冠城大通：资产价值高盈利确定强增长潜力大

　　中金公司 宁静鞭

　　公司近况：

　　我们近期对冠城大通项目进行了梳理和更新，进而调整了公司NAV值和2011/12年盈利预测，并引入2013年盈利预测，以反映其项目最新信息和公司未来发展潜力。

　　评论：

　　永泰和海科建项目支撑长期发展：该两项目合计占公司土地储备的40%，土地成本低廉(永泰项目楼面地价150元/平，海科建项目收购价1850元/平)，均位于具有较大发展潜力地区(福州海西、北京海淀)，对公司3年后的长期持续稳定发展注入强心剂。

　　短期业绩稳定增长有保障：未来三年公司业绩锁定性强，北京太阳星城B、C区预售房款达30亿元(2011年期中)，将是2011~12年利润主要贡献者，从2013年开始外埠项目将接替成为主力贡献力量。公司2011~13年业绩复合增长率18%，增长稳健。

　　经营稳健，资产价值高，负债率偏低：公司主要项目位于北京、深圳等一线城市的核心区域，资产增值空间大。公司土地成本1840元/方，平均土地成本占售价比率16%，处于行业中低端。

　　公司负债率较低，目前土地款已全部付清，资金压力不大。漆包线业务业绩反转可期：公司积极推动产品调整和研发，逐渐转向利润率较高的新能源行业漆包线，并加大对铜漆包线原材料替代的开发，以削弱铜价大幅波动对毛利的影响。随着产品结构的调整和创新，公司漆包线业务未来盈利反转可期。

　　估值与建议：

　　我们上调公司2011/12年盈利预测，并引入2013年盈利预测，三年分别对应每股盈利1.03、1.27及1.44元。更新后的2011/12年底每股净资产值分别为14.4元、11.8元。

　　公司当前股价对应的2011/12年市盈率分别为7.7倍及6.3倍，对2012年净资产值有33%的折让，估值水平处于板块中端。

　　我们认为公司未来三年业绩实现稳步增长确定性强，公司项目资产价值升值空间较大，但考虑到房地产市场的销售压力短期内得不到改善，我们维持对公司的“审慎推荐”评级。

　　风险：

　　房地产调控政策再度加码，未来业绩释放难以达到预期。