风险快速释放 地产股宜关注龙头

　　　内外因双击 板块连续下跌

　　近期房地产板块出现连续下跌，我们认为内外双重因素是造成板块大幅回调的主要原因。

　　1)“价跌量升”预期转为“价量齐跌”。近期成交量未能在价格松动下出现有效放量。市场目前已经担忧成交在9月、10月不能得到有效刺激，如果这种担忧成为现实或超预期，市场对行业后期增速和去化速度的担忧情绪会加重。

　　2)A股系统性风险之下，板块估值优势减弱。房地产板块由于自身估值较低，因此前期在市场震荡时具备明显相对收益。8月受到海外因素影响A股出现较大跌幅。地产产业链中上游建材、建筑、工程机械板块均出现30%左右跌幅，这造成地产板块估值优势减少。对后期销售的担忧，直接造成板块出现补跌效应。

　　行业增速或放缓

　　我们认为当前行业所处形势与2008年仍有较大不同，这种不同是我们不宜过度看空行业的主要原因。

　　1)2011年开发商对调控已做好充分准备。2007年行业属于高涨期，大部分开发商对于2008年所面临的政策调控和经济危机准备不足。2007年地价高涨，2008年房价下滑后开发商面临新修房屋无利可图甚至亏损的局面。与此前不同的是，2011年初开发商已经在土地市场收紧战线，通过减少规模扩张来应对可能到来的“寒冬”。

　　此外，近几年地价并未有明显上涨趋势。换句话说，按照目前价格开发商新修房屋依旧有利可图，只是周转时间可能会拉长。在资金链提前收紧、产品依旧存在降价和去化能力的前提下，我们认为2011年的开发商相比2008年更具备风险抵抗能力。

　　2)A股龙头公司已储备丰厚家底。2011年上半年上市地产企业累计存货达到10711亿元，处于近4年以来最高水平。作为原材料的土地数量较2009年有所增长，但是均衡来看增长幅度有限。2011年上半年上市地产企业累计预收款达到4026亿元，同样处于近4年以来最高水平。

　　3)房价调控目前正在逐步实现，后期政策加码必要性在下降。当前房价回调的主要原因是购买资格被压缩，而真实购买力并未有明显下降。我们认为在保证购买力的前提下房价稳中有降，不论对于行业本身还是宏观经济都具备积极因素。

　　板块后期需要关注什么

　　我们认为市场对行业存在一定过度担忧的情绪，后期可从以下两点因素来寻求板块新的投资机会。

　　1)寻找新的价量平衡点。如果我们悲观预期当前销量不畅将造成新一轮价格调整，那么在市场的反复适配之下，总会出现价量新的合理平衡点。一旦这一位置得到确认，我们认为行业投资趋势将逐步明朗。

　　2)等待信贷趋势的积极信号。从目前情况考虑，后期货币有望从“继续从紧”转为“不变”，这一过程最明显的信号就是M2触底反弹。M2数据的积极信号也成为板块后期反弹的重要刺激因素。建议密切关注10月中央经济工作会议对后一阶段调控重点的表态。

　　综合以上分析，我们认为即便是未来市场有下滑风险，但是当前购买力的存在以及企业对调控的提前预警，使得行业中依旧有部分企业可以实现销售达标甚至是超预期，而销售的确定性将带来股价的安全性。建议战略性布局有望受益于市场调整的龙头个股，如万科、保利地产；具备业绩承诺、市场调整后具备估值优势的象屿股份等地产重组个股和当前股价较大股东股权质押期价格有较大折价的荣安地产、新湖中宝等个股。 (作者系海通证券分析师)