房地产行业：业绩有保障 资金压力不容小视

　　三季度净利润同比增长14.92%，增速略有下滑。

　　沪深两市132家房地产上市公司2011年前三季度实现营业收入2321.02亿元，营业利润437.84亿元，净利润300.09亿元，同比分别增长13.7%，13.37％和14.92％，比去年同期增速分别下降10.36个、5.45个和0.8个百分点。

　　由于信贷紧张，导致有息负债率连续三个季度下降。

　　由于房企从银行获得贷款以及信托融资的难度越来越大，导致有息负债率连续三个季度下降。截至2011年9月30日，132家房地产上市公司资产负债率为72.37％，达到自2008年以来的新高；有息负债率为46.96％，创自2008年以来的新低。预计第四季度房地产行业的融资环境不会改观，有息负债率有可能继续下降。

　　存货占比上升，销售回笼和融资能力下降，资金压力不容小视。

　　资产结构上，现金占流动资产的比重明显下降，而存货占比上升，房地产销售低迷还将持续，房地产行业去库存压力较大。截至2011年9月30日，132家房地产上市公司持有现金2182.77亿元，占流动资产比重为14.19%，现金占比为自2008年以来的最低水平。与之比较，存货占比为72.52%，达到自2008年以来的最高水平。市值靠前的公司整体存货压力更大。由于销售不畅，房企资金回笼能力下降。而另一方面，证监会对房地产上市公司的股权和债权融资已关闸两年，严重影响了房地产上市公司的融资能力，上市公司资金压力不容小视。为了缓解资金压力，房地产上市公司大都采取压缩投资的办法，以减少现金流出。

　　预收款项保障今年业绩，但销售低迷现状影响明年业绩。

　　前三季度，132家房地产上市公司预收款项同比增长47.03％。经过2008年的调整，上市公司在业绩调整方面更有经验，预留了充分的预收款项来支撑业绩，2011年房地产上市公司整体业绩的增长已成定论。由于限购等对销售影响较大的政策预计明年还将持续，而房价的全面松动更加剧了观望情绪，预计至少在明年上半年房地产销售还很难有起色，这将影响明年业绩的稳步增长。投资评价及建议政策中性和估值低位奠定了板块的反弹基础，板块中期的反转有待交易量的持续回暖。目前房价处于全面松动的初期，此阶段一般会加剧观望，成交量的回暖还有待时日。在现有的政策环境和估值水平上，维持对行业的增持评级。板块反弹中可把握几类公司的交易性机会：1、前期跌幅较大的国有房地产公司，这类公司在融资能力上会优于民营公司，如首开股份、鲁商置业、信达地产等；2、预收款项丰富，业绩有保障的公司，如滨江集团、万科、保利地产等；3、无资金压力，有望在行业调整中获得机会的公司，如绵世股份等；4、有资金压力或项目枯竭，壳资源较好的小型房地产企业可关注业务转型带来的投资机会。