通胀预期高投资客转战土地市场 专家警示风险高

　　本报记者 李子木报道

　　传统观念认为，“拿地”是房地产开放商的事情，与个人似乎无甚关联，然而近段时间，京沪等地却频现个人拿地行为。9月7日，上海进行了最新一轮的土地拍卖，其中最引人关注的是浦东新区高东集镇13-2商业地块，该地块被一家投资公司和两个个人以8100万元联合竞得。这不是个例，今年4月29日，无锡市土地拍卖中，29块土地中有2块被个人拿下。在北京、沈阳、杭州、重庆等地，也在重复上演个人拿地的一幕。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在通胀预期高、土地市场不限购的情况下，部分投资客转战土地市场是必然现象。尤其是这类面积较小的“迷你地块”，由于总价不高，通过多人联合投资，门槛并不太高。“由于土地本身有保值增值的作用，对于追逐利益的资本而言，联合拿地能规避风险，个人拿地可防范通胀，目前确实是一个投资的机会。”

　　“多渠道社会资金已经融入城市化进程中，”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受《中国产经新闻》记者采访时说，“个人参与土地竞拍反映出两个问题。一方面，民间资本投资房地产行业的热情不减，但是参与方式有所变化，个人投资者希望通过直接投资土地资源来获取更多的资本收益；另一方面，随着社会财富的集中，越来越多的个人能够参与到大规模资本运作投资中，土地收益属于建筑行业收益率较高的行业，更加吸引了个人投资者的关注。”

　　殷旭飞指出，城市化进程中，城市土地的稀缺性始终存在，一方面，国家的耕地保护政策限制了城市无限制地向农村索求土地资源；另一方面，城市的旧城区改造跟不上城市化的土地需求，两方面共同作用导致土地的保值增值效果较强。

　　“投资者拿到地后，一般有两种操作方式”，世联地产集团研究部总监王海斌向《中国产经新闻》记者介绍到，“一种方式是拿地后，以入股等方式成立开发公司，演变成企业行为。第二种方式是获得土地后转手卖给其他企业，在一路看涨的土地市场，利用‘时间差’实现投资收益。”

　　在谈到个人拿地所面临的风险时，殷旭飞指出，如果个人在资本运作领域能够完成资本需求，那么主要面临的风险在于我国的楼市调控政策，其中包括开发风险和转让风险。以当前中央政府的房地产调控政策，重点城市楼市项目销售业绩并不理想，开发楼盘投资者将面临资金链压力；另外，如果单纯的期望转让获取资本收益，由于个人对土地资本收益过高，容易导致个人投资者的转让风险增加。

　　“另外，自然人不具备房地产开发资质，因此其主要的投资模式就是将地块转手出售，而各地方政府和开发商对于这类收益不高的小地块的兴趣不是很大，因此其转手的对象仅限于其他投资客，而且这其中又牵涉到营业税、土地增值税等一系列额外成本，大量不确定因素的存在意味着其投资风险是很大的”，王海滨说道。

　　目前，有业内人士认为此次的个人投资地块风潮会对房地产市场带来不良影响。对此，殷旭飞表示：“对于房地产行业来说，从业主体越多，行业调控将越难，从目前行业集中率稳步上升的趋势来看，个人拿地势必将对房地产市场产生负面影响。一方面，整个房地产行业的资本收益期望增加，个人投资者过多导致行业发展重新陷入混乱阶段；另一方面，从融资渠道来看，个人融资容易造成非法集资，这将导致地区金融系统稳定性下降。”