友好集团：承租大股东一处物业 积极发展多业态业务

　　公告概要：

　　公司向第一大股东乌鲁木齐国有资产经营有限公司的全资子公司乌鲁木资源地产）承租位于乌鲁木齐市天山区新华南路808号怡和大厦商业项目，租用面积合计21，306.36平方米，平均租金单价为2.79元/平米/天，平均年租金为2166万元。租赁期限自2012年11月1日起至2032年10月31日止，共计20年，租赁期间租金总额为4.33亿元。

　　地理位置便利，但租金方面没有优势：

　　友好集团此次所承租商业项目毗邻乌鲁木齐市传统商圈，地理位置便利，公司拟租赁本项目开设大型综合购物中心。该商业场所前两年租金单价为2元/平米/天，第三年起至第十四年每两年按上一年度租金分别递增5%-10%，自第十五年起每三年按上一年度租金递增10%。我们通过赶集网搜集了周边商业地产的租金情况，认为2元/平米/天的租金基本和周边商业项目租金相符合，但考虑到大股东的物业项目，认为租金方面并没有特别优势。

　　大力发展购物中心业态，多业态全面开花：

　　本次交易是继铜锣湾、阿克苏、奎屯、美林小区之后第五个“百货+超市”综合的购物中心业态，对于公司在乌鲁木齐市连锁发展战略的推进以及开拓乌鲁木齐市的商业市场份额而言起到积极作用，标志着公司商业经营目前已在新疆区域形成连锁经营优势，百货、超市和家电业态未来将全面开花。

　　我们认为公司未来最大看点在于类似于合肥百货的区域垄断性以及区域渠道下沉连锁业态，未来公司力图成为百货、大卖场、便利店、购物中心等多业态并进的零售商业连锁龙头，短期业绩虽将面临一定阵痛期，但将对未来长期业绩提供较确立的支撑。

　　长期增持评级，短期估值有压力：

　　鉴于公司地产业务确认的不确定性，不考虑地产业务我们调整公司2011-13年EPS分别至0.35/0.36/0.47元(之前含地产分别为0.62/1.08/0.94元），其中主业分别为0.41/0.39/0.47元，认为公司合理价值在14.09元（含地产业务1.25元），对应2012年主业33倍市盈率。公司外延扩张在2012年较为积极，因此将对2012年业绩有一定负面影响，但鉴于公司门店超预期的表现，认为老店同店增长超预期和新店培育期缩短是大概率事件，考虑到西北地区未来的经济消费增速以及新疆板块的主题投资机会，维持长期增持评级的观点不变，短期估值优势不明显。

　　风险提示：公司新门店培育期过长，规模扩张时管理风险。

　　

(作者:唐佳睿)