北京城建：逆市扩张与锦上添花

　　北京城建是11年为数不多实现了逆市扩张的地产公司，当年储备规模增长32%。公司并非盲目扩张，新增项目都有较好盈利前景。除新增一保障房项目外，其余项目平均地价每平米2230元，平均售价8548，预计整体毛利率水平可达到42%。

　　将受益国家推进普通商品住房建设战略。北京城建自身产品结构以普通商品住房为主，并且公司目前有约百万平米在建项目中都配套有保障房，普通商品住房和保障房都是国家支持的对象，如果未来国家在普通住房建设资金支持层面有所进展，公司将最为受益。因为公司项目中保障房和商品房是捆绑建设的，如果此类项目获得了资金支持，公司整体项目的资金流都会得最直接的优化和缓解，会给公司留出更多现金以拓展新资源。

　　在评价地产公司的各项指标中，北京城建都位居前列。目前公司可供销售建筑面积有303万平米，相对公司12年预计的47万平米结算面积而言，储备足够丰富；三季度销售收入和预收款合计为11年预计收入的1.91倍，业绩锁定率高；目前账面现金是短期负债的19倍，是资金链最宽松的地产公司之一。

　　一二级联动拿地有优势：公司的国企背景使公司在获取一二级联动项目上具有相对优势，10年北京一级开发收归国有，更加有利于公司获取此类项目。目前公司在主城区仍有一级开发项目，构成潜在可开发资源。

　　投资收益锦上添花：创投业务是公司的另一亮点，公司投资的国信证券和北科健等公司都有上市可能，投资的中科招商下属多家公司也具备上市潜力，未来相关公司的成功上市将对公司估值水平有较大提升。

　　投资建议

　　预计公司11-12年每股收益1.25、1.64元，市盈率11.1、8.4倍。由于公司下属多家投资公司都有上市可能，这部分投资退出将为公司提供丰厚收益，给予公司12年10-11倍市盈率，目标价格16.4-18.04元，建议买入。

　　风险

　　公司产品主要集中在北京地区，受调控影响较大；由于结算进度原因，11年报业绩存在下滑风险。

(作者:曹旭特)