长沙梅溪湖项目不堪600亿重负 方兴急招中建

　　本报记者 陶春宇 发自广州

　　不断加码的宏观调控政策，击碎了方兴地产(00817.HK)的美梦。

　　方兴地产原本的计划是，占据优势地利，并借助地方政府的支持，在长沙大干一场。然而土地市场遭遇寒流，使得方兴不得独善其身，不得不推迟了原定在8月份推出土地的计划；而由于其上半年物业销售收入只为670万港币，较上年同期下降100%，即使是变卖了部分资产，但是其上半年的收入仍只有18.48亿元港币，较上年同期下降55%。

　　长沙世联兴业房地产顾问有限公司一位研究员称，大品牌开发商的资金链虽然不会因为调控而出现问题，但是市场的低迷和销售的不畅，依然会给方兴的资金造成相当大的压力。长沙梅溪湖是一规划优势相当明显的地块，其开发前景非常好，向中建地产出售长沙分公司20%的股权，把梅溪湖这块肥肉拿出来让人分享，估计并非是方兴地产的本愿。

　　方兴半年业绩下降55%

　　9月6日，方兴地产发布通告称，日前，公司已与中建股份达成股权合作协议，中建股份所属长沙中建投资公司出资7.5亿元参股方兴长沙公司金茂投资(长沙)有限公司(以下“简称长沙方兴” )20%股权。根据协议，中建股份将与方兴一起参与开发长沙梅溪湖国际服务和科技创新城开发项目。

　　数据显示，长沙方兴的注册资本为30亿元，此次中建股份注资7.5亿元后，项目注册资金将达到37.5亿元。

　　长沙梅溪湖国际服务和科技创新城开发项目位于长沙大河西先导核心区域，总占地约11452亩，总建筑面积约1134万平方米，涵括高档住宅、商场、超五星级酒店、5A写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态。

　　2011年1月26日，与长沙大河西先导区管理委员会等相关各方签署协议，成功成为长沙梅溪湖国际服务和科技创新城开发招募项目的投资人，将致力于打造中国中部“两型社会”示范区。

　　目前，项目范围内的征地拆迁、补偿安置、前期市政基础设施已大部分完成，省内首个国家绿色建筑二星级和美国LEED-School银级双认证绿色学校—梅溪湖小学已于8月25日正式完工。

　　长沙世联兴业研究员聂雄峰在接受时代周报记者采访时称，梅溪湖片区规划优势非常明显，并有政府对该区域的大力支持，为其规划有地铁等交通配套，接下来，该区域的开发前景非常好，它将是未来长沙新城市的中心。对于众多开发商来说，这块地不可复制，可谓是一块“肥肉”。

　　据悉，方兴地产打算在此建立一个城市综合体，即应用方兴在酒店运营等方面非常充足的经验，加上长沙市政府的大力支持，有信心使这里成为“万城之城”。

　　分析人士认为，方兴地产原先信誓旦旦地准备投资600亿元，对这里进行土地一级开发，仅2011年的投入就多达100多亿元。而在此前的中期业绩发布会上，方兴地产总裁何操就表示，无论是600亿元还是700亿元的投资，都是分若干年投入的，而且，这些投资里也包括政府在基础设施建设等方面投入，不单单是方兴地产一家的投资。

　　半年报显示，方兴地产上半年曾有多次融资。今年4月，方兴在境外成功发行了10年期的优先票据，以较低成本募得5亿美元境外资金；5月，方兴又与中国国家开发银行正式签署了人民币80亿元的长期授信额度协议，为后续项目开发及新项目投资提供充足的资金保障。

　　但是因为市场低迷的原因，方兴地产还是感受到了较大的资金压力。

　　半年报显示，方兴地产除了长沙梅溪湖项目外，还有上海港国际客运中心地块B项目、上海国际航运服务中心项目、上海东滩金茂逸墅项目、北京广渠金茂府项目、上海金茂君悦大酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店和金茂三亚希尔顿大酒店、金茂北京威斯汀大饭店、王府井大饭店、金茂深圳JW万豪酒店。储备的项目有位于云南丽江世界遗产公园原址的金茂世界遗产公园重建项目，位于丽江玉龙雪山甘海子的丽江金茂世家项目以及长沙梅溪湖项目。

　　由于方兴地产的多个项目还都在开发当中，当期没有见到销售收益。与此同时，上半年，恰逢中国房地产市场经历了深刻变革的6个月，“国八条”、房产税试点等行政、经济调控手段全面升级，限购浪潮席卷全国，货币政策不断收紧，央行持续加息，通胀形势异常严峻，在宏观调控的大背景下，商品房成交量明显下跌，局部房价也出现了松动。

　　房地产形势的变化，对方兴地产的销售也带来了较大的影响。上半年，方兴地产的销售收入为18.48亿港币，较上年同期的41.03亿港币下降了55%；其中下降最为明显的是物业销售收入仅为670万港币，较上年同期下降100%；仅有物业租赁收入较上年同期增长15%；酒店经营收入较上年同期增长8%。

　　为了弥补收益的不足，上半年，方兴地产出售了部分资产和其他收入，其中出售上海港国际客运中心1号楼，获得投资收益11.37亿港币，另外方兴地产的投资物业产生的投资收益7.86亿港币。

　　就方兴地产是否因为上半年的销售不力，而造成一定的资金压力，最终才导致其出售长沙方兴20%的股权，记者向长沙方兴营销策划部副总经理胡炎求证。但他表示，相关问题都应由方兴地产相关人士来回答。而时代周报记者多次联系方兴地产总部，均未能取得联系。

　　引入中建化解风险

　　此前，方兴地产总裁助理、长沙方兴执行总经理张志超就引入中建对外声称，是本着“强强联合、优势互补、创造价值、造福社会”的原则，引入中建地产。双方接下来将就梅溪湖项目展开全面投资合作，这有利于完善公司治理结构，提高项目融资能力。而中建地产会在战略、资金等方面对整个项目进行全方位的支持。

　　张志超的话，还是露出了弦外之音。聂雄峰认为，长沙方兴引入中建地产，是方兴为了化解风险的一个有效举措。

　　而长沙土地市场和房地产市场的低迷表现，无疑证明，方兴此举是一个明智的举措。

　　长沙房地产一位业内人士告诉时代周报记者，随着房地产调控的不断加码，长沙一级市场的土地交易亦遭遇寒流，数月来冷清行情不断，接连出现流拍、底价成交行情。

　　长沙市国有建设用地使用权网上挂牌出让系统显示，近期长沙土地市场交易异常冷清。

　　7月份，长沙市全市招拍挂出让土地挂牌10宗，土地面积36.35万平方米。其中，商业(综合)用地挂牌4宗，土地面积16.8万平方米；纯住宅用地挂牌3宗，土地面积10.97万平方米；工业用地挂牌3宗，土地面积8.58万平方米。

　　在这10宗地中，4宗流拍，而其他6宗地全部以底价成交。流拍的4宗地全属于长沙大河西先导区土地储备(交易)中心 ，即梅溪湖所在片区。

　　“这说明市场正处在一个调整和观望的时期。”一直关注长沙房地产市场的分析人士李咏认为。

　　8月份，长沙多幅土地再次以底价成交。土地市场的持续低迷，也影响到了长沙方兴推出土地的信心。胡炎在接受时代周报记者采访时曾称，将于8月份推出第一批土地。但是，原定的计划不得不推迟。

　　直至9月第一周，大河西才有7幅地块高调入市。梅溪湖与洋湖垸土地高调进场。

　　这7幅地块，在长沙市国有建设用地使用权网上挂牌出让系统的挂牌公告中，成为绝对主角。其中，网挂019号、020号、021号、022号、023号均为梅溪湖片区地块。正是挂牌公告的梅溪湖5幅地块，可建面积约为100万平方米，出让起始价超过26亿元，楼面均价约为2600元/平方米。梅溪湖的5宗地，均为梅溪湖国际新城规划中一线临湖的优质资源地块。

　　接近长沙方兴的地产人士称，初步预定9月16日，方兴正式对外推出这5块土地。

　　非独土地市场，来自长沙的消息显示，今年长沙每周的销量一直维持在10多万平方米，较去年下降5万-10万平方米。

　　正略钧策顾问有限公司分析师王云称，目前市场观望情绪较多，土地出让市场整体较为低迷，因此，方兴地产的土地动作放缓应也是更多受到市场整体环境的影响。中建地产入股方兴，双方的合作应更多的是品牌、运营等战略合作开发的考虑。而聂雄峰认为，方兴的举措，有利于化解其经营风险。