调控重压地产股反弹行情

　　《红周刊》作者 郝宁

　　珠海“限购+限价”再次打击了稍有回暖的楼市预期，令地产股的反弹相当纠结。与走势同样纠结的还有房地产上市公司的三季报，显示出业绩下滑已经从中小房企蔓延到了龙头公司。随着资金链收紧，开发商纷纷选择降价促销，继中海、龙湖掀起降价潮之后，万科也开始自行降价。

　　微调预期带来一线曙光

　　自10月24日起房地产板块连涨6日，涨幅达11.75%。这个出乎意料的行情，除了大盘反弹的提振外，主要得益于10月下旬政策面的一些积极信号：住建部部长姜伟新关于“限购是不得已，住房信息系统完善后将取消”的说法，以及国务院关于经济政策微调的论调，一度激起对房地产调控放松的预期，地产股也因此而异动。

　　不过，随后国务院表态“坚定不移搞好房地产调控”，以及珠海市出台“双限令”，粉碎了调控短期放松的预期。有住建部专家认为，这再次表明楼市调控的政策基调没有改变，年底限购到期的少数城市可能会将政策顺延。至此，大涨的房地产个股明显滞涨。因为当前楼市正处于拐点的酝酿当中，大范围的降价暂时还没有出现，一旦政策松动，调控成果将会前功尽弃。另外，本轮调控政府已经预估到了商品房投资下滑的风险，并尽力用保障房来进行对冲。因此，为了保住现有的调控效果，一定时间内限购令的退出不大可能。另一方面，限购的成效正在逐步显现，业内普遍认为，房地产调控再度加码的可能性不大，而部分地方政府在不违背宏观调控大方向之下，有可能会对当前房地产调控措施适度微调。

　　业绩下滑蔓延至龙头房企

　　随着调控在行政、金融、财税等领域多管齐下，全国各地降价潮开始暗涌。11月1日公布的中国房地产指数系统百城价格指数显示，10月100个城市的住宅平均价格连续第二个月环比下降且降幅扩大，环比下跌城市数量也为今年以来单月最多。而上市房企三季报更是印证了今年房地产市场的焦灼。截至2011年10月29日，两市有131家上市房企(申万分类)公布三季报，在营业收入和净利润两项核心指标上，前三季度同比增速放缓，第三季度环比大幅下降，其中净利润下降近三成。数据显示，上市房企第三季度实现营业收入近700亿元，环比下降8.15%；实现净利润73.19亿元，环比下降29.36%，超过70家公司净利润环比下降。

　　在资产结构上，现金占流动资产的比重明显下降，存货占比反而上升。截至2011年9月30日，132家房地产上市公司持有现金2182.77亿元，占流动资产比重为14.19%，现金占比为自2008年以来的最低水平。与之比较，存货占比为72.52%，创自2008年以来的最高水平，去库存压力不可谓不大。此前富力、保利等标杆房企均进行了降价促销，万科等品牌开发商近期又领衔掀起新一轮降价潮。临近年底，小部分现金流充裕的公司封盘过冬，大部分资金链紧张的公司抓紧推盘，一些公司主动寻求降价。链家地产首席分析师张月指出，“促使一线房企降价的驱动力并非资金压力，而是业绩目标达成度。”

　　虽然经过2008年的调整，上市公司在利润调整方面更有经验，预留了充分的预收款项来支撑业绩。但由于限购等影响较大的政策预计明年还将持续，同时房价松动的预期更加剧了观望情绪，因此至少在明年上半年房地产销售还很难有起色，这将直接影响房企明年的业绩。此外，三季报中一个新现象是某些大型房企业绩开始下滑。受结转所致，金地集团三季度仅实现净利润153.63万元，单季业绩同比下滑98%，与二季度的同比增长400%相比明显恶化。

　　地产股反转有待成交量回暖

　　楼市调控对房企的影响正在全面显现。但近期市场对各个会议内容的乐观解读，引发了地产股的短期上涨行情。目前房地产板块的估值处于近几年历史低位，部分公司股价甚至跌破了净资产。以2011年10月31日收盘价为基准，按今年整体业绩增长20%测算，2011年市盈率为14倍，其中市值前20位的房地产上市公司市盈率为11倍。中信证券分析师陈聪认为，政策变化的方式、时间无法准确预测，但是地产股估值便宜，试错的代价很小，所以已经有一定吸引力了。

　　政策中性和估值低位奠定了房地产板块的反弹基础，如果大盘出现回升，房地产板块能迎来阶段性的反弹机会。但中长期机会仍有赖于调控政策的松动和流动性宽松下交易量的持续回暖，而目前还不能预见这种情形的出现。