海宁皮城：投资成都海宁皮革城项目

　　公司2011年11月17日发布对外投资公告。公司于2011年11月16日以11887万元竞得成都新都区北部商城北新干线和新城大道西延线交叉口西北角地块13.21万平米(198亩)，公司拟投资13.63亿元用于开发建设成都海宁皮革城项目。

　　简评和投资建议。

　　投资项目概要。公司本次投资公告是对其2011年1月11日公告项目的延续和确认，同时因竞得土地使用权而公布了具体的投资额和投资规划，以下是本次投资项目的主要内容：

　　公司于2011年6月20日以1亿元注册资本成立全资的成都海宁公司，该公司于2011年11月16日以11886.97万元竞得成都新都区(具体地址为：新都区北部商城北新干线和新城大道西延线交叉口西北角)国有土地使用权，项目土地面积132077平米(198.12亩，其中商业用地172.76亩，二类居住用地25.36亩)。

　　公司拟合计投资13.63亿元用于成都海宁皮革城项目建设，项目总建面约45.57万平米，其中地下停车场10.53万平米，地面建筑35.14万平米。项目分三期建设，其中一期建设皮革市场15.98万平米，二期建设创意总部楼等14.06万平米，三期建设配套公寓5万平米。整体项目采取分期、滚动方式开发，建设周期约五年，其中一期皮革市场预计总投资6.63亿，项目所需资金拟由本公司向成都海宁公司借款5亿元，其余由成都海宁公司自筹解决。

　　我们的观点。本次投资是公司实施外延扩张，推进全国布点战略的继续。该次投资市场建设体量较大，布局成都也使其市场区域结构得以进一步全国化，有利于其扩大在西南地区的影响力，占领西部地区市场份额，提高皮革产品在西部地区的市场容量和消费需求，支撑公司后续年度可持续的业绩成长。

　　本次13.21万平米的拿地规模和1.19亿元的拿地成本基本符合其1月11日公告内容，对应的拿地成本为900元/平米(60万元/亩，而当地商业用地平均拿地成本为100万/亩，住宅用地约150万/亩)，楼面成本为261元/平米，考虑到市场建设用地均为商业用地且含有25.36亩住宅用地，我们认为其拿地成本较便宜。

　　盈利测算。根据公司公告，该项目拟采取租售结合的方式进行开发运作，一期皮革市场部分按照9:1的租售面积比例(租赁费2012年为400元/平米，2013至以后为700元/平米，出售价格为25000元/平米)，二期创意总部楼部分按照5:5的租售面积比例(租赁费250元/平米，出售价格为5500元/平米，三期配套公寓楼部分100%出售(出售价格为5000元/平米)测算，项目静态投资回收期约为8.5年。该项目一期皮革市场预计2011年12月动工，2012年四季度投入使用，预计将对公司业绩产生积极影响。

　　据公司公告，我们给出对该项目的EPS贡献测算，以供参考。我们假设一期皮革市场将于2012年贡献2个月租赁收益，并于2012年确认市场商铺出售收益，2013年全年贡献租赁收益；假设创意大楼2012年贡献2个月租赁收益，确认出售收益；住宅项目2014年确认出售收益。同时对租赁和出售收入给出我们的净利率假设。测算该项目2012-2013年分别可贡献0.004元和0.034元租赁EPS，以及0.25元和0.138元出售EPS(上述预测存在的不确定性在于：皮革市场租赁单价可能大幅高于

　　(作者：路颖)