万科A：龙头优势 财务稳健 业绩锁定

　　万科公布2011年三季报，1-9月实现营业收入293.08亿元，归属母公司股东的净利润35.84亿元，分别同比增长31%和9.5%。实现EPS0.33元，同比增长9.4%。

　　三季度结算面积小于销售面积，费用上升，预计第四季度改观。1-9月，公司累计实现结算面积236.9万平方米，结算收入281.0亿元，分别比去年同期增长9.7%和26.9%。由于经营规模扩大导致期间费用增多，三季度销售费用同比增加68%，管理费用同比增加47%，1-9月，公司累计实现净利润35.8亿元，同比增长9.5%，利润增速慢于结算收入增速。预计公司全年结算集中于第四季度，第四季度结算面积大于销售面积，利润同比增速将超越前三季度。

　　产品定位合理，销售突出，未来1.5年业绩锁定。前三季度公司实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，分别比2010年同期增长39.9%和35.9%。报告期末，公司已售未结项目累计达1208万平方米，合同金额合计约1380亿元。公司2012年全年和2013年部分业绩锁定。

　　财务安全性高。截止报告期末，公司持有货币资金339亿元，明显高于短期有息负债的总和237亿元。剔除因销售增长而增长的收账款1228亿元的影响，按照公司剩余其他负债项目计算的资产负债率仅35.6%。财务安全性较高。

　　经营策略不变，寻机获取优质土地。根据市场环境，年初公司就教保守地预计全年开工面积为1329万平方米，1-9月，公司共实现开工面积1139万平方米，完成全年计划数的85.7%。由于公司装修房比例不断上升，工程进度控制难度增加，竣工方面，预计公司全年竣工略低于年初计划。总体来说，根据公司目前的销售情况，公司整体经营策略不变。截止报告期，公司今年累计新增项目18个，权益面积约115万平方米，规划建筑面积约323万平方米。考虑未来发展需要，未来公司多考虑谨慎获取低价、优质土地资源。

　　财务稳健，业绩锁定性强，维持龙头优势。公司财务结构安全，弱市中仍手持大量现金，为未来持续投资、经营奠定基础。公司全年合理调整了推盘节奏，预计全年推盘单月高点已在6月份实现，总体平滑了全年销售分布，减轻了下半年集中推盘的销售压力，全年销售业绩突出，预计公司2011年、2012年EPS0.9元、1.16元，10月25日收盘价7.4元，对应市盈率率为8.2倍、6.4倍，增持评级。

　　

(作者:张帆)