司资金充沛，但由于地价没有明显下降，公司对待拿地的态度依然比较谨慎。

　　资产负债稳健。报告期末，公司资产负债率为78.97%，真实资产负债率为35.61%，分别较2011年中期提高1.12个百分点和下降1.21个百分点。9月末公司持有货币资金338.99亿元，占总资产比重为11.97%，较2011年中期有所下降。目前公司短期有息负债为237.8亿元，货币资金已经能够完全覆盖，公司短期偿债无压力。

　　后续业绩储备充足。截至报告期末，公司合并报表范围内共有1208万平方米已销售资源尚未结算，合同金额合计约1380亿元，相比中期时分别提升18.2%和16.3%。

　　盈利预测我们预计公司2011年、2012年和2013年的营业收入分别为737.37亿元、1027.5亿元和1348.6亿元。归属上市公司净利润分别为112.36亿元、142.6亿元和171.46亿元，对应每股收益分别为1.02元、1.3元和1.56元。以公司当前7.46元的价格计算，市盈率分别为7.3X、5.7X和4.8X。

　　投资建议：公司目前销售良好、财务稳健，全年业绩仍可期待。维持公司“推荐”评级。

　　风险提示：受房地产调控影响，公司项目未来的销售价格和销售量低于预期。

　　

(作者:邵明慧)