保利地产：业绩延续快速增长

　　

　　东方证券 杨国华

　　2011年净利润略低于我们的预测数约5%，但公司整体利润仍保持了较高增速。净利润低于预测算的主要原因是净利润率较预测数低，这可能是今年期间费用较10年的上升侵蚀了部分净利润。

　　从2011年三季度的情况看，销售和管理费用占营业收入的比例为5.7%，较10年上升了1.9个百分点；销售和管理费用占销售金额的比例为2.19%，较10年上升了0.11个百分点。可见，管理费用的刚性和销售难度的增加的确对房企经营产生了一定压力。

　　11年销售仍实现了平稳增长，2012年营业收入已超额锁定。2011年公司销售金额达到732亿，加上2010年已售未结515亿，相当于2011+2012年预测营业收入的117%，公司2012年的收入已可完全锁定。

　　长期债务压力较大，但短期资金压力不大。截至2011年三季报公司净负债率高达125%，虽较半年报时的146%有明显回落，但仍处于较高的水平，公司的长期债务压力大，这也可能成为公司加快周转加快销售的外在动力。从短期偿债压力看，公司三季报时现金对短息债的覆盖率仍达到了1770%，较半年报时增加了27个百分点，短期债务压力较小。

　　我们预计2011-2013年EPS分别为1.10元、1.45元、1.95元，NAV14.7元/股，目前折价30%。我们认为，公司作为全国优秀的房企之一，未来仍可通过市占率的提升来弥补行业调整，未来业绩的高确定性以及很低的估值，仍具有投资价值，维持公司“买入”评级。

　　风险：房价大幅下跌。