房地产行业：静待房价下跌后的成交回升和政策放松

　　价跌渐成共识，成交回升还要期待多久?我们的观点是，价格下跌开始后，成交量将经历“量缩—量稳—量增”的阶段过程。当价格刚开始下跌时，市场观望情绪会较为严重，期待进一步的降价;当价格下跌到一定程度时，部分消费者觉得很难期待更大幅度降价且价格接近承受区间，部分刚需开始入市，成交量将进入稳中有升的阶段。目前阶段正处于降价后的第一阶段，投资者或须有多一点的耐心和信心，对量升的期待不必过早。从量缩到量增的时间跨度长短，将取决于价格下降幅度和速率、市场变化后(房价调控目标达成、土地市场调整过盛)地产调控政策趋向放松的时间窗口、流动性、通胀率和GDP增速等宏观经济基本面的变化。

　　房价下降的调控目标逐渐达成，土地市场降温明显，地方政府财政压力加大，政策面逐渐放松预期增强。若土地市场继续降温，地方财政将面临相当压力，那时，调控政策在地方层面可能会出现一定的松动可能。就全国性的调控政策而言，我们认为，一二线城市的“限购”政策将较难退出，仍将维持相当时间，而最有可能率先松动的是“限贷”政策等。

　　行业经历去杠杆化进程。整体来说，在销售回款和融资受限下，房企资金链呈紧绷趋势，但行业龙头公司由于在09和10年销售高峰时期，积累了足够粮草，财务状况仍较为稳健。

　　整合和并购加速，行业集中度提升趋势明显。政策对行业的调控将有利于优势企业提升行业集中度和竞争力，给龙头公司提供了扩大市场和行业集中度的机会，尤其是融资渠道畅通、现金流充裕的公司将显现较大的优势。

　　投资策略:政策预期转向，地产股或现趋势性机会，维持“看好”的评级。基于以上我们对行业基本面和政策走向的判断，本轮政策调控目标或将基本达到，政策预期转向，地产股或现趋势性机会。具体投资品种上，我们看好以下几类公司:龙头公司(保利地产、万科)、高周转和高成长的二线龙头公司(荣盛发展、首开股份)、其他业务发展良好的综合地产类公司(黑牡丹)。

　　风险提示:房价调整不达预期政策难以转向、行业向下调整幅度超越预期。